mi sono sempre chiesto come poter avere piu' soldi maggiorando la proposta di acquisto. Se oggi le banche finanziano all'80% vuol dire che se il perito perizia la casa 100.000 euro la banca potrebbe in teoria erogare euro 80.000 e fin qui ok ma come funziona con la proposta di acquisto? in linea teorica se l'acquirente fa una proposta di acquisto di euro 100.000,00 e versa 20.000 al compromesso e 80.000 chiede di mutuo e la banca perizia a 100.000 ok. ipotesi 2 proposta di acquisto a euro 100.000 e vuole ottenere tutto l'importo con mutuo (banca permettendo) perizia a 125.000 (di cui 80% uguale a 100.000 erogato (potrebbe andare) --- proposta reale immobile euro 125.000 acquirente deve fare tutto mutuo come si puo' gestire?
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Il "giochino" della proposta fittizia a prezzo di acquisto più alta del pattuito al fine di ottenere un importo maggiore di mutuo, ai nostri giorni non funziona.
Sono finiti da ormai oltre 10 anni quei tempi!
Attualmente la banca in genere eroga l'80 % del valore minore, ovvero valuta sia il valore di proposta, sia il valore di perizia e tra i due importi eroga basandosi sul minore importo, tra i due, privilegiando il valore di perizia.
Ad esempio;
Proposta a € 120.000,00, perizia ad € 100.000,00 la banca eroga € 80.000,00, oppure;
Proposta a € 100.000,00, perizia ad € 120.000,00 la banca eroga € 80.000,00.
Perchè il giochino da te proposto possa funzionare, bisogna avere sia un prezzo su proposta più alto del prezzo effettivo, ma anche il valore di perizia più alto rispetto al prezzo effettivo.
Supponendo che il prezzo effettivo pattuito sia pari ad € 100.000,00, per avere l'intero importo bisogna presentare sia una poposta formulata ad € 125.000,00, sia una perizia ad € 125.000,00 e/o ad una cifra più alta.
Ma direi che coi tempi che corrono, nessun serio professionista si presterebbe a sottoscrivere una perizia ad una cifra ben più alta rispetto al valore effettivo di mercato.
Tieni infatti presente che una cifra pari a € 100.000,00 per un immobile non è una gran cosa, ma "gonfiare" il valore di perizia per riuscire ad ottenere il 100% del valore quale mutuo, significa aumentarne il valore in maniera artificiale nella percentuale del 25 % almeno, il chè è veramente troppo per essere in qualche modo giustificabile in caso di contestazioni.
Sono finiti da ormai oltre 10 anni quei tempi!
Attualmente la banca in genere eroga l'80 % del valore minore, ovvero valuta sia il valore di proposta, sia il valore di perizia e tra i due importi eroga basandosi sul minore importo, tra i due, privilegiando il valore di perizia.
Ad esempio;
Proposta a € 120.000,00, perizia ad € 100.000,00 la banca eroga € 80.000,00, oppure;
Proposta a € 100.000,00, perizia ad € 120.000,00 la banca eroga € 80.000,00.
Perchè il giochino da te proposto possa funzionare, bisogna avere sia un prezzo su proposta più alto del prezzo effettivo, ma anche il valore di perizia più alto rispetto al prezzo effettivo.
Supponendo che il prezzo effettivo pattuito sia pari ad € 100.000,00, per avere l'intero importo bisogna presentare sia una poposta formulata ad € 125.000,00, sia una perizia ad € 125.000,00 e/o ad una cifra più alta.
Ma direi che coi tempi che corrono, nessun serio professionista si presterebbe a sottoscrivere una perizia ad una cifra ben più alta rispetto al valore effettivo di mercato.
Tieni infatti presente che una cifra pari a € 100.000,00 per un immobile non è una gran cosa, ma "gonfiare" il valore di perizia per riuscire ad ottenere il 100% del valore quale mutuo, significa aumentarne il valore in maniera artificiale nella percentuale del 25 % almeno, il chè è veramente troppo per essere in qualche modo giustificabile in caso di contestazioni.
fai anche 15 anni fa
BUON 2003 a TUTTI
Anche formulare una proposta a 125.000 , se la casa costa 100.000, non mi pare una grande astuzia.
E se poi il venditore li vuole tutti ?
La prassi della proposta farlocca, e’ una consuetudine ancora utilizzata nella stragrande maggioranza delle transazioni, che prevedono il finanziamento totale eo anche piu’, dell’importo occorrente per l’acquisto.
Di fatto, non tutte le banche finanziano al cento x cento e, quelle che lo esercitano, finanziano l’importo risultante dall’atto.
Che il venditore deve incassare.
La stessa linea di principio, viene osservata da ogni istituto e dalle migliaia di mediatori creditizi che fondano la loro attivita’ proprio su queste pratiche.
Stante a quanto riferite, i brocker dovrebbero risultare estinti, da oltre un decennio.
Mentre invece vero e’ il contrario:
Le banche diminuiscono gli sportelli e chiudono le filiali minori, lasciando spazio a questi vettori del credito.
Che infatti vanno aumentando in misura vertiginosa proprio negli ultimi dieci anni.
Il regime di imposta di registro e la libera negoziazione tra le parti, Banca compresa perche’ i soldi non li regala, consente di concludere la transazione, nel pieno rispetto delle norme.
Ultima modifica:
Che si faccia non ho dubbi; che sia fatto nel pieno rispetto delle norme qualche dubbio lo avrei.
Ancor meglio sarebbe che le banche smettessero di erogare mutui a chi chiede più dell' 80% (già tanto) e che chiaramente non è idoneo all'acquisto.
Contratti regolati e notificati dal notaio.
Sia quello del finanziamento che quello della compravendita.
Evidentemente l'esperienza dei mutui sub-prime non è servita a far maturare la coscienza e l'etica di molti operatori, che speculano sulla mancanza di cultura finanziaria di chi vuol comprare casa a tutti i costi, anche se non ne ha la possibilità. Persone che guardano solo alla rata del mutuo, senza considerare quanto costa un mutuo "border-line" in termini di maggiori interessi e polizze assicurative. Meglio un sano programma preparatorio all'acquisto che, sfruttando la potente leva finanziaria della moderna metodologia Rent to Buy, consente di abbassare l'importo del mutuo da richiedere creando gradualmente il livello di equity del 20% normalmente richiesto per ottenere un mutuo fondiario senza trucchi.
Sai com’e’,
Gli agenti immobiliari antichi o, se vogliamo piu’ classici, si occupano di compravendita.
Senza sconfinare in ambiti che non lo riguardano.
Chiedilo ad un venditore.
Se quando vende preferisce incassare il ricavo dai e vai.
Oppure decidere, di avventurarsi nei gineprai, delle tue moderne equity metodologie.
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