Chiarimenti preliminare vs registrazione proposta acquisto

[ViolaFrittella]

Ciao,
leggendo alcune discussioni nel forum mi sono venuti dei dubbi.
Qual è la differenza tra proposta di acquisto registrata e preliminare di vendita registrato?
Il preliminare corrisponde al compromesso?
Quando il venditore incassa l'assegno depositato in occasione della proposta?
In una discussione ho letto che il preliminare si fa dopo l'uscita del perito della banca quando c'è vincolo di mutuo. Nel mio caso non c'è vincolo di mutuo ma l'appartamento ha delle difformità da sanare prima che il perito della banca visioni l'immobile.
Io volevo fare il preliminare al posto della registrazione della proposta ma ora ho questi dubbi e temo di non aver capito nulla.
Grazie a chi risponderà

 

[francesca63]

La proposta di acquisto accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Nel linguaggio comune, si usa anche il termine "compromesso", che di solito è riferito ad un contratto preliminare successivo, praticamente una ripetizione di quanto scritto in proposta, ma scritto in forma migliore e non su moduli prestampati.
Ma il valore legale è identico.

Quando il venditore incassa l'assegno depositato in occasione della proposta?

Se non c'è condizione sospensiva, appena viene comunicata al proponente l'accettazione , che è il momento in cui il contratto si considera legalmente concluso ( art. 1326 cc).
Se c'è sospensiva, al verificarsi della condizione .

Nel mio caso non c'è vincolo di mutuo ma l'appartamento ha delle difformità da sanare prima che il perito della banca visioni l'immobile.

Quindi devi versare la caparra secondo quanto scritto in proposta, e attendere che sanino in tempo per la perizia; se il contratto è scritto bene, e non sanano in tempo, saranno inadempienti.
Non ho capito se, alla fine hai fatto inserire sospensiva per la regolarità urbanistica, sapendo già che c'era un problema...
Nel caso, se non sanano non saranno inadempienti, ma il contratto resterà inefficace.

 

[ViolaFrittella]

La proposta di acquisto accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Nel linguaggio comune, si usa anche il termine "compromesso", che di solito è riferito ad un contratto preliminare successivo, praticamente una ripetizione di quanto scritto in proposta, ma scritto in forma migliore e non su moduli prestampati.
Ma il valore legale è identico.

Se non c'è condizione sospensiva, appena viene comunicata al proponente l'accettazione , che è il momento in cui il contratto si considera legalmente concluso ( art. 1326 cc).

Quindi devi versare la caparra secondo quanto scritto in proposta, e attendere che sanino in tempo per la perizia; se il contratto è scritto bene, e non sanano in tempo, saranno inadempienti.
Non ho capito se, alla fine hai fatto inserire sospensiva per la regolarità urbanistica, sapendo già che c'era un problema...
Nel caso, se non sanano non saranno inadempienti, ma il contratto resterà inefficace.

Ciao Francesca,

sì la clausola è stata inserita ma si parla di presentazione della pratica edilizia di Cila sanatoria e del ripristino della loggia (ora chiusa abusivamente) prima della stipula dell'atto. A me invece interessa che tutto ciò sia fatto prima dell'uscita del perito della banca, pena tutte le scocciature, le spese extra per seconda uscita del perito e le tempistiche più lunghe che conosciamo. Anche per questo m'è venuto il dubbio, date precise su quell'allegato non ce n'è, abbiamo solo la data ultima entro la quale rogitare (21/01/2022).

 

[Utente Cancellato 83267]

Ciao Francesca,

sì la clausola è stata inserita ma si parla di presentazione della pratica edilizia di Cila sanatoria e del ripristino della loggia (ora chiusa abusivamente) prima della stipula dell'atto. A me invece interessa che tutto ciò sia fatto prima dell'uscita del perito della banca, pena tutte le scocciature, le spese extra per seconda uscita del perito e le tempistiche più lunghe che conosciamo. Anche per questo m'è venuto il dubbio, date precise su quell'allegato non ce n'è, abbiamo solo la data ultima entro la quale rogitare (21/01/2022).

La Cila in sanatoria ha delle tempistiche che variano da comune a comune. Prova a chiedere si venditori se riescono a concluderla prima dell’uscita del perito. Con questi è sempre un terno al lotto: ad alcuni va bene che la pratica sia iniziata, altri sono più pignoli. La tua banca fa uscire prima il perito oppure lo fa dopo la verifica reddituale?

 

[francesca63]

A me invece interessa che tutto ciò sia fatto prima dell'uscita del perito della banca, pena tutte le scocciature, le spese extra per seconda uscita del perito e le tempistiche più lunghe che conosciamo.

Eh si, mi sembrava di ricordare che ne avessimo già discusso, e tutto andava fatto prima della perizia , specificandolo in proposta.
Cerca di chiarire; tanto chi vende deve comunque sanare per vendere a chiunque; quindi tanto vale che lo facciano, per concludere con te .

date precise su quell'allegato non ce n'è, abbiamo solo la data ultima entro la quale rogitare

Certo che l'agente è un po' approssimativo...
Parla, parla, ma non è capace di mettere nero su bianco le cose che sa essere necessarie...

 

[ViolaFrittella]

La Cila in sanatoria ha delle tempistiche che variano da comune a comune. Prova a chiedere si venditori se riescono a concluderla prima dell’uscita del perito. Con questi è sempre un terno al lotto: ad alcuni va bene che la pratica sia iniziata, altri sono più pignoli. La tua banca fa uscire prima il perito oppure lo fa dopo la verifica reddituale?

Dopo la verifica reddituale, che sto già avviando con due diverse banche. Io adesso voglio il preliminare, e non firmo niente che prima non abbia visto il mio notaio.

 

[ViolaFrittella]

Eh si, mi sembrava di ricordare che ne avessimo già discusso, e tutto andava fatto prima della perizia , specificandolo in proposta.
Cerca di chiarire; tanto chi vende deve comunque sanare per vendere a chiunque; quindi tanto vale che lo facciano, per concludere con te .

Certo che l'agente è un po' approssimativo...
Parla, parla, ma non è capace di mettere nero su bianco le cose che sa essere necessarie...

Non capisce niente e anziché aggiustare il tiro continua a fare stupidaggini. Ha avuto il coraggio di chiedermi un "regalino" perché la proposta è stata accettata con poche migliaia di euro in meno rispetto alla prima idea. Tutto calcolato, era palese, non sa nemmeno recitare. Che per carità, può essere una strategia di vendita se fatta bene. Ma prende già il 4% per lavorare in modo osceno e ha il coraggio di fare certe richieste.
Non vedo l'ora che sia tutto finito, lo disprezzo, davvero.

 

[francesca63]

e non firmo niente che prima non abbia visto il mio notaio.

Mi pare il caso.

 

[Utente Cancellato 83267]

Dopo la verifica reddituale, che sto già avviando con due diverse banche. Io adesso voglio il preliminare, e non firmo niente che prima non abbia visto il mio notaio.

Sicuro che si possa fare con due banche contemporaneamente? Io so che non è possibile 😅 Puoi farti fare il preliminare anche dal tuo notaio, se preferisci. Non è necessario, ma se non ti fidi della cialtroneria dell’agente direi che sarebbe meglio

 

[ViolaFrittella]

Sicuro che si possa fare con due banche contemporaneamente? Io so che non è possibile 😅 Puoi farti fare il preliminare anche dal tuo notaio, se preferisci. Non è necessario, ma se non ti fidi della cialtroneria dell’agente direi che sarebbe meglio

I consulenti mi hanno detto che la delibera reddituale si può fare con più di una banca e che non è vincolante, ma c'è anche da dire che ho parlato con degli intermediari di mutuionline e non con diretti consulenti in filiale. Date le i...te (scuserai l'eleganza dell'eloquio) che sto prendendo in sole due settimane dall'essermi imbarcata in questa disgraziata avventura, mi informerò. La domanda è: presso chi? Dove?

Perché se non è così, annullo tutto e proseguo alla vecchia maniera (appuntamento in filiale 1, preventivo, appuntamento in filiale 2, preventivo, ci penso, torno in una delle due e procedo).