Cessione di preliminare a terzi, il venditore si oppone!!!

[Antonello]

Il preliminare è per persona da nominare quindi anche se non mi incaricano

Intendevo per venditori gli acquirenti.
In pratica tu hai fatto sottoscrivere a Pinco e Panca un compromesso per l'acquisto di un immobile per se stessi ed anche per persona da nominare da Tizio.
Tutto OK con Tizio, venditore.
Poi Pinco e Panca decidono di non acquistare più, si trasformano in venditori e ti incaricano di reperire nuovi acquirenti.
I nuovi Pollo e Palla sottoscrivono con Pinco e Panca un preliminare da preliminare.
Tizio, proprietario, si oppone e offre il doppio della caparra pur di non stipulare con Pollo e Palla.
Tizio ha torto.
Però la diffida ad adempiere a Tizio la devono sottoscrivere Pinco e Panca.
Inoltre Pinco e Panca devono presenziare all'atto di compravendita e indicano in Pollo e Palla le persone da intestare il bene.
Lo possono fare anche in occasione del rogito.
Se Tizio non si presenta all'atto pubblico ne pagherà le conseguenze.

Solo che la segretaria del notaio mi ha detto che probabilmente si dovrà pagare doppia imposta di registro in quanto non si è comunicato entro 3 giorni chi si intesterà il definitivo...

Parla con il notaio e lascia perdere chi racconta favole ai piccini.
Da dove salta fuori questa cretinaggine dei tre giorni?

 

[smoker]

non si è comunicato entro 3 giorni chi si intesterà il definitivo

Mi viene un dubbio. Potresti indicare come è scritto nel contratto il termine e la modalità di nomina?
Saluti

Smoker

 

[Umberto Granducato]

Da dove salta fuori questa cretinaggine dei tre giorni?

Questa è veramente incredibile

 

[smoker]

Questa è veramente incredibile

Art. 1402 CC

Smoker

 

[Antonello]

L'art. 1402 rimanda all'art. 32 del D.P.R. 26 aprile 1986 (Testo Unico Imposta di Registro) che chiarisce, in maniera molto esplicita, che il procedimento adottato è giusto e sottolinea, anche, che nessuna imposta è dovuta.

Testo: in vigore dal 01/07/1986
1. La dichiarazione di nomina della persona, per la quale un atto e' stato in tutto o in parte stipulato, e' soggetta all'imposta in misura fissa a condizione che la relativa facolta' derivi dalla legge ovvero derivi da espressa riserva contenuta nell'atto cui la dichiarazione si riferisce e sia esercitata, entro tre giorni dalla data dell'atto, mediante atto pubblico ovvero mediante scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro il termine stesso.
Se la dichiarazione di nomina viene fatta nello stesso atto o contratto che contiene la riserva non e' dovuta alcuna imposta.
In ogni altro caso, nonche' quando la dichiarazione di nomina non e' conforme alla riserva o e' fatta a favore di altro partecipante alla gara, e' dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione.

P.S.
Nessun notaio, neanche il più ostico o cavilloso, ha mai sollevato, in tantissimi anni, questa obiezione ed ha proceduto alla compravendita in presenza di tutte le parti: venditore, titolare del compromesso e persona nominata.

 

[muretto]

L'art. 1402 rimanda all'art. 32 del D.P.R. 26 aprile 1986 (Testo Unico Imposta di Registro) che chiarisce, in maniera molto esplicita, che il procedimento adottato è giusto e sottolinea, anche, che nessuna imposta è dovuta.

Testo: in vigore dal 01/07/1986
1. La dichiarazione di nomina della persona, per la quale un atto e' stato in tutto o in parte stipulato, e' soggetta all'imposta in misura fissa a condizione che la relativa facolta' derivi dalla legge ovvero derivi da espressa riserva contenuta nell'atto cui la dichiarazione si riferisce e sia esercitata, entro tre giorni dalla data dell'atto, mediante atto pubblico ovvero mediante scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro il termine stesso.
Se la dichiarazione di nomina viene fatta nello stesso atto o contratto che contiene la riserva non e' dovuta alcuna imposta.
In ogni altro caso, nonche' quando la dichiarazione di nomina non e' conforme alla riserva o e' fatta a favore di altro partecipante alla gara, e' dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione.

P.S.
Nessun notaio, neanche il più ostico o cavilloso, ha mai sollevato, in tantissimi anni, questa obiezione ed ha proceduto alla compravendita in presenza di tutte le parti: venditore, titolare del compromesso e persona nominata.

Io antonello ti ringrazio per le nozioni ma la segretaria del notaio e anche una circolare dell'agenzia delle entrate e anche il mio legale mi hanno sollevato questo dubbio.

Tutto corretto quello che hai detto.

Ti rispiego brevemente.

Tizio stipula premliminare trascritto in conservatoria con caio di 2 immobili nello stesso atto.

Caio non puo piu far fede al preliminare e mi incarica di trovare 1 o 2 acquirenti per questi immobili agli stessi soldi.

Ho trovato pollo e palla che acquistanoi questi 2 immobili.

Il giorno dell'atto si dovrebbero presentare tutti: tizio caio pollo e palla ma tizio vuole retrocedere dal preliminare offrendo il doppio della caparra a caio ma caio non vuole visto che per amicizia vuole farmi trovare nuovi acquirenti così da farmi prendere mediazione. Siccome non vorrei far avere problemi legali con pollo e palla sarei intenzionato a chiedere a tizio di accetare l'offerta del doppio e svincolare il tutto.

Sono un po' in casino... Spero tizio si presenti all'atto visto che l'abbiamo convocato...

 

[Antonello]

Io antonello ti ringrazio per le nozioni ma la segretaria del notaio e anche una circolare dell'agenzia delle entrate e anche il mio legale mi hanno sollevato questo dubbio.

Un conto è che ci si accapigli per pagare l'imposta di registro.
Un altro conto è se al venditore che ha incassato la caparra corre l'obbligo di presentarsi all'atto oppure no.
Altro conto è se poi ad acquistare è il proponente, che ha versato la caparra, o uno nominato dal proponente, che a sua volta ha rimborsato la caparra allo stesso.
Non penso che il problema siano i 168 euro giustificati dal codice civile e dal T.U.I.R..
Mi sembra di capire che il venditore non voglia vendere al nominato.
Se, ripeto, esisteva la clausola di poter nominare chiunque in occasione dell'atto pubblico, il venditore pagherà il doppio della caparra e se il nominato avanza ulteriori pretese il giudice lo condannerà all'esecuzione del preliminare.
E' storia consolidata.