Come gestireste una locazione commerciale con queste caratteristiche?

[immobilimilano]

come posso ottenere una risoluzione per inadempimento?

Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

 

[Antonio Troise]

"si parla di risoluzione per inadempimento quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, venendo meno alla regola giuridica di antica memoria "pacta sunt servanda". Condizione per richiedere la risoluzione per inadempimento è quindi il mancato o inesatto o tardivo adempimento della prestazione imputabile al debitore.
Il legislatore disciplina due figure:
la risoluzione giudiziale, che scioglie il contratto a seguito di una sentenza costitutiva;
la risoluzione di diritto, che scioglie il contratto automaticamente al verificarsi dei presupposti stabiliti dal legislatore negli articoli 1454 c.c. (diffida ad adempiere), 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale).
Perciò, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro potrà scegliere tra due possibilità pratiche:

chiedere l'adempimento del contratto in maniera coattiva.
chiedere la risoluzione del contratto (per inadempimento, appunto).
fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (art. 1453, 1° comma, c.c.).

Presupposto basilare, inoltre, per ottenere la risoluzione giudiziale del contratto è che l'inadempimento di una delle parti sia di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (art. 1455 c.c.).

L'altro contraente non potrà, tuttavia, chiedere l'adempimento del contratto se prima ne aveva chiesto la risoluzione, mentre sarà per lui possibile domandare la risoluzione anche se prima aveva promosso giudizio per ottenere l'adempimento.
La sinallagmaticità dei contratti a prestazioni corrispettive è tale che ciascuno dei contraenti può comunque rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere, contemporaneamente, la propria prestazione, fatto salvo quanto disposto dall'art. 1460 c.c."