Cessione di azienda (ristorante) e contratto di locazione, con riserva di proprietà.

[opinioni]

Il conduttore del contratto di locazione commerciale ha ceduto contratto di locazione e azienda ad un cessionario che, pagando in 4 rate, di cui 3 ancora da scadere (giugno, luglio, agosto) ha firmato atto notarile di "cessione di azienda e contratto di locazione con riserva di proprietà del cedente fino al pagamento di tutte le rate. Il cessionario è divenuto il nuovo conduttore. Succede che questo nuovo conduttore ( diciamo provvisorio causa riserva di proprietà dell'originale conduttore/cedente) non sta pagando il canone di marzo e vorrei metterlo in mora e poi procedere allo sfratto. A mio parere debbo mettere anche in mora l'originale conduttore/cedente che si è riservato la proprietà e non è stato "liberato" dagli impegni contrattuali
Se sfratto il nuovo conduttore è come se sfrattassi anche il cedente che non potrebbe più rientrare in detenzione del locale perché la riserva di proprietà non garantirebbe più il risubentro del conduttore / cedente in quanto il locale è tornato libero con lo sfratto del conduttore/cessionario. Sperando di avere spiegato bene la situazione, vi chiedo cortesemente se posso o debbo mandare la mora ad entrambi in quanto lo sfratto del cessionario annullerebbe la locazione e quindi la loro riserva di proprietà di una azienda senza locale. Vi ringrazio e cordialmente saluto.

 

[opinioni]

Grazie. ho trovato soluzione su codice civile. se vi interessa faccio nuova discussione.
Saluti cordiali a custode e staff

 

[Perizio]

Non sta pagando causa emergenza?

 

[francesca63]

Grazie. ho trovato soluzione su codice civile. se vi interessa faccio nuova discussione.
Saluti cordiali a custode e staff

Cioè come hai risolto ?

 

[opinioni]

a francesca63
Con piacere rispondo alla tua cortese domanda.
Premetto un consiglio : evitare di fare cessione di azienda e contemporaneamente cessione del contratto di locazione "con riserva di proprietà" perchè si entra in una matassa ingarbugliata.

Il contratto di cessione di azienda con pagamento a rate e, con garanzia, la riserva di proprietà è abbastanza ben gestibile perché regolato dall'art. 1523 cc. i problemi nascono dalla contemporanea cessione del contratto di locazione dell'immobile nel caso il cessionario (nuovo conduttore da confermare al pagamento di tutte le rate, diviene inadempiente nel pagamento del canone e subisce la risoluzione del contratto, perdendo un pezzo essenziale dell'azienda,. In questo caso, non pagando una rata per la cessione dell'azienda, da una parte dovrebbe restituire l'azienda al cedente ma non può, dall'altra, riconsegnare a questi il locale essendo risolta la locazione.
Si comprende, quindi che è prudenziale che il contratto di locazione non venga ceduto al cessionario per non correre il rischio di perderlo.
Vengono in aiuto ceduto (locatore) 2 articoli : art.1408 cc e l'art. 36 della legge 392/78 che da facoltà al ceduto (locatore) : !) non liberare il cedente (conduttore) dagli obblighi contrattuali; 2) il ceduto, in seguito all'inadempimento del cessionario (nuovo conduttore) può chiedere il pagamento del canone insoluto al cedente entro 15 giorni dall'inadempimento del cessionario ( nuovo conduttore.

Spero di essere stato esaustivo, aggiungo che questo legame fra cedente e cessionario si chiama "responsabilità sussidiaria", cioè esercitabile dopo avere tentato il recupero dal cessionario. Non vi è invece "responsabilità solidale"
fra cedente e cessionario : va cioè seguita la sequenza : richiesta al cedente dopo il mancato esito del tentativo della richiesta al cessionario .
Ho trovato in rete sentenze di cassazione da cui ho dedotto il percorso citato.
Pronto a dare chiarimenti. grazie . saluti cordiali . opinioni

 

[francesca63]

Vengono in aiuto ceduto (locatore) 2 articoli : art.1408 cc e l'art. 36 della legge 392/78 che da facoltà al ceduto (locatore) : !) non liberare il cedente (conduttore) dagli obblighi contrattuali; 2) il ceduto, in seguito all'inadempimento del cessionario (nuovo conduttore) può chiedere il pagamento del canone insoluto al cedente entro 15 giorni dall'inadempimento del cessionario ( nuovo conduttore.

Grazie dell'esaustiva risposta, era come avevo immaginato, ma non avevo approfondito dopo il tuo post #2.

 

[opinioni]

grazie franceswca63

 

[PyerSilvio]

Si comprende, quindi che è prudenziale che il contratto di locazione non venga ceduto al cessionario per non correre il rischio di perderlo.

Non si comprenderebbe la ratio della cessione.

Atteso che il contratto di locazione e la conseguente immissione in possesso dei locali, fanno parte integrante della struttura e di tutto l'insieme dell'organizzazione, dell'azienda che si intende cedere.
Che diversamente non avrebbe il luogo dove insediarsi.
Di fatto, piu' e' lungo lo scadere del termine del contratto, maggiore sara' il suo valore.

In questa logica, va aggiunto che sovente, e' proprio il contratto di locazione, a costituire la "polpa" di tutta la cessione, aldila' dei beni strumentali presenti, di proprieta' della ditta cedente.

Nell'autunno del 2012, il gruppo di Miuccia Prada, pago' al gruppo di Ronald Mcdonald, un indennizzo di oltre sei milioni di euro, per acquisire ed insediarsi all'interno dei locali della galleria di Milano.

Provvista sufficiente, per avviare ed allestire, probabilmente fino a cinquanta ristoranti fast food, di quello stesso marchio e dimensioni.

Quindi, se da una parte e' poco prudenziale cedere il contratto, dall'altra non ha nessun senso non farlo.

Per tutto il resto, delle controversie prima o dopo la cessione, restano gli strumenti e le facolta' del ceduto, di agire in opposizione.

 

[opinioni]

Mi sembra che dimentichi che che per avere il l'immobile non ci sia solo la cessione ma
anche la sublocazione. Quindi lo schema alternativo alla cessione di locazione nella riserva di proprietà è: cessione della azienda in senso proprio ( mezzi per la produzione,avviamento,etc) con riserva di proprietà e sublocazione del locale commerciale. E' la strada che rende sicura la vendita della azienda con riserva di proprietà. Altrimenti hai il rischio che che il cessionario si faccia sfrattare e si perde il boccone piu' appetibile cioè il locale dove lavorare.

 

[PyerSilvio]

Mi sembra che dimentichi che che per avere il l'immobile non ci sia solo la cessione ma
anche la sublocazione

Roba per accademici.

Immagina di aver affittato la tua vecchia bottega.
Sottostante all'alloggio dove sei nato e abitualmente vivi.

Concesso in locazione, al figlio del Sig. Casiraghi, sulla piazza noto come gioielliere in piena attivita'.

Dopo qualche mese di normale ritualita', una bella sera si presenta a casa tua, il figlio del Sig. Mohammed, che invece e' noto sulla piazza come valente Kebbabaro.
Gente che paga e ha sempre pagato. Si intende.

In ciabatte, ti informa candidamente, che da domattina le cose cambiano e cominceranno i girarrosti e il viavai, tutto in forza di una banale sublocazione dei locali.

Ecco, che in ogni modo, volersi insediare in un locale commerciale o piu' in generale in casa di qualcuno, contro o senza il preventivo consenso ed esamina del proprietario, e' sempre un vero e proprio atto di forza.

A fare un atto di forza, si va' con un carro armato e non in ciabatte

Ancora di piu' se all'interno dei locali, si dovra' svolgere un'attivita' diversa, da quella per cui erano stati concessi in uso.
Oppure, quando questi siano ceduti a soggetti giuridici, poco graditi se non invisi, alla parte locatrice, che potrebbe mettersi di traverso e ostacolare le attivita' nei modi piu' svariati.
Fino ad inibire la semplice sostituzione di una insegna.

Lo sanno bene, gli studi che assistono le attivita' imprenditoriali condotte da aziende cinesi, turche o pakistane, alle prese con i locatori italiani che non vogliono affittare agli stranieri.
Veri e propri commercialisti da tempi di guerra.

Non e' un caso, che la cessione di azienda o di un ramo di essa, preveda l'intervento obbligatorio del notaio, a creare precisi presupposti di legge.

Chiaro, che quando si tratta di attivita' commerciali esistono i rischi, soprattutto di insolvenza.
Cosi', come esistono le tutele per i locatori, di rivalersi sul conduttore originale.

Diversamente sarebbe il far west.