Come fare a vendere privatamente con la formula Rent To Buy?

[Dario Morotti]

Ciao Dario
Concordo con la maggior parte dei colleghi riferito alle loro perplessità
Io personalmente nel tuo caso è una formula che prenderei in considerazione ma non certo con un acconto prezzo/caparra ( perchè di questo si parla) di un solo 5% e il 15% spalmato in tre anni
Troppo al limite, con questi numeri i rischi che corri sono elevatissimi

Concordo con te......Parliamoci chiaro....le possibilità che l'acquirente faccia il furbo sono direttamente proporzionali a quanto rischia in termini economici. Se trovi il f.d.p che studia bene la cosa a tavolino sa benissimo che una volta in casa se smette di pagare puo' contare su un lungo periodo prima di essere sbattuto fuori dall'ufficiale giudiziario senza contare che potrebbe aggrapparsi ad un qualsiasi cavillo per farmi causa ed in attesa di un pronunciamento anche favorevole verso di me lui si sarebbe comunque goduto con soli 10.000 euro un periodo di svariati anni all'interno del mio immobile ed io con quei soldi versati ammalapena pagherei l'avvocato. Lunedi' ho il primo incontro con un Notaio che ha già fatto operazioni del genere che conosco bene;......vediamo se riesce a darmi delle dritte che mi possano tranquillizzare altrimenti passo.

 

[ingelman]

Se trovi il f.d.p che studia bene la cosa a tavolino sa benissimo che una volta in casa se smette di pagare puo' contare su un lungo periodo prima di essere sbattuto fuori dall'ufficiale giudiziario senza contare che potrebbe aggrapparsi ad un qualsiasi cavillo per farmi causa ed in attesa di un pronunciamento anche favorevole verso di me lui si sarebbe comunque goduto con soli 10.000 euro un periodo di svariati anni all'interno del mio immobile ed io con quei soldi versati ammalapena pagherei l'avvocato.

Diciamo che ti sei risposto da solo
fossi in te prenderei in considerazione una tipologia di vendita così impostata ma con un anticipo non inferiore al 15% del prezzo pattuito (preliminare) e con pagamenti rateizzati tali da arrivare entro 24 mesi che l'acquirente ha già corrisposto acconto compreso, almeno il 25% del prezzo.
In questo modo la cosa assume una solidità diversa e riduci i rischi
(anche se le incognite sono sempre dietro l'angolo)

 

[Luna_]

Facci sapere

 

[ingelman]

Facci sapere

e che Dio ti assista
Vedi Dario
Quete situazioni rappresentano una lama a doppio taglio, a volte e quando sussistono determinati requisiti possono rivelarsi sicuramente una soluzione sia per il venditore che per l'acquirente.
Se l'aspirante acquirente non ha il minimo di solidità sindacale patrimoniale è decisamente una situazione ad alto rischio

@CheCasa! ha fatto un analisi impeccabile sull' ipotetico quadro futuro che ti potresti trovare di fronte decorsi i tuoi 36 mesi di aspettativa, @Rosa1968 idem
(anche se la furbacchiona non lo dice - qui lo dico e qui lo nego - si vocifera che ha chiuso diverse vendite con questo sistema anche se meglio strutturato della tua ipotesi).

E' un sistema di vendita che vede come parte più esposta a rischi il venditore
è vero che si trova con un preliminare di vendita trascritto dove sono inserite determinate modalità di pagamento riferite alla corresponsione del prezzo dove il non rispetto metterebbe la parte promittente acquirente in una fase di inadempienza ma ...

quello che stona è l'immissione in possesso
(sarebbe meglio dire concedere l'uso o detenzione).

Nella vita le incognite sono tante e le situazioni soggettive di oggi potrebbero essere domani completamente diverse (della serie oggi lavoro domani ..... ?)

Aver consegnato ad un altro soggetto un immobile se pur con un preliminare di compravendita trascritto potrebbe equivalere in casi imprevisti il trovarsi in mano una bomba ad orologeria ...

Il proponente acquirente allo sbando pur di non perdere il versato e rilasciare la disponibilità dell'immobile ti potrebbe impiantare una causa per ipotetici vizi occulti o qualsivoglia altra diavoleria che può essere sconfessata solo dopo un lunghissimo calvario giudiziale.

Idem svincolarsi da un preliminare trascritto per vendere a terzi ... lo si può fare in mancanza di accordi solo per vie giudiziali.

Dico questo per far capire quanto in questo tipo di operazioni sia importante l'intervento di persone qualificate al fine di liminate al minimo i rischi, sia dal punto di vista contrattuale (avvocato o Notaio) e sia in fase di valutazione dei rischi (valutazione ed accurata analisi della situazione oggettiva del proponente all'acquisto)

Tu hai detto di avere un certo bagaglio culturale e di esperienza, quindi dovresti essere avantaggiato, ma ti chiedo
haì veramente analizzato la solidità dell'acquirente? quali mezzi hai a disposizione?
ti fidi di quello che ti ha raccontato o hai messo in essere tutta una serie d'attività per accertartene?

Sai .. a volte il fai da te è molto rischioso altrettanto quanto l'affidarsi a persone inesperte con la voglia solo di concludere a tutti i costi

Una cosa è certa
più è alta l'esposizione economica iniziale a tuo favore del proponente all'acquisto e più alte sono le possibilità di un lieto fine perchè auspicato e ritenuto più conveniente per entrambi le parti.
il 5% d'anticipo equivale a nulla.

 

[Key]

Dario Tu non hai proposto il rent to buy ma una vendita dilazionata con cessione delle chiavi previa piccola caparra.

 

[Key]

i fa,in genere lo fanno i piccoli costruttori edili.
Teoricamente l 'acquirente entta in casa come ospite, e non vi puo mettere la residenza.
Ma per 3 anni vallo a dimostrare....
Per 6 mesi e'normale....
Anche se l acquirente e'un militare con busta paga ultra sicura e chiedi una fideiussione in proprio pet la somma restante da pagare ,dal giudicr ottieni al massimo il pignoramento del quinto.
Campa cavallo.....
La tua proposta sta in piedi se e solo se le chiavi di casa restano in tuo possesso fino al rogito.....

 

[ingelman]

Key non bisogna escludere a priori se non dopo un'attenta analisi.
Se pur preferibile una compravendita classica sono operazione percorribilissime con le giuste attenzioni e precauzioni.

Inoltre sono formule d'acquisto che aiutano e rendono possibile una vendita al proprietario che non riesce a vendere causa il momento di mercato e nello stesso tempo consentono di preparare l'acquisto a quelle persone che si trovano al momento attuale sotto i limiti minimi necessari per l'ottenimento dell'importo di mutuo indispensabile per all'acquisto, ovvero a cui manca quel benedetto 20/30% di disponibilità economica considerando che le banche non erogano più il 100% del valore della compravendita.

Inoltre con un preliminare del genere ed onorando tutti i pagamenti l'aspirante acquirente crea un giusto rating dimostrabile all'Istituto mutuante al quale si rivolgerà per chiedere il mutuo avendo raggiunto in quel momento e sarà rientrato nel rapporto LtV minimo previsto dalle Banche.
(certo l'incognite e gli incidenti di percorso potrebbero sempre presentarsi, come è difficile poter fare proiezioni giuste su quale sarà il valore dell'immobile oggi concordato fra 2 o 3 anni quando si presenterà la richiesta all'Istituto Mutuante)

La tua proposta sta in piedi se e solo se le chiavi di casa restano in tuo possesso fino al rogito.....

Questa sicuramente è la cosa migliore ma così facendo equivale a dire non voler perfezionare la vendita.
Il proponente all'acquisto così facendo si troverà oltre che pagare le rate anche a dover sostenere i costi per una locazione di altro immobile rendendo impossibile l'accantonamento di quel circa 25% mancante.

L' Help to buy o qualsivoglia altro nome d'arte gli si voglia dare non è da escludere a priori ma và impostato con l'ausilio di professionisti preparati e soprattutto va valutato dopo uno screening accurato della situazione patrimoniale riferita al proponente.

Certo non con un 5% d'acconto iniziale, anche se fattibile, è troppo rischioso.

 

[Dario Morotti]

Abbiamo appurato che una vendita con questa formula deve contenere almeno alcuni presupposti fondamentali. In primo luogo la caparra deve essere congrua, tale da non far venire all'acquirente la " tentazione " di fare il furbo. Poi è fondamentale che il soggetto possa dimostrare non solo di avere un reddito ma che presubilmente questo reddito ci sarà ancora in futuro ed infine serve un contratto fatto con i contro....che non sia a lui il minimo appiglio ma anche dopo questo serve un buona dose di fortuna. Vi terro' senz'altro aggiornati e grazie dei preziosi consigli

 

[specialist]

Abbiamo appurato che una vendita con questa formula deve contenere almeno alcuni presupposti fondamentali. In primo luogo la caparra deve essere congrua, tale da non far venire all'acquirente la " tentazione " di fare il furbo. Poi è fondamentale che il soggetto possa dimostrare non solo di avere un reddito ma che presubilmente questo reddito ci sarà ancora in futuro ed infine serve un contratto fatto con i contro....che non sia a lui il minimo appiglio ma anche dopo questo serve un buona dose di fortuna. Vi terro' senz'altro aggiornati e grazie dei preziosi consigli

Anche a me alcuni acquirenti incoscienti l'hanno proposto, ma mi sono sempre rifiutato. Come qualcuno giustamente ha riferito qui, in Italia il possesso vale quasi più della proprietà. E' troppo rischioso, soprattutto per chi vende. Inoltre lo stato dell'arte su questo argomento è ancora piuttosto confuso.

 

[adimecasa]

mi sa che ti stai liberando di un immobile, ma non dei problemi?