Clausola sospensiva in proposta

[FrescoBaldi]

salve a tutti,

so che ci sono già tante discussioni in merito ma non riesco ugualmente ad avere le idee chiare in merito.
Sono arrivato al terzo immobile di mio interesse, per cui non riesco a proseguire con la proposta.
Visto che dovrei far fare perizia alla banca per approvazione del mutuo, ogni agenzia mi "suggerisce" di non mettere la clausola sospensiva legata all'erogazione in proposta, perché tanto il venditore non accetterebbe ed il mediatore sarebbe costretto a continuare con le visite.

Mi sembra francamente non equo e poco corretto visto che senza tale clausola, nel caso in cui la banca decidesse di non erogarmi il mutuo per qualsivoglia ragione, perderei la caparra, assegno confirmatorio e quant'altro.

Qual è il modo corretto di comportarsi in questi casi?

 

[Rosa1968]

che percentuale di mutuo dovresti fare?

 

[il_dalfo]

ogni agenzia mi "suggerisce" di non mettere la clausola sospensiva legata all'erogazione in proposta, perché tanto il venditore non accetterebbe

Qual è il modo corretto di comportarsi in questi casi?

Quanto segue è un mio parere personale. Tieni a mente che l'AI ha diritto a non farti sottoscrivere la proposta se reputa idoneo operare in tal modo.

Il modo corretto di comportarsi va visto su due fronti:

- da parte tua è dire all'AI che vuoi fare la proposta e che la stessa dovrà essere condizionata/subordinata a clausola sospensiva per l'ottenimento di mutuo.

- da parte dell'AI è raccogliere la proposta con tale clausola e presentarla al venditore. Sarà cura dell'AI precisarti che molto probabilmente il venditore non accetterà tale clausola, eventualmente potrà avvisarti che sconsiglierà il venditore di accettare, eventualmente potrà spiegare al venditore le sue ragioni e quindi consigliarlo o meno sull'accettare la proposta subordinata.

Personalmente, di fronte ad un possibile rifiuto di farmi sottoscrivere una proposta subordinata, vorrei che tale rifiuto fosse scritto e motivato.
Poi mi muovo di conseguenza (incarico un altro AI di presentare la mia proposta d'acquisto al venditore)

Per quanto questo comportamento possa sembrare da stronxi, reputo che nell'imparzialità dovuta dall'esercizio della professione, nonostante la possibilità di decidere se far sottoscrivere o meno una proposta, un AI non dovrebbe limitare le possibilità commerciali delle parti ponendo un veto a priori ma, portando preventivamente a conoscenza i rispettivi rischi per le parti, dovrebbe consigliare quest'ultime sul da farsi e lasciare alle stesse la decisione finale sul da farsi.

 

[il_dalfo]

@FrescoBaldi
in caso tieni a mente questi dettagli:
- proposta con clausola sospensiva va bene. Proposta con clausola risolutiva non va bene (con la risolutiva puoi sempre svincolarti dalla proposta se non ti danno il mutuo ma dovrai pagare la provvigione all'AI mentre, con la sospensiva il diritto alla provvigione non matura fino a che la proposta resta sospesa).
- nella proposta con sospensiva assicurati che non venga richiesto diniego scritto (già in diversi post abbiamo letto di come possa risultare arduo ottenerlo dalla banca).
- nell'eventualità di un AI recalcitrante, paventa anche la possibilità di redigere una doppia clausola sospensiva (una permette a te di svincolarti se non ti danno il mutuo, mentre la seconda permette al venditore di svincolarsi se trova nel frattempo un altro acquirente)
- tieni a mente che la provvigione si paga una volta sola indipendentemente da quanti AI partecipano all'affare (nell'eventualità ti toccasse rivolgerti ad un altro AI per presentare una proposta). Quindi non hai da spaventarti su costi o doppie provvigioni.
- tutto quello che ti viene detto e che non ti suona bene o non ti sembra favorevole, se puoi, fattelo mettere per iscritto.

 

[ab.qualcosa]

Visto che dovrei far fare perizia alla banca per approvazione del mutuo, ogni agenzia mi "suggerisce" di non mettere la clausola sospensiva legata all'erogazione in proposta, perché tanto il venditore non accetterebbe ed il mediatore sarebbe costretto a continuare con le visite.

Per curiosità quali sono i termini della clausola da te proposta?
In particolare la durata temporale.

Qual è il modo corretto di comportarsi in questi casi?

Il mediatore deve in ogni caso informare il venditore riguardo la presenza di una volontà in tal senso, non è tenuto a prendere una proposta (e trovo la richiesta di un diniego scritto suggerita quantomeno pretestuosa), ma dovrà seguire le indicazioni del venditore in tal senso.

 

[il_dalfo]

(e trovo la richiesta di un diniego scritto suggerita quantomeno pretestuosa)

Convengo che non sussista l'obbligo nel fornire il diniego scritto.

Tuttavia, non sussiste divieto nel chiederlo.

Ciò premesso, considerando la dovuta imparzialità del mediatore e la sua buona fede, perché non dovrebbe fornirlo?

Se il potenziale proponente sottoponesse all'AI una proposta scritta al fine di presentare una proposta d'acquisto e nella proposta all'AI si prevedesse che l'AI può:

A) esprimere volontà (scritta) all'ottemperare;
B) esprimere rifiuto (scritto) all'ottemperare;
C) se entro il termine del xx/xx/xx non perviene espressa volontà o rifiuto, si considera la proposta (di sottoscrivere una proposta) rifiutata.

Ecco che in sto modo hai un rifiuto espresso e per quanto poco è una base per tutelarsi in caso di passaggio ad altro AI per presentare una proposta.

p.s.: Inizio a scrivere come Pyersilvio... oddio, mi ha contagiato spero sia un bene

 

[n3m3six78]

Qual è il modo corretto di comportarsi in questi casi?

cambiare immobile e cambiare agenzia . Risparmierai tempo e salute.

 

[Giuseppe Di Massa]

salve a tutti,

so che ci sono già tante discussioni in merito ma non riesco ugualmente ad avere le idee chiare in merito.
Sono arrivato al terzo immobile di mio interesse, per cui non riesco a proseguire con la proposta.
Visto che dovrei far fare perizia alla banca per approvazione del mutuo, ogni agenzia mi "suggerisce" di non mettere la clausola sospensiva legata all'erogazione in proposta, perché tanto il venditore non accetterebbe ed il mediatore sarebbe costretto a continuare con le visite.

Mi sembra francamente non equo e poco corretto visto che senza tale clausola, nel caso in cui la banca decidesse di non erogarmi il mutuo per qualsivoglia ragione, perderei la caparra, assegno confirmatorio e quant'altro.

Qual è il modo corretto di comportarsi in questi casi?

Ciao, al momento io ho il 100% di mutui deliberati e quindi di vendite andate a buon fine usando la clausola sospensiva in riferimento agli ultimi 2/3 anni, sempre tutto bene. Però ci sono due cose da dire, la prima è che l'agente immobiliare ti trasmette il pensiero del proprietario, legittimo (può rifiutare proposte liberamente) ed evita di farti perdere tempo, la seconda è che di solito un cliente che richiede quella clausola lo fa "pro forma", è già stato in banca, ha solide ragioni per ritenere che il mutuo sia accordato, tu cosa dici agli agenti immobiliari? Ciao!

 

[francesca63]

Convengo che non sussista l'obbligo nel fornire il diniego scritto.
Tuttavia, non sussiste divieto nel chiederlo.
Ciò premesso, considerando la dovuta imparzialità del mediatore e la sua buona fede, perché non dovrebbe fornirlo?

Perché magari alcuni venditori si rivolgono con fiducia ad un agente proprio per evitare rotture di scatole: la maggioranza dei miei venditori non voleva avere altro che una semplice proposta ad una cifra congrua, con condizioni di pagamento e tempistiche congruenti alle aspettative. Fiducia totale e attesa serena.
I problemi dell'aspirante acquirente non rilevano, figuriamoci con che gioia un venditore si sente dire che c'è uno che vorrebbe fare proposta con sospensiva, ma vuole che l'agente metta per iscritto che non la vuole prendere....
Ogni situazione va vista per quello che è , e il mediatore dovrebbe avere rapporti saldi con il venditore, e la sua fiducia, senza seguire le richieste velleitarie dell'aspirante acquirente.
E non si tratta di "non imparzialità", perché le richieste velleitarie del venditore (ovviamente di solito sul fronte prezzo) l'agente dovrebbe averle gia stroncate in sede di incarico , spiegando che se vale 400, a 500 non lo tratta.

Ovvero al venditore devi dire che non può vendere a prezzi irrealistici, all'acquirente che non può comprare alle condizioni che Sto arrivando! gia non saranno accettate.
E se la condizione mutuo non è gradita, non sprechi moduli e inchiostro, oltre al tempo di tutti.

 

[il_dalfo]

figuriamoci con che gioia un venditore si sente dire che c'è uno che vorrebbe fare proposta con sospensiva, ma vuole che l'agente metta per iscritto che non la vuole prendere....

Se ci pensi bene, questa frase non ha senso (pratico).