Come condurre correttamente la compravendita?

[COTO]

Ragazzi restiamo in tema,ho chiesto se la cosa era fattibile sbrigarsela da solo ho valutato i pro e i contro e ho deciso d affidarmi ad un intermediatore immobiliare che mi deve far evitare delle grane,e fin qua tutto chiaro, il punto è un altro ovvero come ho scritto sopra:dovrei fare una proposta senza avere i documenti in mano,(e la cosa non mi piace ma l esperto ha detto che è la prassi)poichè c è una difformita tra la cartina catastale e l immobile ( ovvero non è disegnato il foro tra l appartamento sottostante e il sottotetto) cosa devo scrivere di preciso sulla proposta per far si che tale proposta sara' nulla se non avro tutti i documenti in regola? L intermediatore mi ha detto che prima si fa la proposta e poi tutto il resto ma a me sta cosa non piace.
Vi ringrazio infinitamente.

 

[andrea boschini]

se tu fai la proposta..poni le condizioni...i termini contrattuali ben precisi ( catasto-impianti.documentazione legale ) ..e tutto questo viene controfirmato, mentre l'assegno viene lasciato a mani del professionista incaricato.
Tutto cio' che rischi ,in attesa della consegna di tutta la documentazione,sono i diritti fissi e' lo 0,50% della registrazione.

 

[COTO]

Grazie mille Andrea adesso è molto chiaro il tutto,ma poichè i documenti sono molti devo specificare il nome di tale documento uno per uno oppure c è una frase "di rito" semplificativa che fa intendere questa cosa?
Se c è per esempio mi puoi scrivere per favore una frase tipo cosichè la possa copiare.

nb Lo so che mi sono affidato ad un professionista e io non mi dovrei piu preoccupare quasi di nulla.ma ho beccato propio io uno che mi da l impressione di menefreghismo quando gli ho detto che esigo una ventina di documenti, come consigliato da voi esperti si è fatto una risata e mi ha detto "figuriamoci una ventina" insomma mi ha messo piu ansia lui che tutto il resto,in piu questa benedetta cartina catastale non risponde alla verita e io mi trovo con mille dubbi pur pagando uno del settore.

 

[andrea boschini]

no..la persona che ti segue, dovrebbe essere a conoscenza di tutti i documenti che servono, e onde evitare di sbagliare, nella proposta falli scrivere.
p.s. se usa proposte di una delle federazioni sono cmq. elencati tutti...ma uno del settore chi e'...geometra,architetto.etc., o un Agenti Immobiliari?

 

[goldsilver]

Grazie mille Andrea adesso è molto chiaro il tutto,ma poichè i documenti sono molti devo specificare il nome di tale documento uno per uno oppure c è una frase "di rito" semplificativa che fa intendere questa cosa?
Se c è per esempio mi puoi scrivere per favore una frase tipo cosichè la possa copiare.

queste sono le richieste ed i requisiti per una buona proposta di acquisto
Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
conformita' urbanistica - obbligatoria dal 1.7.2010
Dichiarazione di conformità degli impianti. (se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano).
documentazione relativa all’agibilità dell’appartamento rilasciata dal comune
certificazione di abitabilita'- per uso civile abitazione
Certificazione energetica- ACE- ......................... obbligatoria dal 1 luglio 2009
salvo accettazione mutuo-
l'immobile non proviene da donazione ventennale
libero al rogito condizione perentoria ed essenziale
L’appartamento deve essere libero da persone e cose al momento del rogito e si chiede di visionare tale immobile il giorno prima per accertarsi che sia effettivamente vuoto.
spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx
registrazione e relativa trascrizione del compromesso dal Notaio xxxxxx
l'accettazione del venditore dovra' pervenire in forma scritta entro e non oltre 8-10 gg. trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
la provvigione da corrispondere all'agenzia sara' di euro xxxx
la mediazione, in caso di non stipula del preliminare, verrà pagata solo dalla parte inadempiente, di modo che la parte adempiente non abbia alcuna spesa. (la parte inadempiente perderà o raddoppierà la caparra penitenziale)
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
E’ a carico del proprietario la consegna al Proponente di tutta la documentazione occorrente ed inerente la pratica del mutuo, dichiarando la venditrice la disponibilità a presenziare e rendere tutte le dichiarazioni necessarie all’Ente Finanziatore.
Tutti gli accessori presenti risultano inclusi all’appartamento:
fare elenco o specificare tipo armadi a muro o aria condizionata.

Descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
assegni circolari intestati sempre al venditore e non trasferibili

ciao

 

[Umberto Granducato]

queste sono le richieste ed i requisiti per una buona proposta di acquisto
Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
conformita' urbanistica - obbligatoria dal 1.7.2010
Dichiarazione di conformità degli impianti. (se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano).
documentazione relativa all’agibilità dell’appartamento rilasciata dal comune
certificazione di abitabilita'- per uso civile abitazione
Certificazione energetica- ACE- ......................... obbligatoria dal 1 luglio 2009
salvo accettazione mutuo-
l'immobile non proviene da donazione ventennale
libero al rogito condizione perentoria ed essenziale
L’appartamento deve essere libero da persone e cose al momento del rogito e si chiede di visionare tale immobile il giorno prima per accertarsi che sia effettivamente vuoto.
spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx
registrazione e relativa trascrizione del compromesso dal Notaio xxxxxx
l'accettazione del venditore dovra' pervenire in forma scritta entro e non oltre 8-10 gg. trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
la provvigione da corrispondere all'agenzia sara' di euro xxxx
la mediazione, in caso di non stipula del preliminare, verrà pagata solo dalla parte inadempiente, di modo che la parte adempiente non abbia alcuna spesa. (la parte inadempiente perderà o raddoppierà la caparra penitenziale)
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
E’ a carico del proprietario la consegna al Proponente di tutta la documentazione occorrente ed inerente la pratica del mutuo, dichiarando la venditrice la disponibilità a presenziare e rendere tutte le dichiarazioni necessarie all’Ente Finanziatore.
Tutti gli accessori presenti risultano inclusi all’appartamento:
fare elenco o specificare tipo armadi a muro o aria condizionata.

Descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
assegni circolari intestati sempre al venditore e non trasferibili

ciao

wow.. manca solo il gruppo sanguigno
io modificherei qualcosa di inesatto..

 

[COTO]

ma uno del settore chi e'...geometra,architetto.etc., o un Agenti Immobiliari?

Grazie Andrea si tratta di un intermediatore immobiliare è lo stesso che il venditore a incaricato per la vendita ma mi sembra molto approssimativo oppure sono io che mi faccio troppi complessi,ho troppa paura di sbagliare.

Aggiunto dopo 18 minuti :

Un enorme grazie anche a goldsilver per la sua imparagonabile ed esaudiente risposta,se io fossi stato il supermediatore l avrei altresi esaltata invece secondo lui ci sarebbe qualcosa di non corretto,ma cosa?

A parte i ringrazziamenti dovuti,volevo ancora chiedere due cose:
alla voce composizione cosa devo scrivere?ovvero devo scrivere l appartamento con i relativi dati catastali in piu devo scrivere il sottotetto con i relativi dati ed il box e posto auto, oppure si scrive solo l appartamento?

Ultima cosa il "documento d agibilita", poichè avro un appatamento con abitabilita ed un sottotetto con la sola agibilita che documenti occorrono?un solo documento che copre sia l appartamento che il sottotetto?

Grazie infinite

 

[milanele]

certo...quando hai tempo ..vai a fare un giretto in tribunale nella sezione civile...e vedi quante sono le cause in corso derivate da transazioni fra privati

Si be se per questo girando per il forum è facile notare che non mancano nemmeno le cause tra clienti e agenzie. Ogni tipo di scellta comporta dei rischi, ma se si fan le cose per bene si possono evitare.

 

[Umberto Granducato]

se io fossi stato il supermediatore l avrei altresi esaltata invece secondo lui ci sarebbe qualcosa di non corretto,ma cosa?

Supermoderatore, non supermediatore: non sono così super!!
Il fatto di richiedere e specificare 1000cose non significa automaticamente avere tutele-
- La conformità urbanistica non è obbligatoria dal 01.07.2010: è obbligatoria quella catastale ossia la conformità fra stato di fatto e catasto che non deve essere certificata, ma è sufficiente la dichiarazione delle parti. Invece di consigliare di far garantire l'immobile in 'ordine' consiglierei di far fare una conformità urbanistica da un tecnico che è un certificato che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali.
- la visita il giorno prima è indicativa: deve essere libero il giorno del rogito e non il giorno prima. Se non è vuoto che fai?
- vincolare l'efficacia della proposta a tutti quei documenti rende l'immobile molto poco commerciabile: perchè non farsi dare i documenti PRIMA della proposta???
- a carico del proprietario la consegna dei documenti per il mutuo è la prima volta che lo sento. Ci sono i tecnici, i periti, gli AI .......

 

[goldsilver]

wow.. manca solo il gruppo sanguigno
io modificherei qualcosa di inesatto..

puoi farlo, per favore??? Sarebbe veramente molto gradito.
ciao


ho visto che l'hai gia' fatto.
grazie

Aggiunto dopo 5 minuti :

Supermoderatore, non supermediatore: non sono così super!!
Il fatto di richiedere e specificare 1000cose non significa automaticamente avere tutele-
- La conformità urbanistica non è obbligatoria dal 01.07.2010: è obbligatoria quella catastale ossia la conformità fra stato di fatto e catasto che non deve essere certificata, ma è sufficiente la dichiarazione delle parti. Invece di consigliare di far garantire l'immobile in 'ordine' consiglierei di far fare una conformità urbanistica da un tecnico che è un certificato che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali.
- la visita il giorno prima è indicativa: deve essere libero il giorno del rogito e non il giorno prima. Se non è vuoto che fai?
- vincolare l'efficacia della proposta a tutti quei documenti rende l'immobile molto poco commerciabile: perchè non farsi dare i documenti PRIMA della proposta???
- a carico del proprietario la consegna dei documenti per il mutuo è la prima volta che lo sento. Ci sono i tecnici, i periti, gli AI .......

La conformità urbanistica non è obbligatoria dal 01.07.2010, hai ragione, .....................mi confondo sempre
tu dici: conformità urbanistica da un tecnico che è un certificato che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali. ok................
.grazie mille cosi' e' veramente preciso.
- la visita il giorno prima è indicativa: deve essere libero il giorno del rogito e non il giorno prima. Se non è vuoto che fai?
certo ma se il giorno prima hanno tolto tutti i mobili e' gia' una bella cosa.
- vincolare l'efficacia della proposta a tutti quei documenti rende l'immobile molto poco commerciabile: perchè non farsi dare i documenti PRIMA della proposta???
sarebbe bello ma lo sai meglio di me che gli Agenti Immobiliari non lo fanno. i documenti te li danno dopo la proposta di acquisto e non sempre, per questo si deve preparere una proposta che tuteli il piu' possibile.
a carico del proprietario la consegna dei documenti per il mutuo è la prima volta che lo sento. Ci sono i tecnici, i periti, gli AI .......
l'ho letta come consiglio da un Agenti Immobiliari di questo forum e l'ho copiata.
ciao e grazie di nuovo