Clausola sospensiva nessuna comunicazione dell'acquirente entro i termini previsti

[DanilaP]

Buongiorno, scrivo in qualità di venditore di un locale commerciale da privato a privato per avere un consiglio su come comportarmi. Nel mese di marzo ho firmato una proposta d'acquisto irrevocabile con clausola sospensiva condizionata all'erogazione del mutuo incassando una piccola caparra confirmatoria e contestualmente nel documento è scritto che il rogito dovrà essere effettuato entro il 30 di settembre.
Non avendo fretta di vendere ho lasciato ben 6 mesi di tempo alla parte acquirente per organizzarsi con il mutuo ma, essendo arrivati sotto data quando ho chiesto ragguagli al mediatore mi è stato risposto che la perizia della banca è stata fissata per il 25 di settembre e che quindi per il rogito si slitterebbe ancora proponendomi di firmare una proroga. Avendo dato 6 mesi di tempo per ottenere la delibera ritengo che ridursi al 25 di settembre per la perizia sia solo una presa in giro e ho dato la mia disponibilità a firmare una proroga solo nel caso in cui venisse revocata la clausola sospensiva, a distanza di 10 giorni il mediatore non mi ha più fatto sapere nulla. Come mi devo comportare? Siccome sicuramente non si rogiterà nei termini previsti, e quindi per quanto mi riguarda la proposta decade, prima di restituire la caparra posso esigere che mi venga esibita la comunicazione di diniego del mutuo da parte della banca? Se non verrà prodotta documentazione utile al fine di verificare che davvero sia partito l'iter di richiesta delibera mutuo (attendo con ansia il 25 per vedere se magicamente verrà il perito) posso trattenere la caparra?Ah, ultima ciliegina, uno dei compratori è l'agente immobiliare ...e a pensar spesso ci s'azzecca....
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Innanzi tutto 2 cose:

1) Bisognerebbe leggere come è formulata / scritta la clausola sospensiva.

2) Trattandosi di proposta subordinata, ovvero con clausola sospensiva (fermo restando quanto sopra) NON avresti dovuto ricevere la caparra.

Detto ciò, il proponente / acquirente potrebbe aver avuto problemi nei sei mesi trascorsi (magari una prima banca gli ha rifiutato il mutuo, oppure prima di procedere con l'istruttoria della pratica il proponente doveva "sistemare altre situazioni") e quindi ecco spiegato perchè la perizia è stata fissata solamente per il 25.09 e non prima.

In ogni caso, il termine del 30 Settembre (a meno che nel compromesso non sia indicato chiaramente e specificatamente come "termine ultimo e perentorio") è suscettibile e soggetto ad elasticità dovuta a "fattori tecnici" quali ad esempio un ritardo nell'erogazione del mutuo, ecc....

Per rispondere alla domanda inerente al trattenimento della caparra ripeto che bisogna leggere quanto scritto in merito alla sospensiva (vedi punto 1).

 

[francesca63]

proponendomi di firmare una proroga

La proroga servirebbe, più che per la data del rogito, per la condizione sospensiva; nel senso che, in mancanza di termine apposito, la condizione si deve avverare entro la data prevista per il rogito.
Senza ok al mutuo entro il 30 settembre, il contratto resta inefficace, e non ci sono più obblighi reciproci.
Premesso che andrebbe letta la condizione , per dare risposte certe, non si capisce perché hai incassato la caparra, e perché non chiedi spiegazioni sul ritardo direttamente all’agente, visto che è parte in causa, come richiedente del mutuo.
Sicura che non abbiano chiesto 6 mesi per cercare altro acquirente a cui cedere il contratto ?

 

[ferruccio]

Ciao @DanilaP ,
Non posso esprimermi per come la penso perché la mia visione sul punto è stata "bocciata" qui sul Forum e ne ho preso atto, ma quanto ti accade è un motivo in più per sconsigliare di stipulare contratti di questo tipo; la cosa bella è sempre il dare-avere e prevedere che ognuno si accolli, alla pari, le conseguenze delle obbligazioni assunte con la firma dell'accordo.

Mi farebbe piacere sentire le tue motivazioni sul perché non ti sembra giusto ridare i soldi indietro dopo 6 mesi che attendi inutilmente (o quantomeno ti sorgono dubbi su questo) ma soprattutto perché ti sembra giusto aver incassato un corrispettivo a fronte del tuo impegno a vendere il tuo locale (o se non lo ritieni giusto ovviamente).

Ciao.

 

[DanilaP]

Grazie per la risposta, provo a spiegarmi meglio: cito il testo pari pari della proposta d'acquisto irrevocabile:
"- prezzo pattuito XXX
- modalità di pagamento: euro YYY vengono versati dalla parte proponente alla proprietà a titolo di caparra confirmatoria entro 3 GG dalla sottoscrizione della presente scrittura a mezzo bonifico bancario.
Detto importo verrà imputato in futuro conto prezzo in sede di atto notarile.
- euro KKK verranno versati in assegni circolari contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita che verrà stipulato entro il 30/09/2024.
CLAUSOLA SOSPENSIVA: la presente proposta è risolutivamente condizionata all'erogazione del mutuo".
Quindi deduco che se non si rogita entro il 30 decade tutto e devo restituire la caparra. Mi è stato chiesto di prorogare di un mese quindi fino al 30 Ottobre, forse sono troppo pignola o poco paziente ed avendo atteso già sei mesi ho proposto che avrei concesso la deroga solo a condizione di eliminare la clausola sospensiva, così da tutelarmi e avere la dimostrazione/ semi certezza che il rogito si farà entro il 30/10, pena la perdita da parte dell'acquirente della caparra, altrimenti non voglio andare avanti a perdere altro tempo. Ho chiesto eccome all'agente aggiornamenti e dopo il colloquio sollecitato da me visto che eravamo a ridosso delle scadenze, avvenuto il 6 settembre in cui mi ha comunicato della perizia programmata per il 25 e in cui non ho firmato la proroga al 30/10 chiedendo più garanzie attendo ancora una sua chiamata per capire come vuole muoversi. Oggi lo chiamerò io ma ho la sensazione che questo rogito non si farà e ci ho perso solo un gran tempo e potenziali clienti. Mea culpa che ho accettato la clausola sospensiva.

 

[Zagonara Emanuele]

Grazie per la risposta, provo a spiegarmi meglio: cito il testo pari pari della proposta d'acquisto irrevocabile:
"- prezzo pattuito XXX
- modalità di pagamento: euro YYY vengono versati dalla parte proponente alla proprietà a titolo di caparra confirmatoria entro 3 GG dalla sottoscrizione della presente scrittura a mezzo bonifico bancario.
Detto importo verrà imputato in futuro conto prezzo in sede di atto notarile.
- euro KKK verranno versati in assegni circolari contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita che verrà stipulato entro il 30/09/2024.
CLAUSOLA SOSPENSIVA: la presente proposta è risolutivamente condizionata all'erogazione del mutuo".
Quindi deduco che se non si rogita entro il 30 decade tutto e devo restituire la caparra. Mi è stato chiesto di prorogare di un mese quindi fino al 30 Ottobre, forse sono troppo pignola o poco paziente ed avendo atteso già sei mesi ho proposto che avrei concesso la deroga solo a condizione di eliminare la clausola sospensiva, così da tutelarmi e avere la dimostrazione/ semi certezza che il rogito si farà entro il 30/10, pena la perdita da parte dell'acquirente della caparra, altrimenti non voglio andare avanti a perdere altro tempo. Ho chiesto eccome all'agente aggiornamenti e dopo il colloquio sollecitato da me visto che eravamo a ridosso delle scadenze, avvenuto il 6 settembre in cui mi ha comunicato della perizia programmata per il 25 e in cui non ho firmato la proroga al 30/10 chiedendo più garanzie attendo ancora una sua chiamata per capire come vuole muoversi. Oggi lo chiamerò io ma ho la sensazione che questo rogito non si farà e ci ho perso solo un gran tempo e potenziali clienti. Mea culpa che ho accettato la clausola sospensiva.

Già si cambia !

Il contratto non è soggetto a "clausola sospensiva" bensì a "clausola risolutiva" (altro paio di maniche).
Ed ecco perchè è stata versata la caparra.

Resta tuttavia il fatto che la clausola è espressa in maniera semplicistica, non chiara e non tutelante (ad esempio si parla di "erogazione del mutuo" e non di delibera dello stesso, entro che data deve essere erogato -anche se è sottointeso-, e cosa accadrebbe se non avvenisse, ecc...).

Perciò, per come va vedo io devi:

Convocare formalmente la parte promittente acquirente presso il notaio prescelto, affinchè si presenti per rogitare e saldare il prezzo pattuito, e solamente nel caso in cui non si presentasse diverrebbe inadempiente.

 

[ferruccio]

CLAUSOLA SOSPENSIVA: la presente proposta è risolutivamente condizionata all'erogazione del mutuo".

Ciao @DanilaP ,
la vedo dura far passare per risolutiva la mancata erogazione del mutuo. La risoluzione vale per un fatto grave ma non di certo perchè non mi danno il mutuo.

Parola agli esperti e avvocati ☺️👋

 

[DanilaP]

Ciao @DanilaP ,
Non posso esprimermi per come la penso perché la mia visione sul punto è stata "bocciata" qui sul Forum e ne ho preso atto, ma quanto ti accade è un motivo in più per sconsigliare di stipulare contratti di questo tipo; la cosa bella è sempre il dare-avere e prevedere che ognuno si accolli, alla pari, le conseguenze delle obbligazioni assunte con la firma dell'accordo.

Mi farebbe piacere sentire le tue motivazioni sul perché non ti sembra giusto ridare i soldi indietro dopo 6 mesi che attendi inutilmente (o quantomeno ti sorgono dubbi su questo) ma soprattutto perché ti sembra giusto aver incassato un corrispettivo a fronte del tuo impegno a vendere il tuo locale (o se non lo ritieni giusto ovviamente).

Ciao.

Attenzione, io il primo di Ottobre se non troviamo prima una soluzione che accontenta entrambe le parti restituirò la caparra che tra l'altro è di modestissimo valore, quindi non è un problema per me e non voglio fare la furba, lo farò per sganciarmi. Semplicemente pensavo che lasciare 6 mesi di tempo per avere una delibera fosse un tempo ampliamente favorevole solo all'acquirente, quindi mi sembra di essere stata più che disponibile, viceversa non ho percepito le stesse "attenzioni" passatemi il termine. La mia domanda sulla restituzione della caparra è una curiosità legale nel caso in cui al 30/09 non ci siano nè una delibera favorevole nè un diniego da parte della banca, nè una pratica in corso. Per logica non essendo stato erogato un mutuo con la sospensiva decade tutto però se la parte acquirente cambia idea sull'acquisto nel periodo della sospensione e non si adopera per ottenere un mutuo chi ci rimette è solo la parte venditrice è corretto? In questo caso è un'ingiustizia e da qui nasceva la domanda sulla restituzione. Mannaggia a me!

 

[ferruccio]

In questo caso è un'ingiustizia e da qui nasceva la domanda sulla restituzione. Mannaggia a me!

@DanilaP la mia era una provocazione ovviamente. A mio avviso hai tutte le ragioni di questo mondo fino a pensare di subire "un'ingiustizia" come dici tu.

 

[cristian casabella]

A mio parere il mediatore voleva fare il business... e quindi rivendere a terzi prima di intestarsi la proprietà

Quindi starà prendendo tempo. Se comunque ti fa comodo, altri 30 giorni puoi pure concederli, tanto oramai...cambia poco

Il fatto di avere caparre misere, tanto più con la possibilità di doverle restituirle, non è una gran genialata (anche da parte di chi te la fatta incassare)

Poi non conosci i valori....quindi...