Cedolare secca e aumento ISTAT

[fabiosgas]

Salve a breve stipulerò un contratto a canone libero e facendo un po di calcoli ho verificato che mi conviene optare per la cedolare secca.

L'unico dubbio che rimane è circa l'adeguamento ISTAT.
è vero che per 8 anni (cioè i 4+4) non è possibile effettuare aumenti del canone se si sceglie il regime di cedolare secca??

Da un lato non pagherò l'imposta di registro di 64 euro (530x12x1%) per 8 anni ma non adeguare il canone per un periodo cosi lungo mi sempra un pò esagerato.
Vi chiedo se esiste un metodo alternativo, magari con una clausolam di cambiare l'importo dei canoni negli anni? magari uno scatto di 10 euro ogni 2 anni anche se non legato all'indice istat.

Poi fiscalmente,
quando si pagano gli importi di cedolare secca?
se ad esempio stipulo il contratto ad aprile 2012 e nel contratto preciso che farò uso della cedolare.
quando si paga acconto e saldo.
E nel 730 va specificato?

 

[Alessandro Frisoli]

Eh no, se opti per la cedolare secca l'aumento istat non lo applichi, e non puoi nemmeno baipassare con aumenti non giustificati.

Difatti dovrai inviare una r.r. all'inquilino dove dirai che opti per la cedolare secca e che quindi NON richiederai nessun aumento.

L'unica cosa che puoi fare è che puoi revocare il regime della cedolare secca e tutto torna come prima.

Le imposte derivanti dal reddito le pagherai contestualmente alla dichiarazione dei redditi.

 

[fabiosgas]

quindi l'unica soluzione è (prima di fare il contratto) parlare con il conduttore chiedendo un ritocco del canone (ad esempio 550 anzichè 530) spiegandofli che poi non avrà alcun aumento per 8 anni.

Ma se aderisco alla cedolare subito al momento della firma. Poi come funziona il pagamento delle imposte? Cioè, l'importo della cedolare lo paga il sostituto di imposta (il datore di lavoro come per l'IRPEF) o li devo pagare io separatamente a ciò che avviene con l'IRPEF (e quindi nel 730)?

 

[studiopolli]

Contratto soggetto a cedolare secca

quindi l'unica soluzione è (prima di fare il contratto) parlare con il conduttore chiedendo un ritocco del canone (ad esempio 550 anzichè 530) spiegandofli che poi non avrà alcun aumento per 8 anni.

Ma se aderisco alla cedolare subito al momento della firma. Poi come funziona il pagamento delle imposte? Cioè, l'importo della cedolare lo paga il sostituto di imposta (il datore di lavoro come per l'IRPEF) o li devo pagare io separatamente a ciò che avviene con l'IRPEF (e quindi nel 730)?

Personalmente consiglio di non registrare un contratto in cui si stabilisce l'assoggettamento alla cedolare secca già in partenza, ma di registrare uun contratto di quelli alla "vecchia maniera" ossia che preveda l'adeguamento ISTAT. Prima di registrare il contratto invio la raccomandata all'inquilino che opto per la cedolare secca.
Infatti, registrando un contratto soggetto a cedolare secca già in partenza, ho in pratica le mani legate, dovrei procedere alla registrazione di una nuova clausola se, d'accordo con l'inquilino, si tornasse ad un contratto con adeguamento istat, magari perchè l'inflazione è passata al 6%!!.

Con la seconda modalità, posso cambiare idea, spedendo la disdetta della cedolare secca all'inquilino prima della scadenza dell'annualità contrattuale e revocando la stessa opzione all'amministrazione finanziaria con la consegna del modello 69 e pagamento dell'imposta di registro.

Ulteriori informazioni sul mio sito dedicato esclusivamente alla cedolare secca sugli affitti.

 

[Pennylove]

[...] registrando un contratto soggetto a cedolare secca già in partenza, ho in pratica le mani legate, dovrei procedere alla registrazione di una nuova clausola se, d'accordo con l'inquilino, si tornasse ad un contratto con adeguamento istat, magari perchè l'inflazione è passata al 6%!!

Scusa, studiopolli, ma una clausola del tipo:

"La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 denominata “cedolare secca” - restando cosi' esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore analoga comunicazione mediante lettera racc.ta e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro - riservandosi, tuttavia, la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da esercitarsi a mezzo lettera racc.ta a.r. prima della scadenza dell’annualità contrattuale. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione ........ accertata dall’ISTAT.
Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro, attualmente nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento del canone in base all’indice ...... nella misura del ...... della variazione ....... in aumento del suddetto indice, prendendo quale base di riferimento n° .... mese/i precedente/i quello di decorrenza del presente contratto.".

in un contratto di locazione abitativa nuovo, per il quale si decida sin da subito per l'applicazione della cedolare, in cui sia presente la normale clausola relativa all'aggiornamento del canone, inoperante nelle annualità di applicazione della cedolare:

"Il canone sarà aggiornato ogni anno - automaticamente e senza bisogno di richiesta alcuna da parte del locatore - nella misura del .....% della variazione ........ dell'indice......"

non consentirebbe, comunque, al locatore di esercitare la relativa facoltà per le annualità per le quali il regime sostitutivo non si rivelasse più conveniente?

 

[studiopolli]

potrebbe essere un'alternativa da inserire nel contratto di locazione in modo da evitare l'invio della raccomandata all'inquilino, farei a meno di indicare la misura dell'imposta di registro in quanto magari fra un anno danno un ritocchino all'insu. Chiaramente ci aggiungerei la classica frase "Il canone sarà aggiornato ogni anno - automaticamente e senza bisogno di richiesta alcuna da parte del locatore - nella misura del .....% della variazione ........ dell'indice......", ci aggiungerei inoltre l'ipotesi in cui la cedolare secca venisse abrogata, non solo nell'ipotesi di revoca su iniziativa del locatore, come hai giustamente indicato.

 

[chana]

Salve sto facendo anche io un contratto con la cedolare secca per la prima volta. Il conduttore sostiene che anche tornado ad un regime "normale" non dovrebbe successivamente avere gli aggiornamenti istat. Non è così ma in tutta la letteratura che ho trovato si parla solo dei rinnovati obblighi di registrazione per rinnovi proroghe ecc ma niente sull'istat. sapete dirmi dove trovare la norma in cui venga spiegato chiaramente in modo da sottoporla alla cliente
grz

 

[Pennylove]

Salve sto facendo anche io un contratto con la cedolare secca per la prima volta. Il conduttore sostiene che anche tornado ad un regime "normale" non dovrebbe successivamente avere gli aggiornamenti istat. Non è così ma in tutta la letteratura che ho trovato si parla solo dei rinnovati obblighi di registrazione per rinnovi proroghe ecc ma niente sull'istat. sapete dirmi dove trovare la norma in cui venga spiegato chiaramente in modo da sottoporla alla cliente

Il comma 11, primo periodo, dell'art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23 stabilisce - con disposizione definita inderogabile - quanto segue: "Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente". La norma parla di “sospensione”, per il periodo di durata dell’opzione, della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone. La preclusione non può neppure essere derogata contrattualmente dalle parti.

L’Agenzia delle Entrate, poi, il 1° giugno 2011 (circolare n°26/E, paragrafo 2.3), con l’intento di chiarire , interpreta il pensiero del legislatore in questi termini: ”in applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della cedolare secca, è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino dall’applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F.O.I)”.

E poco oltre (penultimo periodo), arriva ad affermare che: “Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità”. La norma dispone, come si è visto, che – in regime di cedolare – sia inibita la facoltà di aggiornamento del canone ordinariamente prevista. Nel caso di un contratto nuovo, tale facoltà può essere esercitata dal locatore, evidentemente, a partire dalla seconda annualità. A parere delle Entrate, o meglio dire, del suo autorevole interprete, però, se in quell’annualità il locatore decide di revocare l’opzione, rientrando in regime ordinario, relativamente a quella annualità allo stesso viene inibita la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, con differimento all'anno seguente.

 

[studiopolli]

propongo questo esempio: Rossi stipula un contratto di locazione 4+4 il 1° giugno 2011 a 530 euro optando per la cedolare secca. Per la seconda annualità intende revocare la scelta e sottoporre il reddito a tassazione ordinaria. Entro il 30 giugno 2012 deve corrispondere l'imposta di registro per l'annualità contrattuale 1-6-2012 31-5-2013, ma non potrà modificare l'importo del canone che rimane ancorato per tutta la seconda annualità per l'importo di € 530. Il primo aumento del canone potrà essere fatto in occasione della terza annualità decorrente dal 1° giugno 2013. Ulteriori info su cedolaresecca.net

 

[Methis]

Ottimo post molto esplicativo e soprattutto con riferimenti normativi: mi avete già chiarito diversi punti!

Ma ho ancora aalcuni dubbi:

1. Se voglio sottoscrivere un nuovo contratto 4+4 ora, per andare in regime di cedolare secca sin da subito devo obbligatoriamente inserire nel contratto la scelta dell'opzione o posso sottoscrivere un contratto normale e contestualmente inviare raccomandata in cui comunico mia scelta?
2. Nel caso di scelta opzione nel contratto, rimango a canone istat bloccato anche per il periodo di proroga del contratto (intendo i secondi 4 anni?), o alla scadenza dei primi 4 posso chiedere aumento istat (magari rinunciando al regime di cedolare secca per una sola annualità)?
3. Posto che se vogli applicare l'aumento istat al 3° anno devo rinunciare alla cedolare secca per 2 anni (corretto?), lo stesso vale anche se volessi applicare aumento istat dopo i 4 anni?

In generale meglio prevedere l'opzione da contratto, con clausule cautelative come quelle prosposte dall'utente più su, o registrare un contratto vecchia maniera e gestire la cosa extra contratto?