Come decidere le cifre alla proposta d'acquisto

[Utente Cancellato 11082]

ok, ti ringrazio, quindi mi stai consigliando di fare come segue:
fare la proposta (a questo punto registrata e trascritta?), e sottoporla a condizione sospensiva che i proprietari trasmettano al notaio nulla osta. Una volta che il Notaio, rievuto il nulla osta, dice che il nulla osta va bene, andiamo al compromesso e pago l'agente..

La registrazione è obbligatoria anche prima dell'avverarsi della condizione? Sicuramente tutela me... e quindi chi la paga? (sono 168 euro + bolli o sbaglio?) la devo pagare io?
I venditori riscuotono comunque gli assegni?
Nel formulare la condizione direi di dare anche un limite di tempo: una cosa del genere:
Se entro 150 giorni il notaio non riceve un nulla osta valido a norma di legge in copia originale, la proposta salta e i proprietari restituiscono a me il valore della caparra.

 

[Utente Cancellato 11082]

certo che sono ironica.

bravo hai imparato la lezione.

si se le parti sono d'accordo.

io non lo farei il preliminare, senza il nulla osta.

Ho appena parlato con l'AI.
Lui sostiene che la condizione per essere sospensiva prevede che gli assegni consegnati non vengano incassati dai venditori.
Ma l'importo iniziale serve ai proprietari per pagare il diritto di prelazione dell'ATER, e quindi loro devono incassarli, cosa un po' in contrasto con il fatto che l'AI dice che i proprietari stanno bene economicamente.
Forse per questo motivo la proposta che il mio notaio mi ha preparato prevede tale condizione come risolutiva, anche se io la preferirei sospensiva.
...
Comunque grazie a tutti dei preziosi consigli.

 

[Rosa1968]

Con la risolutiva espressa le provvigioni le paghi lo sai?

 

[Rosa1968]

Con la sospensiva gli assegni non vengono negoziati solo con l'avveramento.
La proposta si registra pagando l'imposta di registro do € 200 e marche da bollo.
Nel caso entro i termini non c'è l'avveramento nessuno perde nulla. Se dopo avveramento una delle parti é inadempiente allora paga l'inadempienza.

 

[CheCasa!]

Alcune riflessioni.

1) la paura di rimetterci come acquirente.
E' infondata. L'istituto della caparra confirmatoria prevede la possibilità di richiedere il pagamento del danno aggiunto dimostrabile, per cui, anche qualora le spese sostenute siano maggiori del danno della caparra, sarebbe possibile percorrere la strada del risarcimento.
Tieni inoltre presente che tanto su di te graverebbe il pagamento dell'agenzia, quanto sul venditore, la cui perdita economica, quindi, non si limiterebbe alla sola restituzione della caparra raddoppiata.

2) il pagamento dell'agenzia
Un conto è il momento in cui l'agenzia matura il diritto alla mediazione, un conto è il momento in cui si decide di corrispondere la provvigione dovuta. Dalla discussione emerge che la sottoscrizione del compromesso è un termine temporale che non istituisce il diritto alla mediazione il cui obbligo al pagamento scatterebbe alla comunicazione dell'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto (salvo, naturalmente l'annosa questione relativa alla sottoscrizione di un preliminare del preliminare, sulla quale, come potrai tu stesso verificare anche gironzolando per il forum esistono valutazioni discordanti).

3) Prelazione ater
Deriva da una norma nazionale legata al processo di dismissioni degli alloggi popolari.
Si tratta di un diritto di prelazione e non di un nulla osta alla vendita. Va ricordato perchè le parti potrebbero benissimo mettere l'ente nelle condizioni di esercitare (mai!) detto diritto senza necessariamente sborsare dei soldi. Tanto più che dalle nostre parti (Rimini, Cesena, Forlì) l'equivalente dell'Ater che si chiama Acer, consapevole di questa possibilità, liquida l'importo da pagarsi (il cui calcolo mi risulta banalissimo [10% del valore catastale, almeno nella nostra area]) entro pochissimi giorni e predispone il nulla-osta nel giro di un paio di settimane, proprio per evitare che si preferisca percorrere la strada dell'esercizio del diritto di prelazione.
Poiché comunque il rilascio del nulla-osta è una pratica squisitamente burocratica e prevista dalla normativa, la condizione risolutiva appare quella più opportuna.

Queste le mie personali valutazioni...

 

[Utente Cancellato 11082]

Con la risolutiva espressa le provvigioni le paghi lo sai?
Vedi l'allegato 11620

Sì appunto... L idea della sospensiva è meglio, soprattutto perché forse i proprietari non sanno che devono pagare l ater.

 

[Utente Cancellato 11082]

Con la sospensiva gli assegni non vengono negoziati solo con l'avveramento.
La proposta si registra pagando l'imposta di registro do € 200 e marche da bollo.

Ehm scusa non ho capito la prima frase. Con una sospensiva simile chi paga la registrazione?... Grazie ancora

 

[Rosa1968]

Con una sospensiva simile chi paga la registrazione?...

tu

 

[Utente Cancellato 11082]

Alcune riflessioni.

1) la paura di rimetterci come acquirente.
E' infondata. L'istituto della caparra confirmatoria prevede la possibilità di richiedere il pagamento del danno aggiunto dimostrabile, per cui, anche qualora le spese sostenute siano maggiori del danno della caparra, sarebbe possibile percorrere la strada del risarcimento.
Tieni inoltre presente che tanto su di te graverebbe il pagamento dell'agenzia, quanto sul venditore, la cui perdita economica, quindi, non si limiterebbe alla sola restituzione della caparra raddoppiata.

2) il pagamento dell'agenzia
Un conto è il momento in cui l'agenzia matura il diritto alla mediazione, un conto è il momento in cui si decide di corrispondere la provvigione dovuta. Dalla discussione emerge che la sottoscrizione del compromesso è un termine temporale che non istituisce il diritto alla mediazione il cui obbligo al pagamento scatterebbe alla comunicazione dell'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto (salvo, naturalmente l'annosa questione relativa alla sottoscrizione di un preliminare del preliminare, sulla quale, come potrai tu stesso verificare anche gironzolando per il forum esistono valutazioni discordanti).

3) Prelazione ater
Deriva da una norma nazionale legata al processo di dismissioni degli alloggi popolari.
Si tratta di un diritto di prelazione e non di un nulla osta alla vendita. Va ricordato perchè le parti potrebbero benissimo mettere l'ente nelle condizioni di esercitare (mai!) detto diritto senza necessariamente sborsare dei soldi. Tanto più che dalle nostre parti (Rimini, Cesena, Forlì) l'equivalente dell'Ater che si chiama Acer, consapevole di questa possibilità, liquida l'importo da pagarsi (il cui calcolo mi risulta banalissimo [10% del valore catastale, almeno nella nostra area]) entro pochissimi giorni e predispone il nulla-osta nel giro di un paio di settimane, proprio per evitare che si preferisca percorrere la strada dell'esercizio del diritto di prelazione.
Poiché comunque il rilascio del nulla-osta è una pratica squisitamente burocratica e prevista dalla normativa, la condizione risolutiva appare quella più opportuna.

Queste le mie personali valutazioni...

1) e se i proprietari non hanno il doppio della caparra? O non hanno la disponibilità di risarcirmi? Vorrei.proprio evitare il contenzioso...

2) se di comune accordo con l'AI si decide che se non firmano il compromesso l'AI non viene pagata, e se tale accordo si scrive sulla proposta, poi l'agente può comunque far valere il suo diritto, pretendendo il suo diritto anche se sulla proposta c'è scritto chiaramente il contrario? Insomma è più forte la regola generale o una variante concordata tra le parti? Capisco che molti non condividono questa pratica, ritenendo leggittimamente che l'AI vada pagato a proposta accettata e avverate tutte le condizioni sospensive. Tuttavia chiederei un parere di legalità su questo, indipendentemente dal proprio orientamento professionale in merito.

 

[Rosa1968]

Tuttavia chiederei un parere di legalità su questo, indipendentemente dal proprio orientamento professionale in merito.

@Avv Luigi Polidoro
ho chiamato l'avvocato. Tra un po' se non è al mare in vacanza risponde.