Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra agenzie immobiliari

[gtgt]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

Bene, capito che la casa non è nemmeno poco attraente resta certamente un "problema" di prezzo salvo che non ci siano altre questione che io non sono in grado di valutare ma delle quali immagino avresti accennato o descritto.

In particolare la tua affermazione "si trova nel quartiere sbagliato" è probabilmente la spiegazione di tutto. Non voglio scendere in particolari, ma se lo vuoi fare tu, sono insieme agli altri colleghi genovesi a tua disposizione per darti una mano qui sul forum

Ciao di nuovo,

innanzitutto tengo a ringraziarti pubblicamente per la tua disponibilità.

Sulla base dei consigli dei giorni scorsi, ho comunicato all'agenzia la mia intenzione di negoziare (=scendere) sul prezzo di valutazione iniziale, non mancando di far notare che probabilmente questo prezzo da loro fissato non rispecchia, alla luce dei fatti, il mercato.

Purtroppo, sul mio quartiere, che è una zona semicentrale, negli ultimi anni si sono creati molti pregiudizi legati soprattutto alla presenza di cittadini extracomunitari (in maggior parte ecuadoriani) e a una fantomatica minore sicurezza rispetto al resto della città.

Per farvi capire quanto è pericoloso , io ho già stipulato un preliminare per un altro appartamento più grande sempre nello stesso quartiere...

Volevo riprendere un attimo il discorso della collaborazione, per dirvi che, proprio stamattina, mi ha chiamato un'altra agenzia per chiedermi se volevo far visitare l'appartamento a dei loro clienti.
Il mio numero lo sapevano perché, d'accordo con l'agenzia incaricata (anche per avere un canale in più), ho creato un piccolo sito con una galleria fotografica, mappa Google e la descrizione dell'appartamento (dove tra le altre cose c'è scritto che bisogna rivolgersi all'agenzia incaricata) e ho inserito un annuncio in subito.it (dove appare il n. di telefono che si fornisce per la registrazione) con il link al sito.
Ora, comunque, ho reso invisibile il n. di telefono.

Scottato dalla prima esperienza di collaborazione (abortita sul nascere) di cui vi ho raccontato all'inizio del thread, ho risposto che si sarebbero dovuti accordare con l'agenzia incaricata in esclusiva.
Mi hanno candidamente risposto che loro per primi non fanno collaborazioni , ma che, in caso di eventuale conclusione con il loro cliente, avrei dovuto solo pagare le spese alla prima agenzia...
Risultato: ho rifiutato cortesemente, perché non mi sembra un modo limpido di agire.

Secondo voi, era una maniera di procedere corretta verso un possibile futuro cliente (io) e verso dei colleghi (agenzia da me incaricata)?

Ciao e grazie

 

[giorgino]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

Come sai purtroppo Genova è una piazza molto complessa per diversi motivi sia di densità, anatomia cittadina, concorrenza, carattere sociale.

Ti posso dire per esperienza che la tua condotta è ottimale per riuscire a vendere, ovvero lasciar lavorare una agenzia e soprattutto lasciare a lei la possibilità di gestire le eventuali collaborazioni.
Ognuno di noi ha dei colleghi di cui si fida e a cui si affida quando un pezzo risulta difficile da vendere.

Continua così e vedrai che concluderai con serenità la vendita.

La tendenza a sopravvalutare è un grande difetto dei miei colleghi ed è dettata dal timore che i venditori non ti affidino i propri immobili. Coloro che amano avere un listino ampio a discapito della vendibilità cadono spesso in questo errore senza capire generano solo clienti insoddisfatti. Questa "moda" è stata introdotta dalle agenzie in franchising che pur di fare listini enormi per anni sono state invogliate a questo genere di pratica seguita generalmente da ribassi graduali (che un errore patetico per il mercato ed ingenera insicurezza negli acquirenti).

Dalla descrizione che hai fatto del quartiere credo di aver capito di che si tratta e se ho bene inteso, ti posso confermare che la richiesta in quella specifica zona è scesa drammaticamente da ottobre 2008, si è quasi annullata intorno a gennaio 2009 e si è appena appena risvegliata a maggio 2009 ma non rappresenta che il 20% del "sentiment" registrato nel biennio 2005/2007 dove si vendeva qualsiasi cosa, ovunque a prezzi decisamente alti.

Il mio consiglio è questo e credo sia condivisibile dalla maggior parte dei colleghi disinteressati di Genova (smentitemi se mi sbaglio): Continua a lasciar lavorare l'agenzia incaricata fino a fine incarico poi cambia.
Concedi (nel caso malaugurato che gli attuali non riescano a vendere) un nuovo incarico trimestrale a un'altra agenzia. La mia indicazione su Genova è di scegliere un'agenzia "media", possibilmente non in franchising, ma soprattutto di scegliere "la persona" e non l'agenzia.

Fatti spiegare come lavorano e cosa fanno per vendere: Dove e come pubblicizzano i propri immobili. Scegline una che mette il cartello, pubblica su Attico e Secolo, e fa almeno un portale web "importante" in modo che la pubblicità sia completa. Non importa dove è ubicata l'agenzia, è importante che il messaggio pubblicitario riesca a cogliere tutto il potenziale di utenti interessati a un alloggio come il tuo.

Tue iniziative personali ingenerano solo confusione sul mercato, quindi fai attenzione. Gli acquirenti sono molto scaltri e le provano tutte pur di non pagare l'agenzia e se capiscono che il venditore "è attivo" cercano di saltare i colleghi "distraendosi" da quello che dovrebbe essere il loro primario interesse: Comprare casa tua.

Ti do infine un ultimo consiglio che spero tu accolga: Non idea delle modalità di incarico che hai concesso e non le voglio sapere. Nel caso tu non abbia concesso provvigioni all'agenzia quale venditore dell'immobile, ti invito a ripensarci con una formula meritocratica. Esempio:

Se vendi a 100.000 ti do l'1%
Se vendi a 110.000 ti do il 2%
Se vendi a 120.000 ti do il 3% E 110.000 è il prezzo di incarico stabilito (è importante per poter rifiutare liberamente proposte inferiori).

Detto questo mi auguro che il tuo immobile vada venduto in settembre. Primo perchè mi farebbe piacere per te e per il forum, secondo perchè vorrebbe dire che il mercato immobiliare genovese recupererebbe la sua vitalità.

g

 

[gtgt]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

Ti posso dire per esperienza che la tua condotta è ottimale per riuscire a vendere, ovvero lasciar lavorare una agenzia e soprattutto lasciare a lei la possibilità di gestire le eventuali collaborazioni.
Ognuno di noi ha dei colleghi di cui si fida e a cui si affida quando un pezzo risulta difficile da vendere.

Continua così e vedrai che concluderai con serenità la vendita.

Abbiamo scelto quest'agenzia proprio perché prima abbiamo scelto la persona. Nel senso che l'agente l'abbiamo conosciuta prima perché cercavamo casa e ci era sembrata molto professionale e disponibile.

La tendenza a sopravvalutare è un grande difetto dei miei colleghi ed è dettata dal timore che i venditori non ti affidino i propri immobili. Coloro che amano avere un listino ampio a discapito della vendibilità cadono spesso in questo errore senza capire generano solo clienti insoddisfatti. Questa "moda" è stata introdotta dalle agenzie in franchising che pur di fare listini enormi per anni sono state invogliate a questo genere di pratica seguita generalmente da ribassi graduali (che un errore patetico per il mercato ed ingenera insicurezza negli acquirenti).

Abbiamo da sempre preferito agenti immobiliari che hanno la propria agenzia, perché nella nostra ricerca di un nuovo appartamento abbiamo constatato che questo tipo di agenti ha la piena consapevolezza di tutte le informazioni su tutti gli immobili trattati.

Dalla descrizione che hai fatto del quartiere credo di aver capito di che si tratta e se ho bene inteso, ti posso confermare che la richiesta in quella specifica zona è scesa drammaticamente da ottobre 2008, si è quasi annullata intorno a gennaio 2009 e si è appena appena risvegliata a maggio 2009 ma non rappresenta che il 20% del "sentiment" registrato nel biennio 2005/2007 dove si vendeva qualsiasi cosa, ovunque a prezzi decisamente alti.

In un post precedente, avevo già nominato Sampierdarena (il mio quartiere).
Quindi, dici che la stessa casa, acquistata nel 2005, dovrebbe costare di meno oggi?

Il mio consiglio è questo e credo sia condivisibile dalla maggior parte dei colleghi disinteressati di Genova (smentitemi se mi sbaglio): Continua a lasciar lavorare l'agenzia incaricata fino a fine incarico poi cambia.
Concedi (nel caso malaugurato che gli attuali non riescano a vendere) un nuovo incarico trimestrale a un'altra agenzia. La mia indicazione su Genova è di scegliere un'agenzia "media", possibilmente non in franchising, ma soprattutto di scegliere "la persona" e non l'agenzia.

Sicuramente, continueremo a lasciar lavorare l'agenzia e, anzi, ci auguriamo che la venda lei.
Come detto prima, abbiamo scelto proprio la persona.
Il franchising da noi sperimentato (nella ricerca della nuova casa) ci ha lasciato "interdetti", quindi preferiamo certamente puntare sull'agenzia tradizionale.
Forse abbiamo sbagliato nell'accordare 6 mesi di incarico in esclusiva (ci ha convinto l'agente dicendo che è difficile attualmente concludere una vendita in poco tempo)?

Fatti spiegare come lavorano e cosa fanno per vendere: Dove e come pubblicizzano i propri immobili. Scegline una che mette il cartello, pubblica su Attico e Secolo, e fa almeno un portale web "importante" in modo che la pubblicità sia completa. Non importa dove è ubicata l'agenzia, è importante che il messaggio pubblicitario riesca a cogliere tutto il potenziale di utenti interessati a un alloggio come il tuo.

Ecco qui ci sono alcune cose che volevo chiarire:
- è proprio necessario mettere il cartello sul portone? Noi non l'abbiamo voluto per non essere disturbati da "estranei"
- il Secolo: l'agenzia ci ha detto per Sampierdarena il Secolo non hai mai dato frutti, perché tutti preferiscono prendere Attico e Prendicasa che sono gratuiti, oltre ai rispettivi siti Web, dove è inserzionato il nostro appartamento
- il loro sito Web è ben fatto, quindi niente da dire

Pensi che sia comunque necessario mettere inserzioni anche sul Secolo? Posso chiederlo all'agenzia o devo rispettare la loro autonomia?

Tue iniziative personali ingenerano solo confusione sul mercato, quindi fai attenzione. Gli acquirenti sono molto scaltri e le provano tutte pur di non pagare l'agenzia e se capiscono che il venditore "è attivo" cercano di saltare i colleghi "distraendosi" da quello che dovrebbe essere il loro primario interesse: Comprare casa tua.

Il minisito l'ho fatto solo dopo aver consultato l'agenzia e con le sue coordinate. E' solo un canale in più, tra l'altro molto frequentato.

Ti do infine un ultimo consiglio che spero tu accolga: Non idea delle modalità di incarico che hai concesso e non le voglio sapere. Nel caso tu non abbia concesso provvigioni all'agenzia quale venditore dell'immobile, ti invito a ripensarci con una formula meritocratica. Esempio:

Se vendi a 100.000 ti do l'1%
Se vendi a 110.000 ti do il 2%
Se vendi a 120.000 ti do il 3% E 110.000 è il prezzo di incarico stabilito (è importante per poter rifiutare liberamente proposte inferiori).

Io lo adotterei subito, ma nel contratto abbiamo stabilito la percentuale della commissione e non penso che l'agenzia vorrebbe diversificare.

Detto questo mi auguro che il tuo immobile vada venduto in settembre. Primo perchè mi farebbe piacere per te e per il forum, secondo perchè vorrebbe dire che il mercato immobiliare genovese recupererebbe la sua vitalità.

Magari!

Ciao e grazie ancora!

 

[giorgino]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

In un post precedente, avevo già nominato Sampierdarena (il mio quartiere).
Quindi, dici che la stessa casa, acquistata nel 2005, dovrebbe costare di meno oggi?

Prendi ciò che ti scrivo con le super pinze, in quanto non avendo visto la casa e non conoscendo i particolari, non posso avere cognizione precisa delle indicazioni che ti sto dando.

In breve su Genova i prezzi sono scesi. Magari non quelli esposti di molto, ma quelli di realizzo decisamente si.
Il modo in cui questi prezzi sono scesi, dipende fondamentalmente da tre parametri fondamentali:

1. Zona
2. Pezzatura/commercialibilità
3. Prezzo in senso assoluto.

In particolare:

1. Le zone "ricche" hanno perso decisamente rispetto a quelle popolari in quanto i fattori 2 e 3 hanno influito ricorsivamente in questo processo. In parole povere un 10 vani ad Albaro è così difficilmente acquistabile visto il prezzo intorno al milione di euro e la contestuale chiusura dei rubinetti delle banche da renderlo più di difficile da vendere di un 5 vani a Marassi da 130.000 euro.

2. Gli appartamenti piccoli, visto che hanno un prezzo di accesso inferiore sono più facilmente commerciabili di quelli grossi che hanno un prezzo più alto e quindi più difficilmente finanziabile dalle banche, specie in percentuali più vicine al 100%.

3. Fattore chiave: La mancanza di liquidità delle banche e la prudenza strumentale alla propria situazione introdotta nell'ultimo trimestre 2008 hanno fiaccato gli acquirenti rendendogli semplicemente impossibile acquistare casa. Ciò a diminuiti in senso generale la "quantità" di acquirenti e ristretto di molto la domanda. Questo ha generato una tendenza al ribasso dei prezzi dovuto alla maggiore offerta rispetto alla domanda.

Nello specifico, su Sampierdarena ha agito anche il fatture che tu stesso hai intelligentemente evidenziato e cioè la fama di "ghetto" che il quartiere si è guadagnata in questi ultimi anni.
E' ovvio che se un 5V a Marassi medio costava nel 2005 150.000 e a Sampierdarena 130.000, oggi questi valori sono scesi in media di un 20% almeno.

Tieni anche conto che nel frattempo questo invenduto ha generato una quantità impressionante di offerta la quale ha ridotto ancor di più la capacità di vendere "bene", riducendo anche i margini. Oggi accade sempre più spesso che non riesci a vendere perche per 1 o 2.000 euro l'acquirente sceglie un'altra casa. Cose che non si vedevano da noi da 30 anni dove i 5/10 milioni non facevano la differenza "tombale" della trattativa nemmeno su case intorno ai 100 milioni delle vecchie lire.

Sicuramente, continueremo a lasciar lavorare l'agenzia e, anzi, ci auguriamo che la venda lei.
Come detto prima, abbiamo scelto proprio la persona.
Il franchising da noi sperimentato (nella ricerca della nuova casa) ci ha lasciato "interdetti", quindi preferiamo certamente puntare sull'agenzia tradizionale.
Forse abbiamo sbagliato nell'accordare 6 mesi di incarico in esclusiva (ci ha convinto l'agente dicendo che è difficile attualmente concludere una vendita in poco tempo)?

Vi ha detto bene. Oggi il periodo medio di vendita sono 4/5 mesi "utili" (ovvero senza luglio/agosto di mezzo o senza dicembre/gennaio di mezzo).
Tuttavia a mio parere l'incarico trimestrale di permette col rinnovo automatico o concordato di lasciar lavorare l'agenzia, di valutarne l'operatività e lasciarti la porta aperta in caso di insoddisfazione.

Ecco qui ci sono alcune cose che volevo chiarire:
- è proprio necessario mettere il cartello sul portone? Noi non l'abbiamo voluto per non essere disturbati da "estranei"
- il Secolo: l'agenzia ci ha detto per Sampierdarena il Secolo non hai mai dato frutti, perché tutti preferiscono prendere Attico e Prendicasa che sono gratuiti, oltre ai rispettivi siti Web, dove è inserzionato il nostro appartamento
- il loro sito Web è ben fatto, quindi niente da dire

Pensi che sia comunque necessario mettere inserzioni anche sul Secolo? Posso chiederlo all'agenzia o devo rispettare la loro autonomia?

Per risponderti ti do le mie statistiche delle fonti di vendita in tutta la città (io tratto tutta la provincia e Riviere) per l'anno 2008:

Cartello sul portone 35%
Pubblicità cartacea 40% (20% free press 20% Secolo)
Pubblicità sui media digitali 20%
Vetrina, conoscenze personali 5%

I numeri parlano da soli.
Ti consiglio caldamente di mettere il cartello (preparati a essere scocciato dai colleghi affetti da "piazzismo") e di fare anche un'uscita sul Secolo specie a partire da metà settembre. L'autunno è la stagione più calda del settore immobiliare quindi è da sfruttare saggiamente.
Parlane con l'agenzia. Fare pubblicità è il loro (nostro) mestiere e va fatta come si deve. Nonostante i costi.

Spero di esserti stato utile Tienici aggiornati e in bocca al lupo a te a alla collega!

g