Come gestireste una locazione commerciale con queste caratteristiche?

[immobilimilano]

Contratto di locazione commerciale, il proprietario non vuole ne prorogare il contratto ne farne uno nuovo all'attuale inquilino (il suo contratto è al decimo anno)!
Inquilino attualmente paga un canone inferiore alla media del 25% in meno inoltre continua a ritardare i pagamenti (deve essere continuamente incalzato)
Dato che per legge bisognerebbe riconoscergli una sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità (se non vado errato!) come possiamo risolvere la situazione...
al mio cliente ho consigliato di inviare delle raccomandate A/R quando vengono superati i 20 giorni di ritardo (domani sarà inviata la prima...) (in caso non pagasse per due mesi il contratto può essere considerato risolto?)
dopo la terza raccomandata come si prosegue?
Se prima dei dodici mesi dalla scadenza del dodicesimo anno il proprietario comunicasse all'attuale inquilino la volontà di aumentare il canone all'attuale prezzo di mkt e l'inquilino volesse andarsene bisognerebbe lo stesso riconoscergli la buonauscita?
GRAZIE

 

[Antonello]

Per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti del canone di locazione, c'è già un post iniziato da Immobilimilano nel quale si è sviscerato appieno l'argomento.
Per quanto riguarda la "sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità" questa è dovuta se alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di 6 (commerciale) o 9 (alberghiero) anni il locatore esercita la facolta di diniego della rinnovazione.
Se detto contratto è al decimo anno, avendo superato il 6° o il 9°, cesserà al 12° o al 18° anno.
Dovrà, il tuo cliente, inviare la raccomandata, 12 o 18 mesi prima della scadenza, significandogli che non intende più rinnovargli la locazione dell'immobile.
A questo punto, se entrambi interessati, possono ripattuire le condizioni della locazione.
Nulla è dovuto al conduttore che intende andar via.

 

[Antonio Troise]

- la buonauscita è dovuta alla scadenza naturale del contratto cioè al 12 anno.
- un anno prima della scadenza il locatore deve inviare una raccomandata nella quale specifica che non vuole rinnovare il contratto.
- alla scadenza del contratto, o prima, se le parti sono interessati si rifà un nuovo contratto a condizioni economiche diverse.
- se il proprietario non invia nessuna raccomandata entro un anno, il contratto si rinnoverà di altri 6 anni alle stesse condizioni.
- il proprietario non può esigere un aumento della locazione prima della fine del contratto, solo se le parti acconsentono.

-L’indennità d'avviamento (buonauscita) non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.

 

[immobilimilano]

in realtà non lo voglio più io... CAPITO???

Per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti del canone di locazione, c'è già un post iniziato da Immobilimilano nel quale si è sviscerato appieno l'argomento.
Per quanto riguarda la "sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità" questa è dovuta se alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di 6 (commerciale) o 9 (alberghiero) anni il locatore esercita la facolta di diniego della rinnovazione.
Se detto contratto è al decimo anno, avendo superato il 6° o il 9°, cesserà al 12° o al 18° anno.
Dovrà, il tuo cliente, inviare la raccomandata, 12 o 18 mesi prima della scadenza, significandogli che non intende più rinnovargli la locazione dell'immobile.
A questo punto, se entrambi interessati, possono ripattuire le condizioni della locazione.
Nulla è dovuto al conduttore che intende andar via.

 

[immobilimilano]

non hai risposto a tutto... cmq grazie! tu si che sei preparato!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! GRAZIE ANCORA qualcosina ora l'ho capita...

- la buonauscita è dovuta alla scadenza naturale del contratto cioè al 12 anno.
- un anno prima della scadenza il locatore deve inviare una raccomandata nella quale specifica che non vuole rinnovare il contratto.
- alla scadenza del contratto, o prima, se le parti sono interessati si rifà un nuovo contratto a condizioni economiche diverse.
- se il proprietario non invia nessuna raccomandata entro un anno, il contratto si rinnoverà di altri 6 anni alle stesse condizioni.
- il proprietario non può esigere un aumento della locazione prima della fine del contratto, solo se le parti acconsentono.

-L’indennità d'avviamento (buonauscita) non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.

 

[immobilimilano]

non è vero niente tanto meno non mi salterebbe in mente di iniziare una discussione se non ho ottenuto la risposta desiderata... ti pare????

Per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti del canone di locazione, c'è già un post iniziato da Immobilimilano nel quale si è sviscerato appieno l'argomento.
Per quanto riguarda la "sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità" questa è dovuta se alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di 6 (commerciale) o 9 (alberghiero) anni il locatore esercita la facolta di diniego della rinnovazione.
Se detto contratto è al decimo anno, avendo superato il 6° o il 9°, cesserà al 12° o al 18° anno.
Dovrà, il tuo cliente, inviare la raccomandata, 12 o 18 mesi prima della scadenza, significandogli che non intende più rinnovargli la locazione dell'immobile.
A questo punto, se entrambi interessati, possono ripattuire le condizioni della locazione.
Nulla è dovuto al conduttore che intende andar via.

 

[Umberto Granducato]

Qui si parla di locazione commerciale, ma non è stato definito il tipo..
La buonuscita deve essere, eventualmente, riconosciuta solo se stiamo parlando di un'attività a diretto contatto col pubblico-

 

[immobilimilano]

si parla di locazione commerciale e contatto con il pubblico 6+6...
i 18 mesi sono in misura fissa o c'è una sorta di criterio che stabilisce quanti mesi vadano riconosciuti...

Qui si parla di locazione commerciale, ma non è stato definito il tipo..
La buonuscita deve essere, eventualmente, riconosciuta solo se stiamo parlando di un'attività a diretto contatto col pubblico-

 

[Antonio Troise]

Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

 

[Umberto Granducato]

si parla di locazione commerciale e contatto con il pubblico 6+6...
i 18 mesi sono in misura fissa o c'è una sorta di criterio che stabilisce quanti mesi vadano riconosciuti...

misura fissa come indicato da antonio