Cessione di preliminare e art. 1478 cc, dubbi e considerazioni

[Utente Cancellato 44565]

Discutendo con degli amici in preparazione all'esame, alcuni sostenevano che la cessione del preliminare sia inerente all'art. 1478 cc. (vendita di cosa altrui)

Rileggendo però la seconda parte dell'articolo la cosa non mi torna:
"il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa"
Se al preliminare non segue il rogito, il venditore non acquista la proprietà e quindi non può cederla!

Secondo voi volendo fare tutto in maniera legale e corretta:
La cessione del preliminare si può fare?
Si può fare in ogni caso o solo nel caso in cui nel preliminare sia indicato "per se o per persona da nominare" ?
C'è una normativa specifica che la disciplina o rientra nell'art. 1478?
E' necessaria la forma scritta?
Dal punto di vista fiscale vanno dichiarate le eventuali plusvalenze e a che tipo di tassazione sono soggette?
Al mediatore è fatto divieto di acquistare immobili in proprio per rivenderli, ma la cessione del preliminare è permessa?
grazie...

 

[SGTorino]

La promessa di vendita di cosa altrui regolata dal 1478 secondo me non ha nulla a che vedere con la cessione di un contratto, regolata dal 1406. La cessione avviene purchè la controparte sia d'accordo. Con riferimento alla forma, ti rimanderei al 1351 che prevede, per il preliminare, la stessa forma prescritta per l'atto definitivo, pena nullità. Per sapere quale forma necessiti il contratto definitivo, basta leggersi l'elenco del 1350.
Il preliminare ha effetti meramente obbligatori e, pertanto, non riesco ad individuare un caso in cui si configuri una plusvalenza tranne nel caso in cui si realizzi una cessione dietro corrispettivo (ma allora non so se si possa parlare di plusvalenza). A tal proposito, ritengo più ferrato di noi un commercialista.
L'art. 5 c) L. 39/89 e s.m. prevedeva il divieto di "esercitare in proprio il commercio relativo alla specie di mediazione che si intende esercitare". Tale paragrafo è stato abolito dall'art 18 L. 57/2001 che prevede ora, tra gli altri casi di incompatibilità, l'attività imprenditoriale in proprio diversa da quella finalizzata alla mediazione. Una cessione di preliminare, occasionale, secondo me non rientra nella casistica prevista dalla legge vigente. Unico profilo su cui porre attenzione è quello fiscale, secondo me.

 

[Umberto Granducato]

La promessa di vendita di cosa altrui regolata dal 1478 secondo me non ha nulla a che vedere con la cessione di un contratto, regolata dal 1406. La cessione avviene purchè la controparte sia d'accordo.

 

[gcaval]

Si può fare in ogni caso o solo nel caso in cui nel preliminare sia indicato "per se o per persona da nominare" ?

"Per sé o persona da nominare" è la formula della riserva di nomina, altro istituto regolato da altro articolo del codice civile (1401 e seguenti). Fiscalmente le cose sono molto simili, ma civilisticamente sono cose diverse. La cessione di compromesso deve essere autorizzata dal contraente ceduto, o prima o dopo la sottoscrizione del preliminare. Sempre meglio prima, evidentemente. Ricordo che il cedente non vende l'immobile, ma il proprio contratto, cosa molto diversa (non c'entra la vendita d cosa futura!).

Dal punto di vista fiscale vanno dichiarate le eventuali plusvalenze e a che tipo di tassazione sono soggette?

Se il cedente è persona fisica, rientrano nei redditi diversi e vanno a fare cumulo con i redditi da lavoro, per cui procedono alla tassazione secondo gli scaglioni IRPEF.
Se invece il cedente è persona giuridica, sono soggetti ad IVA e rientrano a tutti gli effetti nel fatturato della società.