Clausola sospensiva

[Utente Cancellato 82738]

Buongiorno,
Vi scrivo per chiederti un consiglio:
In data 5 marzo faccio proposta di acquisto con clausola sospensiva che recita:
"poiché la sig. Ra per perfezionare questo acquisto necessita dell approvazione di un mutuo, la presente proposta è sottoposta a clausola sospensiva per la durata massima di 20 giorni dalla data di accettazione della presente. E pertanto richiedono che l assegno lasciato come deposito cauzionale venga trattenuto dall agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario fino a che il mutuo non venga approvato.
Nel caso in cui non venisse approvato la proposta perderà di efficacia e si annullera automaticamente con la restituzione alla parte acquirente delle somme versata senza richiesta danni o interesse alcuno. La parte acquirente dovrà produrre la documentazione nel caso in cui venga negato l approvazione del mutuo. Nel caso in cui il mutuo venisse accettato ma la stessa decidesse rinunciare all acquisti per altri motivi perderà la caparra che sarà consegnata dall agenzia alla parte venditrice e si impegna al pagamento delle provvigioni all agenzia. "
Dopo un mese e mezzo la banca non dà notizie, l agente immobiliare mi dice che i venditori sono stufi e che deve procedere con le visite, chiedo una proroga dei tempi ma mi rispnde che i venditori non accettano altre clausole sospensiva e di presentarmi solo a delibera ottenuta.
Dopo 2 mesi e mezzo chiedo di riavere l assegno lasciato a deposito e mi impegno con una proposta per un altro immobile con un altra agenzia.
Dopo poco arriva la delibera reddituale e l agente immobiliare che seguiva la prima compravendita viene a saperlo informandosi alla banca, mi contatta pretendendo di concludere la vendita o si rivolgono ad un avvocato pena il pagamento della caparra (che mi aveva restituito) e la mediazione.
....
Volevo chiedervi cosa ne pensate e se possono davvero far valere queste richieste?

 

[Utente Cancellato 82738]

Ps. L assegno mi è stato restituito dall agente immobiliare quando l ho richiesto.

 

[francesca63]

Mah…
Nonostante le buone intenzioni , cioè il tentativo di formulare una condizione sospensiva ben articolata, quello che avete firmato è un gran pasticcio, e vi siete anche complicati la vita da soli andando avanti con la banca, dopo la restituzione dell’assegno: per prima cosa, in venti giorni non era possibile che venisse approvato nessun mutuo, così come sarebbe stato impossibile produrre documentazione di diniego.
Deposito cauzionale e deposito fiduciario…no comment
Poi si parla di clausola sospensiva, e dopo si dice che il contratto, se la condizione non si avvera, perde efficacia: conseguenza però tipica della condizione risolutiva.

Avete ricevuto una predelibera reddituale, o avete avuto l’ok per il mutuo per l’immobile della prima proposta ?
Nel primo caso, le pretese dell’agente sono immotivate , perché nella condizione sospensiva si parla di necessità di mutuo, e mai di “delibera reddituale”.
Nel secondo (che però mi pare assurdo), l’avete avuto dopo la scadenza della sospensiva, e quindi sembrano comunque pretese immotivate.

Ma vista la sospensiva scritta male, un reso assegno tardivo, una richiesta alla banca non ritirata da voi, è una improvvida proposta per altro immobile , non mi sento di dire che l’agente non potrebbe procurarvi dei guai.
Certo gestione pessima da parte di tutti: scrivere e firmare delle clausole così mal scritte è imbarazzante.

 

[IL TRUCE]

"poiché la sig. Ra per perfezionare questo acquisto necessita dell approvazione di un mutuo, la presente proposta è sottoposta a clausola sospensiva per la durata massima di 20 giorni dalla data di accettazione della presente. E pertanto richiedono che l assegno lasciato come deposito cauzionale venga trattenuto dall agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario fino a che il mutuo non venga approvato.
Nel caso in cui non venisse approvato la proposta perderà di efficacia e si annullera automaticamente con la restituzione alla parte acquirente delle somme versata senza richiesta danni o interesse alcuno. La parte acquirente dovrà produrre la documentazione nel caso in cui venga negato l approvazione del mutuo. Nel caso in cui il mutuo venisse accettato ma la stessa decidesse rinunciare all acquisti per altri motivi perderà la caparra che sarà consegnata dall agenzia alla parte venditrice e si impegna al pagamento delle provvigioni all agenzia. "

Chi ha scritto questo sicuramente
Ha una bancarella di olive in salamoia
Ha frequentato il online di Teomondo Scrofalo formatore poeti
Ha aderito alla corrente di pensiero " No libri required"

Dopo un mese e mezzo la banca non dà notizie, l agente immobiliare mi dice che i venditori sono stufi e che deve procedere con le visite, chiedo una proroga dei tempi ma mi rispnde che i venditori non accettano altre clausole sospensiva e di presentarmi solo a delibera ottenuta.

Giusto solo in parte.
Da sola in 20 giorni partendo da zero e' ovvio che non ce la fai
Diciamo che vendendo le carte, esaminando il tuo passato e sapendo tutto della casa te lo avrei gia detto io se il muto era ok o meno. Tra l altro te lo avrei propio fatto fare io sotto la mia responsabilita' ma per fare lavorare tutti...si e deciso che non si cosa necessaria.

Certo gestione pessima da parte di tutti: scrivere e firmare delle clausole così mal scritte è imbarazzante.

Ti adoro anche per una certa tua diplomazia.
"imbarazzante' e' da scolpire insieme a 'amoreee 'portasegaa"

mi contatta pretendendo di concludere la vendita o si rivolgono ad un avvocato pena il pagamento della caparra (che mi aveva restituito) e la mediazione.

Mandalo a vendere olive in salamoia.
Cosi si trovano.

 

[francesca63]

Ti adoro anche per una certa tua diplomazia.
"imbarazzante' e' da scolpire insieme a 'amoreee 'portasegaa"

Grazie, caro !
Sono diplomaticamente diretta …

 

[Utente Cancellato 82738]

Grazie a tutti

 

[matusalemme]

la clausola condizionale è senz'altro scritta male, ma è - tutto sommato - sospensiva

l'evento dedotto in condizione può essere sia un fatto positivo che negativo

non sempre la formula prescelta dalle parti consente di ricostruire con chiarezza la natura sospensiva o risolutiva della condizione e, qualora sorga il dubbio, giustificato dalla formulazione non corretta della clausola stessa, che le espressioni adoperate siano state usate impropriamente, è necessario ricorrere a tutti quegli elementi testuali ed extra-testuali che possono essere di supporto alla valutazione dell'interprete

secondo la giurisprudenza, occorre allora avere riguardo al modo in cui è stata disciplinata la condizione e, in particolare, lo stato di pendenza della stessa

quindi, legittimamente il giudice del merito estende l'indagine al comportamento delle parti anteriore e successivo alla stipulazione del contratto per accertare - in caso di condizione sospensiva - se la loro intenzione sia stata, o meno, quella di far dipendere dal suo avveramento l'inizio o la cessazione degli effetti del contratto, mentre - in ipotesi di condizione risolutiva - se la loro intenzione era stata invece quella di eseguire le rispettive prestazioni, salvo ripristinare la situazione preesistente

nella fattispecie in esame, la prima frase della clausola sopra riportata (oltre alla successiva definizione data dalle parti) depone senz'altro a favore della natura sospensiva di detta clausola:"poichè la signora Ra per perfezionare questo acquisto necessita dell'approvazione di un mutuo...."

----------------------------------------------------------

inoltre, le parti avevano anche pattuito un termine massimo di durata dello stato di pendenza per l'avverarsi della condizione, decorso il quale il contratto diventa - definitivamente - inefficace

sempre ai sensi della clausola in esame, infatti, il mutuo doveva intervenire entro il termine massimo di 20 giorni dall'accettazione della proposta

non entro nel merito se il termine sia possibile od impossibile, c'era un agente che ha seguito la pratica

se il termine massimo fissato dalle parti è trascorso, per me, Alessia non è assolutamente vincolata all'operazione

prova ne è che l'agente stesso ha restituito l'assegno: quindi, anche per lui l'affare non si era perfezionato

Alessia, pertanto, non deve nulla e potrà ora opporre all'agente - che chiede il pagamento di provvigioni o caparre - l'exceptio doli (nella specie del "venire contra factum proprium" ), ovvero l'eccezione contro un comportamento suo (dell'agente) abusivo ed in mala fede perchè contrario al suo precedente comportamento concludente, che comprova come anche da parte sua era stata ritenuta la definitiva inefficacia del contratto per mancato avveramento della condizione sospensiva entro il termine massimo pattuito tra le parti

 

[Utente Cancellato 82738]

Grazie mille delle delucidazioni

 

[IL TRUCE]

la clausola condizionale è senz'altro scritta male, ma è - tutto sommato - sospensiva

l'evento dedotto in condizione può essere sia un fatto positivo che negativo

non sempre la formula prescelta dalle parti consente di ricostruire con chiarezza la natura sospensiva o risolutiva della condizione e, qualora sorga il dubbio, giustificato dalla formulazione non corretta della clausola stessa, che le espressioni adoperate siano state usate impropriamente, è necessario ricorrere a tutti quegli elementi testuali ed extra-testuali che possono essere di supporto alla valutazione dell'interprete

secondo la giurisprudenza, occorre allora avere riguardo al modo in cui è stata disciplinata la condizione e, in particolare, lo stato di pendenza della stessa

quindi, legittimamente il giudice del merito estende l'indagine al comportamento delle parti anteriore e successivo alla stipulazione del contratto per accertare - in caso di condizione sospensiva - se la loro intenzione sia stata, o meno, quella di far dipendere dal suo avveramento l'inizio o la cessazione degli effetti del contratto, mentre - in ipotesi di condizione risolutiva - se la loro intenzione era stata invece quella di eseguire le rispettive prestazioni, salvo ripristinare la situazione preesistente

nella fattispecie in esame, la prima frase della clausola sopra riportata (oltre alla successiva definizione data dalle parti) depone senz'altro a favore della natura sospensiva di detta clausola:"poichè la signora Ra per perfezionare questo acquisto necessita dell'approvazione di un mutuo...."

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inoltre, le parti avevano anche pattuito un termine massimo di durata dello stato di pendenza per l'avverarsi della condizione, decorso il quale il contratto diventa - definitivamente - inefficace

sempre ai sensi della clausola in esame, infatti, il mutuo doveva intervenire entro il termine massimo di 20 giorni dall'accettazione della proposta

non entro nel merito se il termine sia possibile od impossibile, c'era un agente che ha seguito la pratica

se il termine massimo fissato dalle parti è trascorso, per me, Alessia non è assolutamente vincolata all'operazione

prova ne è che l'agente stesso ha restituito l'assegno: quindi, anche per lui l'affare non si era perfezionato

Alessia, pertanto, non deve nulla e potrà ora opporre all'agente - che chiede il pagamento di provvigioni o caparre - l'exceptio doli (nella specie del "venire contra factum proprium" ), ovvero l'eccezione contro un comportamento suo (dell'agente) abusivo ed in mala fede perchè contrario al suo precedente comportamento concludente, che comprova come anche da parte sua era stata ritenuta la definitiva inefficacia del contratto per mancato avveramento della condizione sospensiva entro il termine massimo pattuito tra le parti

MI sono addormentato alla club house