Cessione d'azienda: Responsabilità del cedente nel contratto di locazione

[Donatellla]

Ciao a tutti, ho un dubbio sul modus operandi relativo alla cessione del contratto di locazione nella cessione d'azienda. Il conduttore di un locale commerciale vuole cedere la sua attività e quindi il relativo contratto di locazione: nel caso di una ditta individuale, c'è l'obbligo di stipulare dal notaio?
Ed inoltre: in quale fase il locatore esprime il suo consenso (o diniego) a "liberare il cedente" da obblighi contrattuali futuri (relativi ad eventuali canoni non pagati)? A cessione avvenuta, o prima del passaggio dell'azienda? Questo è un elemento importante, perchè se il locatore non libera il cedente, quest'ultimo potrebbe rinunciare alla cessione stessa.
Qualcuno può aiutarmi, o indicarmi fonti da cui attingere?
Grazie in anticipo.

 

[Antonello]

Le cessioni di azienda o di rami di azienda, di proprietà di società o di ditte individuali, devono essere autenticate nelle firme da un notaio, con relativi costi.
La cessione del contratto di locazione è possibile se viene insieme ceduta l'azienda.
Ceduta l'azienda, con le firme autenticate dal notaio, si invia una raccomandata AR al proprietario dell'immobile comunicandogli l'avvenuta cessione.
Questi può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dalla data di ricezione della comunicazione.
Il mancato pagamento dei canoni di affitto non sono "gravi motivi".
Il cedente è sotto sfratto?
Nell'atto di cessione di azienda e relativo contratto di locazione, fate scrivere che il cedente non ha in corso la procedura di sfratto e che eventuali pendenze saranno pagate dall'acquirente, trattenendole dal prezzo di vendita.
Ma non è più semplice che il cedente e l'acquirente vanno dal proprietario dell'immobile e con il versamento della caparra pagano gli arretrati?

 

[Donatellla]

Tutti i canoni di affitto ad oggi sono stati pagati, il problema riguarda la responsabilità del cedente relativa a canoni futuri non pagati.
Il punto è: in quale fase il locatore esprime il suo consenso (o diniego) a "liberare il cedente" da obblighi contrattuali futuri (relativi ad eventuali canoni non pagati)? Dopo aver ricevuto la comunicazione di avvenuta cessione d'azienda, o è obbligato ad esprimersi su richiesta del conduttore del locale (potenziale cedente), e quindi prima dell'atto di cessione?
Lo so, è un bel dilemma, ma da questo dipende la disponibilità a cedere l'azienda; il locatore è poco disponibile, quindi prima di fargli qualsiasi richiesta vorremmo sapere quali sono le disposizioni in materia.

 

[Antonello]

Se i canoni di affitto sono ad oggi tutti pagati, non esiste alcun problema.
I canoni futuri provvederà a pagarli il nuovo conduttore, acquirente dell'azienda.
Come detto prima inviate una raccomandata AR al proprietario dell'immobile comunicandogli l'avvenuta cessione.
Di solito allego anche una copia dell'atto.
Questi può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dalla data di ricezione della comunicazione.
Normalmente non c'è opposizione e contestualmente libera il cedente.
La sublocazione e cessione del contratto di locazione è regolata dall'art. 36 della L. 27 luglio 1978, n. 392.

 

[Donatellla]

Il problema è che il cedente vuole avere la garanzia di essere liberato da eventuali obblighi futuri prima di fare la cessione d'azienda, e non dopo; pone questa come condizione essenziale alla fattibilità della cessione d'azienda .
La domanda è: “liberare” il cedente è a totale discrezione del locatore, o ci sono casi specifici che ne regolamentano le modalità, e quindi obbligano il locatore a chiudere qualsiasi rapporto con lui al momento della cessione?

 

[Antonello]

Da tanti anni mi occupo di cessioni ed affitti di aziende, ma è la prima volta che sento parlare del "cedente che vuole essere liberato da eventuali obblighi futuri".
Il locatore, di solito, libera il cedente, se non si oppone per gravi motivi, entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione della cessione di azienda.
Non è a sua discrezione. Il tutto è regolato dalla legge sulla locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione.
Altro non può fare.
L'unico obbligo che il cedente aveva con il locatore era quello di rispettare il contratto di affitto.
Ceduta l'azienda e inviata, da parte del cedente, la comunicazione della cessione, tutti gli obblighi derivanti dal contratto di affitto passano al nuovo conduttore-acquirente dell'azienda.
Non corre l'obbligo, ma, al limite, ti consiglio di contattare il locatore preavvisandolo della futura cessione.
Di solito è l'acquirente che vuole essere "liberato" (garantito) da obblighi futuri in capo al cedente e non viceversa.
Comunque, questo delle garanzie che il cedente deve offrire all'acquirente è tutto un altro discorso che potrebbe dar luogo ad un altro argomento.
Fai sapere.

 

[Donatellla]

Grazie Antonell. Se ho news, ti aggiorno.

 

[mario lombardo]

salve, vi espongo il mio dubbio: tre anni fa ho ceduto l'attività e relativo contratto d'affitto, registrato regolarmente in presenza del notaio e comunicandolo a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al locatore, presentandogli pure il nuovo conduttore. Il locatore non si è opposto, non ho avuto nessuna comunicazione.
La mia domande è: sono responsabile dei danni che il nuovo conduttore ha fatto?
attendo fiducioso una vostra risposta, grazie.