Cedolare Secca e ritorno al regime ordinario

[Goia Smuurit]

Salve a tutti, complimenti per il lavoro svolto. Ho da porre una questione, spero sia la sezione più adatta. In caso in cui un appartamento locato con contratto transitorio per studenti 1+1 a canone concordato e registrato con cedolare secca venga venduto, il nuovo proprietario subentrante nel contratto di locazione più passare al regime fiscale ordinario abbandonando la cedolare secca utilizzata ad inizio contratto? grazie.

 

[Pennylove]

A norma dell'articolo 2.2 del provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 (ripreso al punto 4.1 della circolare n°26/2011), il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca, effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento, comporta il versamento dell'imposta di registro dovuta ed un adempimento che dovrà essere precisato in futuro provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate. Il sistema ideato, in sostanza, permette al locatore di operare ogni anno la propria scelta, così consentendo allo stesso di valutare volta per volta la convenienza o meno del regime sostitutivo.

Nella circolare n°26/E, il direttore dell'Agenzia delle Entrate, nel trattare della revoca dell'opzione, fa notare: "Sarà cura del locatore che revoca l'opzione per la cedolare darne comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento dell'imposta di registro dovuta". A tal proposito rilevo che tale adempimento non è previsto né dal D.Lgs. 23/2011 né dal Provvedimento del 7 aprile 2011: se, dunque, la prassi indicata dal dott. Befera può considerarsi consigliabile, resta fermo il fatto che il mancato adeguamento ad essa non comporta alcuna conseguenza in capo al locatore.

 

[Bastimento]

Adesso tocca a me complicare le cose a pennylove ....

E se il nuovo compratore non fosse una persona fisica e quindi non autorizzato ad opzionare la cedolare secca, come farà mai ad aspettare la scadenza dell'adempimento? .....

 

[Pennylove]

Non basta Befera, adesso ti ci metti anche tu! Vabbe', continuiamo pure così, facciamoci del male. (cit.) Ma non esuliamo. E' evidente che il compratore non persona fisica, in corso d'opera, non può applicare la disciplina della cedolare. Come se ne esce? Non so l'Ade (son giorni di grande confusione questi, credimi), ma Pennylove risolverebbe l'inghippo in siffatta guisa: in primis, consiglierebbe al dante causa (locatore persona fisica) di risolvere il contratto in cedolare a gratis al rogito, ma anche no (ha 30 giorni di tempo per versare l'imposta), deinde, suggerendo al compratore non persona fisica, di stipulare, contestualmente, un nuovo contratto non in cedolare con il "vecchio" conduttore. Ma il conduttore sarà d'accordo?

Comunque, nel dubbio, un interpellino a chi di dovere non guasta mai. E su questa nota confortante, my dear, riattacco.

 

[Alessandro Frisoli]

Pennylove, approfitto della tua onniscienza

Quando il locatore decide di optare per la cedolare secca deve inviare una R.R. al conduttore. Ora, se il conduttore per qualunque motivo non ritira la raccomandata in questione che fare?

Secondo me il proprietario-locatore è a pposto, ti dico questo perchè alcuni commercialisti asseriscono che il mancato ritiro della raccomandata presuppone che il conduttore non sia a conoscenza delle intenzioni del locatore e quindi va rifatta, e va bene, ma poi che si fa, bisogna andare da un messo comunale per la notifica? Mi sembra una forzatura

 

[Pennylove]

Ciao, Ale! Ove la raccomandata sia stata inviata al conduttore, rimane irrilevante che questi non l'abbia ritirata. In tema, la giurisprudenza ha infatti avuto modo di puntualizzare che la prova che un atto sia pervenuto all'indirizzo del destinatario, nell'ipotesi in cui un atto sia stato inviato "mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il relativo avviso di giacenza della lettera presso l'ufficio postale" (Cass. 24 aprile 2003, n°6527).

Con la produzione dell'avviso postale di giacenza, il locatore può dimostrare di aver fatto tutto il possibile per ottemperare gli obblighi previsti dall'art.2, comma 11, del D.Lgs. 23/2011.

 

[Pennylove]

Non basta Befera, adesso ti ci metti anche tu! Vabbe', continuiamo pure così, facciamoci del male. (cit.) Ma non esuliamo. E' evidente che il compratore non persona fisica, in corso d'opera, non può applicare la disciplina della cedolare. Come se ne esce? Non so l'Ade (son giorni di grande confusione questi, credimi), ma Pennylove risolverebbe l'inghippo in siffatta guisa: in primis, consiglierebbe al dante causa (locatore persona fisica) di risolvere il contratto in cedolare a gratis al rogito, ma anche no (ha 30 giorni di tempo per versare l'imposta), deinde, suggerendo al compratore non persona fisica, di stipulare, contestualmente, un nuovo contratto non in cedolare con il "vecchio" conduttore. Ma il conduttore sarà d'accordo?

Comunque, nel dubbio, un interpellino a chi di dovere non guasta mai. E su questa nota confortante, my dear, riattacco.

Opzione B : probabilmente la più lineare.


Non è necessario risolvere il contratto e farne uno nuovo: il contratto in essere può benissimo continuare. Ai fini fiscali la persona fisica, in cedolare, comunicherà all'Ade la cessione del contratto di locazione alla società con il modello 69, pagando € 67,00. Fiscalmente la società dichiarerà il reddito percepito dal momento del passaggio in proprietà del bene in avanti (IRES?), la persona fisica fino al momento del passaggio in proprietà del bene (Cedolare secca). Appare, comunque, più che opportuna una comunicazione al conduttore di cambio di regime fiscale da parte della società.