3. L’acquisto con condizione di ottenimento del mutuo. Se non ottieni il mutuo a causa di una rilevata persistente irregolarità urbanistica o catastale o se per i prerequisiti della banca non sei idoneo ad avere il mutuo devi comunicarlo almeno venti giorni prima della data prevista per il rogito. In tal caso il contratto sarà risolto e il venditore restituirà la caparra.
Questo utilizzo della caparra su una proposta sospensiva è il primo errore temo.
Non è che sia ilelgale, bada bene, solo che è conseguenza di uan visione atavica che abbiamo, cioè che il proprietario dell'immobile sia la parte da tutelare, perchè "ci mette la casa".
Sicuramente è da tutelare ma ne più e ne meno come l'acquirente che "ci mette i soldi senza avere ancora al casa".
Quindi, in una fase dove esiste una condizione sospensiva come quella del mutuo, che chiaramente è FORTE quasi sempre (se non ti danno il mutuo NON puoi comprare), far versare una caparra del 10% del valore dell'immobile è una garanzia poco equilibrata e sopratutto inadeguata, perche la caparra permette azioni che cozzano molto con la natura e la forza dell'accordo che in quel momento si raggiunge e può dare problemi...
Quindi contesto sia l'importo che il mezzo.
Nel caso, tempi precisi, indicazione dell'istituto o meglio, pratica a mediatore creditizio di conoscenza dell'agenzia o comunque che sia in regola e capace e serio, e una bella penale accettata dalle parti come corrispettivo del recesso, che uno può attivare anche solo per intenzione di recedere.
Chi fa una proposta sospensiva dalle mie parti intanto spende di geometra (dalle mie parti gli acquirenti non sono stupidi, si tutelano), poi spende di perizia, poi perde tempo o paga un mediatore creditizio... non è uno che ha voglia di perdere tempo e ha al 99,99% intenzione di comprare.
LA penale così configurata permette al venditore di esser garantito di aver perso al massimo un mese guadagnando un 5k, al mediatore che se il tipo (chiunque ) si ritira si prende anche lui la sua penale solo dalll'inadempiente (cioè chi si è ritirato senza motivo ragionevole, solo per volontà o interesse suo), lasciando intonsi tutti e sopratutto NON DANDO SPAZIO ESAGERATO A LEGULEE INTERPRETAZIONI DI COMODO PERCHé IL DANNO é GIà CIRCOSCRITTO ALLA PENALE STESSO.
Con la caparra posson nascere rivendicazioni che non giovano a nessuno o rendono una parte troppo forte nei confronti dell'altra che NON mi paicciono.
PEnsiamo a una casa da 250k
Il nostro cliente acquirente dovrebbe, secondo questa interpretazione, alla mera accettazione dare 25k a titolo di caparra confirmatoria (de che se ancora è tutto sospeso?) e nel caso il mutuo non venga concesso, farseli rendere?
E se nasce una contestazione anche meramente strumentale del propreitario... lui ha perso 25k, magari restando con un conto misero, e si trova a affrontare uan causa con chi ha casa e soldi (suoi) per pagarsela?
E poi dovrebbe pagare l'agente immobiliare perchè lo ha tutelato?
Non sarebbe meglio che in caso di recesso ci sia una penale, che tra l'altro corrisponde alla somma che ti ha lasciato in deposito proprio a tal titolo?
Pensate che perdere 5k, spendere nella pratica di mutuo, pagare la penale all'agente non sia una punizione sufficiente per aver fatto una proposta in modo poco serio o per cambiare idea entro 30gg?
