Certificato di abitabilità che non c'è e acquirente che vuole ritirarsi

[ag.phil]

Buongiorno a tutti,
vi spiego il mio problema!
due mesi fa circa ho venduto un appartamento, come nuda proprietà!
ovviamente abbiamo fatto un preliminare di vendita regolarmente registrato! e fin qui tutto ok!
Successivamente l'acquirente mi richiede il certificato di abitabilità ed agibilità, quindi mi sono recato presso l'uffcio urbanistico e purtroppo non sono riusciuto a reperire questo documento.
A questo punto la proprietaria si offre disponibile per cercare di sistemare la situazione dal punto di vista urbanistico, ovviamente posticipando la data del rogito!
Ma a questo punto l'acquirente mi dice che si vuole ritirare....
faccio la premessa che l'immobile è stato costruito nel 1963 e quindi antecende al 1967!
la mia domanda a questo punto é: l'alloggio è commerciabile oppure no?
Il notaio mi dice che lui non può ritirarsi, voi cosa mi dite!
grazie per la rispsosta!

 

[merybel]

anche la mia casa non ha l'agibilità per legge dato che antecedente al 1967,non dovrei produrla,ma gli agenti immobiliari mi dicono che dovrei produrla perchè i notai la richiedono,voi di immobilio che dite?

 

[ccc1956]

Prima del 67 non è considerato "strettamente obbligatorio", per una serie di "condoni".
strano che te lo dicano gli agenti.
in estrema sintesi.......il 1 settembre 1967 è una data fissata in relazione all'obbligo di verifica del certificato di abitabilità e licenze, richiamata in particolare dalla l.47/85, che imponeva l'obbligo di verifica delle licenze edilizie e certificati di abitabilità per gli immobili post 01.09.1967, mentre per gli immobili costruiti precedentemente era sufficiente la dichiarazione sostitutiva, che quotidianamente viene riportata negl'atti notarili...; questa data è stata scelta per convenzione, non potendo effettuare ricerche a ritroso "fino alla notte dei tempi"..
il certificato di abitabilità/agibilità è stato introdotto col r.d.1265 del 1934, sebbene alcuni comuni avessero già in precedenza qualcosa di simile, mentre la licenza edilizia è obbligatoria dal '42.
nel periodo 34-67, quindi, non è che "tutto sia a norma", ma semplicemente, non è necessaria la verifica a pena di nullità degli atti...
Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario.

 

[slucidi]

Non può ritirarsi perderebbe la caparra. Attenzione però ad evitare di infilarsi in una causa... potrebbe bloccare l'immobile per molto tempo.

 

[ccc1956]

Non può ritirarsi perderebbe la caparra. Attenzione però ad evitare di infilarsi in una causa... potrebbe bloccare l'immobile per molto tempo.

dipende............se l'acquirente ha scritto in proposta che richiedeva il certificato di agibilita' ed il venditore non l'ha prodotto per il rogito, sarebbe il venditore ad essere inadempiente.

 

[Tobia]

Basta che il notaio annoti nel rogito una dicitura tipo:

"Essendo stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967, l'immobile oggetto del presente atto è sprovvisto del certificato di agibilità, e resta esonerato dalla sua mancata produzione come alla legge 47/1985. possedendone tuttavia le caratteristiche necessarie al suo ottenimento."

 

[SGTorino]

Personalmente, consiglio sempre ai miei clienti di chiarire in sede di preliminare l'aspetto del certificato di agibilità. Infatti, può capitare che, a dispetto della vetustà di un immobile, siano stati eseguiti successivamente dei lavori per i quali è obbligatorio chiederlo nuovamente (esempio: la creazione di un nuovo bagno o lo spostamento di questo in altro vano), come previsto dall'art. 24 commi 1) e 2c) del Testo unico DPR 380/2001. Oggi la pratica per il rilascio si è notevolmente snellita, rispetto al passato. Entro 15 giorni dalla fine lavori bisogna presentare domanda ed entro 30 giorni (salvo interruzione del termine per richiesta di integrazione della documentazione presentata) subentra il silenzio assenso. In assenza di patti, l'obbligo di presentare il certificato ricade sul venditore. Infatti, il certificato viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei "titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta" che l'art. 1477, comma 3 del codice civile impone al venditore di consegnare all'acquirente. Se è pur vero che un notaio non si può rifiutare di redigere un atto di compravendita immobiliare in assenza dell'agibilità, è pur vero che il mancato accordo tra le parti può procurare degli strascichi spiacevoli.
Non va sottovalutato il fatto che l'assenza dell'agibilità possa essere dovuta ad una cospicua serie di possibilità, a seconda della quale la responsabilità per chi vende può variare non poco. Per esempio:
1) no agibilità ma è stata appena richiesta
2) no agibilità ma è trascorso il termine per il silenzio assenso
3) no agibilità, non è stata presentata la domanda ma l'immobile ha i requisiti
4) no agibilità e l'immobile non ha i requisiti per ottenerla.
Il caso più "pericoloso" per il proprietario è rappresentato dall'ultimo. Se, da un lato, è assolutamente configurabile l'ipotesi di pattuire che l'onere per il rilascio e la preventiva rimozione delle irregolarità edilizie volte ad impedirne l'ottenimento, possano gravare in capo all'acquirente, di contro, tacerlo, comporta il rischio per il proprietario di porre in essere una vendita di aliud pro alio (ci sono sentenze a iosa in tal senso) e cioè di vendere un immobile che, non potendo ottenere l'agibilità, non può ottemperare alla sua funzione naturale, economica e sociale di abitazione. Ovviamente, in questo caso, ritengo che sia più che lecita la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. proposta dall'acquirente.

 

[monicaprudente]

assolutamente no!!anche perchè il certificato di abitabilità/agibilità non è ostativo alla vendita!...noi generalmente tendiamo sempre a scriverlo in proposta d'acquisto per evitare problemi del genere!

 

[ccc1956]

assolutamente no!!anche perchè il certificato di abitabilità/agibilità non è ostativo alla vendita!...noi generalmente tendiamo sempre a scriverlo in proposta d'acquisto per evitare problemi del genere!

infatti....
se io acquirente lo chiedo e tu venditore non me lo consegni al rogito, sei inadempiente.
io come acquirente posso pretendere di avere il certificato d'abilita'.
se poi lo richiedo anche in proposta..... ..vogliamo costringere gli acquirenti a condizionare l'acquisto al certificato di agibilita'???
controlli dal tecnico di fiducia e poi voglio vedere se risulta che magari non sara' mai possibile ottenerlo............salta il contratto.
a me acquirente non interessa che si possa vendere anche senza certificato,lo voglio.
e se tu firmi che al rogito ci sara' e poi invece...no....

 

[desmo]

secondo il mio notaio la sua mancanza non é ostativa alla vendita, a patto chiaramente che non sia stata promessa in proposta o preliminare, in quel caso ci sarebbe un vizio o una dichiarazione mendace ecc ecc.