Chiarimenti su indennità e aggiornamento canone

[vincenzo amedio]

Bg,
mi appresto a locare un locale commle (compro vendo oro e gioielli) e mi sorge un dubbio che volevo e spero di chiarire con voi.

E' chiaro il concetto di indennità di avviamento e so quando spetta. Non mi è chiaro però il vincolo sulla mancata volontà del locatore a rinnovare il contratto.

In maniera elementare volgio esprimere il mio dubbio :

faccio oggi un contratto 6+6 ad un prezzo 10 mensile;

se alla fine dei primi 6 anni non intendo rinnovare o impongo un canone più alto allora posso indurre il locatario ad andare via ma anche ad esigere l'indennità di avviamento, Giusto sin qui ?

se la stessa cosa succede alla fine dei secondi 6 anni, al 12° anno per intendersi, ovvero non volessi rinnovare il contratto o volessi rinnovarlo ad un nuovo canone questo comporta l'onere da parte mia di pagare l'indennità in questione ? se ho ben capito credo di si

se cosi fosse io proprietario sono condannato a percepire lo stesso canone 10 a vita ?
non ho nessun problema al pensiero di tenere una persona 24 anni o più, chiedo solo di non ritrovarmi con canoni irrisori fra un decennio. Come si fa quindi a mantenere un canone in linea con l'andamento dei prezzi ?

si può prevedere in contratto una rimodulazione del canone anno per anno, oltre l'ordinario adeguamento istat, o fa parte di clausole nulle ?

è legittimo chiedere almeno un canone diverso al termine del 12° anno senza vederesi obbligato a pagare avviamenti e altro ?

Ringrazio per chi volesse suggerirmi in tal senso

 

[Pennylove]

L'indennità di avviamento commerciale spetta sempre, sia dopo i primi 6 anni, sia dopo i 12 o i 18 ecc.

Il locatore - bada bene - ha la possibilità di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza solo per pochi e circostanziati motivi previsti dall'art. 29 della legge 392/1978.

Il legislatore, con gli artt. 34 e 35 della legge 392/1978, ha premiato con l'indennità di avviamento commerciale solo le attività che comportano contatti diretti con il pubblico dei consumatori. L'attività svolta deve essere altresì lecita e autorizzata.

L'indennità è raddoppiata se, una volta avvenuto il rilascio, l'immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all'esercizio della medesima attività svolta dal conduttore uscente.

Nelle locazioni non abitative le parti sono libere di determinare il canone, pur non potendolo aggiornare nel corso del rapporto se non nei limiti di cui all'art. 32 della legge 392/1978. Una tale libertà comporta anche il diritto di predeterminare l'importo del canone in misura variabile e anche crescente- se del caso - di anno in anno: è necessario, però, che ciò avvenga in sede di conclusione di contratto e non per effetto di nuovi accordi stipulati nel corso del rapporto.

 

[Pennylove]

Posso aggiungere (fuori tempo massimo) anche questo: l'avviamento commerciale non è dovuto in caso di risoluzione o disdetta o recesso del conduttore: pertanto scatta solo su iniziativa e manifesta volontà del locatore di porre termine alla locazione. L'indennità, in sostanza, spetta al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non far proseguire il rapporto di locazione.

 

[vincenzo amedio]

Ciao Pennylove e grazie !

se ho ben capito dunque l'indennità è dovuta sempre e a qualsiasi scadenza, fuori dai casi previsti dalla legge ! quindi anche se il locatore ha la piena intenzione di tenersi il cliente ma con un canone maggiorato. Ovvero se al 12° anno propongo un canone maggiore rispetto al precedente, il locatore può rifiutare la maggiorazione e al contempo esigere l'indennità in questione.

Però mi facevi notare che la libertà di determinazione del canone tra le parti prevede anche la possibilità di "predeterminare" i canoni che verranno ! ho capito bene ?
in sostanza io posso stilare un contratto in cui scrivo che allo scadere del 12° anno il canone sarà maggiorato di x% rispetto all'ultimo canone pagato ?

Grazie Pen, molto chiaro

 

[Pennylove]

Nel momento in cui il rapporto di locazione cessa di esistere e la causa di questo è una di quelle elencate all'art. 34 della legge 392/1978, vale a dire:

- inadempimento o morosità del conduttore
- recesso del conduttore
- disdetta del conduttore
- fallimento del conduttore

non è dovuta l'indennità in questione.

L'indennità non è dovuta se il conduttore decide di rilasciare volontariamente, in via anticipata, l'immobile locato o perché ha formalmente manifestato la propria volontà di non voler beneficiare di un ulteriore rinnovo del contratto. In quest'ottica anche la risoluzione consensuale del contratto esclude il diritto del conduttore a vedersi riconosciuta l'indennità in discorso.

Nulla è, quindi, dovuto, in generale, se il rapporto di locazione viene a cessare per fatto non imputabile al locatore.

In tutti gli altri casi di cessazione di rapporto imputabile ad una unilaterale iniziativa dello stesso locatore (diniego di rinnovo da parte del locatore, disdetta da parte del locatore e rifiuto del conduttore di rinegoziare il canone a nuove condizioni ecc.), l'indennità è dovuta.

Una precisazione mi pare doverosa: è intuibile che se non c'è disdetta o recesso nei termini legali, il contratto viene automaticamente a rinnovarsi per la stessa durata e alle medesime condizioni contrattuali (canone di locazione e indennità di avviamento commerciale compresi).

Per concludere, e qui chiudo: è del tutto ammissibile una previsione contrattuale che contempli, al momento della stipula del contratto, aumenti graduali del canone per frazioni successive di tempo nel corso del rapporto, in modo da giungere poi, dopo un certo tempo, ad una determinata somma finale.

 

[vincenzo amedio]

Grazie P
vincenzo

 

[archrebi]

Scusate, quindi in un contratto commerciale si può accordarsi su...500€, e scrivere che alla prima scadenza ( 6anni) l'affitto diventerà 600€?Ho il problema di dare la disdetta per un contratto del 1983!!!!!Pagano 390€ (veramente poco), volevo aumentare a 600 ma forse in un colpo solo è troppo!!!!