Clausole sospensive preliminare di compravendita

[Brisko]

Se il doppio di lavoro consta nella serie di controlli approfonditi all'immobile allora ha ragione Umberto quando predica la CCU all'acquisizione, la fai all'inizio e poi non ci pensi più. Puoi fare tranquillamente una proposta in 10min perchè hai tutti gli elementi già note alle parti.

Fare una proposta senza aver fatto i controlli prima (Doppio del lavoro) finalizzata all'ottenimento del mutuo va benissimo ma se accettata diventa un compromesso vincolante.. e dopo aver vincolate le persone cosa fai?.. i controlli?

Perdonami Tobia, io do per scontato che i controlli di un immobile si facciano comunque sempre prima di proporlo. Perchè a questo punto i problemi potrebbero nascere anche con proposte non vincolate all'ottenimento di un mutuo.

 

[pensoperme]

I controlli sopra descritti chi li fa? Un agente immobiliare?

 

[Brisko]

Ciò che propone lei non è possibile perchè l'inpdap accetta solo richieste di mutuo all'interno delle quali persiste già un preliminare di compravendita registrato.....

Per quello che so io i mutui INPDAP ogni anno hanno a disposizione un budget suddiviso per tre quadrimestri, ho già verificato che lo stesso sia ancora disponibile e potrebbe farlo anche lei ( ed i suoi colleghi ) semplicemente collegandosi al sito INPDAP ( qualora vi interessasse informarvi su tale situazione per andare incontro alle esigenze di clienti che come me si trovano in questa situazione )....
Scusi il tono, non è per essere polemica.....ma non è possibile sentire da professionisti del settore, quali credo voi siate, "...... mah...., non so se una cosa del genere è fattibile, non mi è mai capitata una situazione simile....",ecc...ecc...., mi creda ho girato diverse agenzie immobiliari e tutte non sono riuscite a dare una risposta a questa mia richiesta....., e per ovviare a tale problema mi hanno proposto (come Lei )un mutuo bancario da surrogare successivamente.....
Ebbene, come ben sapete o potete immaginare le condizioni che ti impone la banca non son le stesse che ti offre l'inpdap e poi la surroga sta diventando sempre più complicata.....1) perchè la banche fanno ostruzionismo e cercano in tutti i modi di fartela saltare ( per esperienze personali raccontate dai colleghi non si presentano agli incontri fissati se non con richiamo da parte dell'avvocato, non vogliono rilasciare copia della perizia,atto che invece serve all'inpdap,ecc...ecc... 2) perchè l'inpdap se nota difformità di condizioni tra il mutuo precedente e quello che andrebbe ad accolarsi lui ( esempio: polizze, garanti e quant'altro) molto facilmente ti rigetta la richiesta e poi son cavoli tuoi e continui a restar legato alla banca......
Mi dica Lei, Lei rischierebbe tutto questo?
Perchè io non posso usufruire di un diritto che mi spetta e delle relative agevolazioni?perchè per un'agenzia è meglio così?In fondo Voi siete pagati per la vostra mediazione ( e mi scusi.....anche profumatamente) per cui attendere più tempo del dovuto non dovrebbe pesarvi così tanto se veramente il mercato è calato e siamo in tempo di crisi......
Un mediatore onesto dovrebbe tutelare anche gli interessi delle 2 parti, non solo i propri......da qui nasce la diffidenza verso la categoria e la possibilità di concludere un affare senza la vostra mediazione ma direttamente dal privato......
Ripeto scusi la mia irruenza ma le parlo da semplice cittadina onesta che crede ancora (magari ingenuamente) in un mondo meno consumistico e in persone affidabili.

Non so se questa risposta riguarda il sottoscritto ma mi permetto in ogni caso di dire che non ne capisco i toni e il significato del contenuto. Lei ha chiesto un parere e qualcuno che ha tempo da dedicare al forum sta dando le sue impressioni ed opinioni. Cosa c'entra in tutto questo la non correttezza dell'agenzia. La surroga è un'opportunità offerta dal mercato. Personalmente non ho mai visot alcuna azione di ostracismo da parte delle banche, neanche quando ho surrogato il mutuo di casa mia. I mutui INPDAP non sono così frequenti (per fortuna aggiungerei come considerazione strettamente personale) visto proprio il particolare svolgimento di tutto l'iter burocratico. Onestamente se fossi il proprietario di casa non aspetterei mai 8/9 mesi per avere la certezza di aver venduto o meno l'immobile. Ma anche questa è solo ed esclusivamente un'opinione personale che nulla ha a che fare con la professione che personalmente svolgo.

 

[Brisko]

I controlli sopra descritti chi li fa? Un agente immobiliare?

Ciao pensoperme personalmente prima di trattare un immobile faccio tutte le verifiche del caso per verificarne la correttezza in merito alla provenienza e alla regolarità urbanistica. Se vuoi crederci o no è libero arbitrio

 

[pensoperme]

Ciao pensoperme personalmente prima di trattare un immobile faccio tutte le verifiche del caso per verificarne la correttezza in merito alla provenienza e alla regolarità urbanistica. Se vuoi crederci o no è libero arbitrio

NO io sono convinto che non le fai affatto, dimmi, come le svolgi nel dettaglio?

 

[Tobia]

Perdonami Tobia, io do per scontato che i controlli di un immobile si facciano comunque sempre prima di proporlo. Perchè a questo punto i problemi potrebbero nascere anche con proposte non vincolate all'ottenimento di un mutuo.

esatto,
per esempio io i controlli, assieme all'ACE, li faccio fare ad un geometra che ad un buon prezzo mi prepara una CCU scritta da consegnare a me, al proprietario ed al perito della banca, ma moolti altri AI (non tutti eh..) manco si sognano di aprire il rogito.

Il geometra è contento perchè più problemi trova e più la dia da eseguire è sostanziosa, il proprietario digerisce meglio la spesa per l'ACE in quanto gratis si trova anche un CCU ed io mi limito a fare il lavoro di mediare..

 

[pensoperme]

li faccio fare ad un geometra

ok.

 

[Brisko]

NO io sono convinto che non le fai affatto, dimmi, come le svolgi nel dettaglio?

Per quanto mi riguarda la documentazione che richiedo e verifico prima di trattare un immobile è la seguente:
- atto di provenienza
- atto di mutuo (se esistente)-
- schede catastali (per verifica conformità con lo stato di fatto)
- certificazione impianti ed eventuale libretto di uso e manutenzione (se esistente)
- regolamento di condominio e tabelle millesimali
Dopodiché personalmente faccio sopralluogo in ufficio tecnico comunale per recuperare una copia del certificato di agibilità (o quantomeno della domanda di rilascio del certificato per immobili soggetti al DPR 380/2001 con conseguente verifica che non sia stata emessa una sospensiva ca. il silenzio assenso).
Le visure catastali le faccio eseguire dal geometra che produce anche l'ACE (e al quale mi appoggio anche in caso di necessità per pratiche edilizie e catastali).
All'amministratore chiedo una certificazione circa la regolarità dei pagamenti.
Le visure ipocatastali le faccio eseguire allo studio notarile di fiducia (anche se devo confessare che nella maggior parte dei casi questo avviene prima dell'atto. Ovviamente fatto salvo eventuali situazioni "critiche" che ad oggi si possono contare, per il sottoscritto, nelle dita di una mano).
So che devo e posso migliorare, ma mi conforta il fatto che fino ad oggi non ho mai avuto problemi di alcun genere.

PS Ero in dubbio se cadere nella "provcazione", ma penso che anche da queste discussioni possano nascere possibilità di miglioramento, e visto che quanto fatto fino ad oggi è sempre stato fatto in buona fede e con l'obiettivo di offrire davvero un buon servizio, mi aspetto anche critiche che riterrò comunque costruttive

 

[Tobia]

bravo Brisko,
anche io lo facevo, poi però ho imparato a delegare i geometri a fare il lavoro dei geometri..
a ciascuno le proprie responsabilità.

 

[Brisko]

bravo Brisko,
anche io lo facevo, poi però ho imparato a delegare i geometri a fare il lavoro dei geometri..
a ciascuno le proprie responsabilità.

ma io sono geometra almeno per titolo di studio e per una discreta esperienza professionale (quasi 10 anni in un'impresa, ma non come tecnico di cantiere, bensì sempre settore commerciale e rapporti con notaio e tecnici catasto). Per scelta non ho mai voluto fare il tirocinio per poter fare l'esame di stato. Chissà se ho fatto bene...