Chiarimenti per acquisto casa all'asta

[riccardo1986]

Buongiorno a tutti,
so che ci sono già alcune discussioni in merito ma non ho trovato nulla di perfettamente corrispondente al mio caso e, siccome sarebbe la mia prima casa non vorrei avere sorprese.
In breve, ho visto una casa da acquistare all'asta tra un paio di settimane circa; dalla perizia ho visto che il privato che ora possiede l'immobile ha varie ipoteche e di vario tipo ( legale, giudiziaria e volontaria) e i creditori sono 2 banche ed equitalia.
1) Se dovessi aggiudicarmi la casa all'asta, sono sicuro che non avrò problemi con questi enti creditori in futuro? che fine fanno queste ipoteche?
2) In cosa consiste il decreto di trasferimento? che costo ha generalmente?
3) Il fondo spese, indicato nella misura del 15% salvo restituzioni cosa comprende? comprende per esempio l'imposta di registro, ipotecaria, catastale, la parcella del notaio ecc?
Scusate le domande, magari banali, ma siccome è la prima asta a cui partecipo e per la mia prima casa non vorrei trovarmi nei casini.
Grazie!

 

[riccardo1986]

nessuno riesce a darmi una mano?

 

[Umberto Granducato]

1. vengono cancellate dalla procedura. nessun problema
2. è il provvedimento col quale il giudice ti trasferisce la proprietà dell'immobile che ti sei aggiudicato. E' compreso nel prezzo di aggiudicazione
3. se è una cauzione diventa un acconto nel caso te lo aggiudichi. Se è un fondo spese in pratica credo sia la stessa cosa a meno che sia espressamente indicato qualcos altro

 

[riccardo1986]

grazie mille, comincio a schiarirmi un po le idee

 

[kolia cassin]

1) Tutte le ipoteche vengono cancellate a cura della procedura, ma il 90% dei Tribunale pongono a carico dell'aggiudicatario le spese inerenti tali cancellazioni che variano a seconda dell'importo dell'iscrizione ipotecaria e variano anche in base a che tipo di ipoteca è iscritta sul cespite (giudiziaria, volontaria o legale), bisogna chiedere al delegato alla vendita un preventivo (avvocato, notaio o commercialista che sia) o in cancelleria se la vendita è effettuata direttamente dal giudice. Se ci sono trascrizioni di domande giudiziali o assegnazioni prima del pignoramento o della trascrizione della sentenza di fallimento non puoi avventurarti da solo nell'acquisto: devi chiedere un parere legale ad un professionista, se vi sono domande giudiziali dopo gli eventi di cui sopra la cancellazione avverrà a costo zero o comunque molto contenuto.
2) Il decreto di trasferimento è emesso senza costi aggiuntivi, ma ti verrà addebitato il costo di trascrizione ai pubblici registri (stessi costi che sosterresti a trascrivere un atto di compravendita, poche centinaia di Euro)
3) Per partecipare all'asta ti chiederanno due importi in assegni circolari: il primo (normalmente del 10% della base asta) è una cauzione che verrà interamente trattenuta in caso di aggiudicazione dell'immobile e scalato dal saldo dovuto.
Il secondo assegno circolare (nel tuo caso del 15% della base asta) è un fondo spese che eccede rispetto al prezzo di acquisto (aggiudicazione). Da quest'ultima somma viene trattenuto quanto necessario per pagare: imposta di registro, ipotecaria, catastale, imposte e tasse per le cancellazioni ipotecarie (se messe a carico dell'aggiudicatario), trascrizione passaggio di proprietà.
Se le ipoteche oggi gravanti sull'immobile non superano di due o tre volte il valore dell'immobile empiricamente puoi tenere conto di un 2% per tutte le spese inerenti le cancellazioni ipotecarie più il 3% di imposta di registro (prima casa) ed altri 1.000 Euro fra trascrizione trasferimento ed imposte ipo-catastali.
Tieni conto che la base imponibile su cui si applica 3% di imposta di registro dovuta per la prima casa non è il valore catastale, ma il prezzo di acquisto (in realtà si può successivamente ricorrere in commissione tributaria, ma per importi bassi non lo consiglio).
Sarai eventualmente solidale per gli ultimi due anni di condominio se non pagati.
Molte procedure (su disposizione dei Tribunali competenti) non accettano gli assegni circolari del Banco Posta, informati prima se si un correntista di questo istituto di credito.
Cassin Kolia
casedaenti.it

 

[riccardo1986]

grazie per la risposta esaustiva; nell'avviso del bando ho letto che le cancellazioni ipotecarie sono a carico del creditore quindi a me rimarrebbero solo quelle per il trasf. della proprietà.
Mi è stato inoltre detto che potrei avere problemi con le ipoteche giudiziarie se nell'avviso lo riportano; siccome nell'avviso non v'è traccia (anche se ho letto in perizia che ve ne sono 2)...posso stare tranquillo?
saluti

 

[kolia cassin]

Fai attenzione, la dicitura:"..le cancellazioni ipotecarie sono a carico della procedura.." è fuorviante (sono in molti a lamentarsi), devi appurare nell'ordinanza di vendita (non il bando che è il trafiletto che esce sui giornali o la perizia, ma quelle due o tre pagine che specificano meglio le pratiche da svolgere per partecipare all'asta, normalmente pubblicato sui siti di riferimento) che anche i costi vivi siano a carico della procedura e non solo le incombenze. Per quello che riguada le ipoteche giudiziarie ti posso confermare che (a parte l'eventuale costo per la cancellazione) non può sorgere nessun tipo di inconveniente. Sicuramente chi ti ha dato le informazioni intendeva parlarti delle Trascrizioni di domande giudiziali (solo quelle trascritte prima del pignoramento). Queste ultime sono argomento estremamente delicato e normalmente (ma non obbligatoriamente) sono riportate e ben evidenziate sia nel bando di vendita che esce sui giornali sia nell'ordinanza di vendita, in quanto non verranno cancellate e conserveranno la loro efficacia nei tuoi confronti. Leggi la perizia dell'immobile che vuoi comprare all'asta, se l'unica trascrizione riportata è il pignoramento o la trascrizione della sentenza di fallimento da cui scaturisce la vendita, il fatto che sull'immobile vi siano n iscrizioni di ipoteca (volontarie, giudiziarie, legali) non ti riguarda (salvo gli eventuali costi di cancellazione di cui sopra).
Controlla con attenzione lo stato occupativo che solitamente è la cosa più importante:
1. immobile è già libero? 2. occupato dallo stesso debitore? 3. occupato da terza persona senza regolare titolo di occupazione? 4. occupato da terza persona con regolare titolo di occupazione (contrato di locazione stipulato prima del pignoramento, assegnazione come casa coniugaletrascritta o solo registrata etc...).
Sappi inoltre che l'immobile ti sarà venduto senza certificazione energetica/ impiantistica e senza che vi sa la preventiva regolarizzazione delle eventuali difformità catastali, tutte incombenze a cui dovrai provvedere tu nell'immediato o comunque prima di rivendere in futuro l'immobile.
In bocca al lupo per la tua prima asta!
Cassin Kolia
casedaenti.it

 

[riccardo1986]

Nella procedura esecutiva non ho trovato alcun cesso in merito a eventuali trascrizioni; Per quanto riguarda le cancellazioni delle ipoteche c'è il punto in cui si cita il dm 313/99 e che le spese per le cancellazioni ipotecarie sono a carico del creditore.
Per quanto riguarda la procedura esecutiva, essa ha riunito un'altra procedura (probabilmente perche vi sono 2 decreti ingiuntivi e 2 decreti di pignoramento immobiliare).
Speriamo bene
grazie ancor per le risposte!

 

[Umberto Granducato]

Sappi inoltre che l'immobile ti sarà venduto senza certificazione energetica

da noi molti ce l'hanno

 

[gcaval]

Speriamo bene

E' la cosa peggiore che puoi dire! Non credo tu stia andando a comprare un paio di scarpe. Devi essere sicuro che i tuoi soldi non vengano persi, quindi informati prima, non dopo! Non devi sperare bene, devi essere sicuro!