Come gestire il patrimonio immobiliare di famiglia?

[Paolo F]

buongiorno a tutti,
il mio è un problema abbastanza complesso!!
in famiglia abbiamo alcuni appartamenti ed alcuni locali commerciali intestati a mio padre, mia sorella e a me. escludendo le prime case, 3 appartamenti sono in fase di ristrutturazione post terremoto e uno è gravemente danneggiato dal terremoto e x ora nn riparabile. 4 locali commerciali sono affittati (e in ottimo stato) uno ancora no. terreni vari.
ci ponevamo il problema di eredità del patrimonio paterno e quindi ci chiedevamo se nn era meglio far confluire tutti i nostri beni immobiliari in una società . le partecipazioni di nostro padre verrebbero diminuite anno dopo anno.
in caso continuassimo come privati nn conosco il tipo di tassazione x eventuale eredità ai figli. nn potrei fare il paragone.
potete darmi un consiglio, x favore???
grazie in anticipo
Paolo

 

[Bastimento]

Molte informazioni sulle aliquote e tasse di successione le puoi trovare al sito della Agenzia entrate, consultando l'annuario del contribuente che ogni anno viene messo a disposizione gratuitamente (se ricordo bene è nella cartella guide)

Di massima la tassa di successione tra padre e figli è del 4%, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, di 1 milione di euro . Sugli immobili si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali per un totale di 3% sul valore catastale.

Quanto alla società è bene consulti un commercialista: ma in generale direi che essendo quasi stata eliminata la tassa di successione tra padri e figli (la franchigia di 1 M.ne per ciascun erede non è poco), vengono a cadere quasi tutte le motivazioni che 40 anni fa giustificavano la costituzione di una società semplice. Altri tipi di società sono molto più onerosi e credo siano utili per gestire patrimoni immobiliari di dimensione maggiore inclusa attività commerciale.

Te lo dico per esperienza vissuta: oggi ci ritroviamo una società, i cui redditi si ribaltano sul quadro H delle nostre dichiarazioni IRPEF con le stesse regole del QB: in passato dovevamo continuare a pagare l'ILOR decennale, abolita per le persone fisiche, ed anche oggi la società introduce altri inconvenienti: ad esempio proprio ieri ho avuto conferma dall'AdE, che la società, su immobili locati a terzi, non può usufruire delle agevolazioni per interventi di risparmio energetico (detraz. 55%); rientrano invece quelle per ristrutturazione al 36%.

In caso poi di scioglimento occorre un nuovo atto di vendita ai soci.....

Credo sia più semplice fare una normale successione, magari se interessa con atto contestuale di divisione dei beni con assegnazione individuale di due lotti equipollenti. Le spese credo siano inferiori, e gli eredi liberi da vincoli reciproci dovuti alla comunione.

 

[Umberto Granducato]

Sugli immobili si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali per un totale di 3% sul valore catastale.

.... se non è prima casa...

 

[Bastimento]

.... se non è prima casa...

... ehm ... ma dato che Paolo scrive:

...escludendo le prime case...

........

 

[Umberto Granducato]

... ehm ... ma dato che Paolo scrive:
........

hai ragione.......
allora aggiungo: 3% sulla rendita catastale rivalutata..

 

[Bastimento]

hai ragione.......
allora aggiungo: 3% sulla rendita catastale rivalutata..

... dai che questa schermaglia a colpi di fioretto sta diventando divertente .......
... direi che aggiungi male: non è sufficiente dire sulla rendita catastale rivalutata, che per poco mi faceva pensare al classico 5%.

Confermerei la mia prima espressione:
"3% sul valore catastale."

Continuando poi nella citazione dell'annuario, si leggerà che il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti ....
... e qui mi fermo perchè a citare i coefficienti (110 per prima casa, 120 per gruppi catastali A e C esclusi A/10 e C1... ecc) potremmo poi anche invilupparci nei sottocasi di acquisto da impresa anzichè privato, con o senza IVA ecc.

A parte gli scherzi, credo abbiamo dato qualche info in più al nostro Paolo.

Mi piacerebbe sapere invece il tuo parere sui pro e contro nel far transitare i beni su una società. Io oggi di pro non ne vedo più molti.

Aggiunto dopo 11 minuti :

Mi correggo prima che mi becchi granducato: i sottocasi citati non riguardano le succesisoni: sostituisci allora (salvataggio in corner) il caso di immobili non censiti ecc, ecc.

 

[Paolo F]

siete stati veramente gentili. grazie a tutti.
a presto

Paolo

 

[Umberto Granducato]

direi che aggiungi male: non è sufficiente dire sulla rendita catastale rivalutata, che per poco mi faceva pensare al classico 5%.

Confermerei la mia prima espressione:
"3% sul valore catastale."

La rendita deve essere rivalutata: rendita x 105 + 20%

Mi correggo prima che mi becchi granducato