Come includere mobilio gratuito nella proposta d'acquisto

[AP00]

Buonasera a tutti,

innanzitutto, un enorme grazie a tutti voi per la disponibilità nel rispondere alle domande di chi, come me, ha intenzione di compiere per la prima volta il grande passo dell'acquisto di una casa! In secondo luogo, devo preventivamente chiedere scusa per l'eventuale utilizzo improprio di alcuni termini e per la possibile carenza di alcuni dettagli. Non essendo avvezzo al campo legale, probabilmente pecco di ingenuità nel descrivere gli scenari

Ho individuato la casa che corrisponde perfettamente a quello che cerco. Tramite agenzia ho già effettuato una proposta d'acquisto, poi rifiutata, per il solo immobile. Il venditore chiede un prezzo più alto e, per ingolosirmi, propone di lasciare dentro gratuitamente tutto il mobilio.

Ho riflettuto e deciso che ne vale la pena, benché sia consapevole del fatto di stare pagando anche i mobili. Chiaramente, desidero tutelarmi.

Le domande a cui cerco di dare risposta sono le seguenti:
- è possibile includere il mobilio nella proposta d'acquisto senza indicarne il valore di acquisto, o addirittura indicandone un valore pari a zero? L'AI ha parlato genericamente di "includere il mobilio in una distinta a parte" per non pregiudicare il valore della casa nella perizia della banca, ma se la proposta d'acquisto - una volta firmata da entrambi - diventa preliminare non dovrei allegare questa distinta già alla proposta, invece di ritardarne la stesura a un generico "dopo"?

- ho ragione a pensare che la dicitura "completamente arredato ad eccezione della lavatrice" non significhi nulla, nel senso che potrebbero portarsi via i mobili della cameretta sostenendo in seguito che non ci siano mai stati? Tale dicitura corrisponde all'accordo verbale tra me e il venditore, ma vorrei scrivere le condizioni in maniera inattaccabile sulla proposta d'acquisto (un elenco, è corretto?). Che tipo di clausola devo scrivere per essere "sicuro" di non trovare la casa vuota?

- sul contratto prestampato della prima proposta, leggo la clausola "l'immobile sarà altresì trasferito con tutti i diritti, accessioni, accessori [...]". Tali accessori sono i mobili? Rifacendomi alla domanda precedente, che tipo di tutela offre tale clausola?


Infine, nel suddetto prestampato non c'è spazio per eventuali ritardi nella consegna dell'immobile e conseguenti penali.
- in che modo dovrei richiedere una penale di X € per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile?
- come avviene la tutela in questo caso? Ho deciso di avvalermi della disciplina sul deposito prezzo prevista dalla legge 147 del 2013, ma mi è stato spiegato dall'AI che serve per tutelarmi qualora il venditore cerchi di stipulare molteplici rogiti. Mi chiedo: questo meccanismo interviene anche in caso di consegna oltre i termini previsti dal contratto?


Rinnovo le mie scuse per eventuali errori e omissioni e vi ringrazio dell'attenzione!
Antonio

 

[Rudyaventador]

E consigliabile effettuare l invetnario dei mobili in questione al compromesso , ma sarebbe ancor meglio articolare una proposta di acquisto condizionata non solo al mutuo ma anche alla regolarita edilizia e ipotecaria , e di provenienza (se per successione donazione etc) e rinviare alla sola efficacia della proposta il comp0ormesso , basta integrare il modulo e scrivere che le due cluausole che integrano il compromesso si dichiarino inefficaci.

Ma detto cio accessori da intendersi credo sia da da intendersi a livello edilizio es uan dependance puo definirsi a livello edilizio accessorio , mentre per accessione e proprio il modo in cui si è formata laproprieta , e proprio per questo che invece nella proposta condizionata escludi alcune accessioni quali donazione successione intradecennale "da valutarsi eventualmente a discrezione della parte acquirente. in altre parole non impegnarti in un compromesso se non sai nulla dell immobile , ti consiglerei di farti assistere da un notaio

 

[Rudyaventador]

la legge da te citata si esplica nel deposito a garanzia , significa che il prezzo da te saldato rimane in deposito dal notaio finchè lui non trascrive effettivamente l atto.
Cio che ti cautela di piu , è la trascrizione del compromesso poichè con quella sono inefficaci all origine i rogiti eventuali successivi che ti hanno definiti "multipli", mentre col deposito a garanzia hai solo che in caso di rogito trascritto prima del tuo, ti restituisce i soldi del saldo , ma l immobile è di chi ha trascritto prima e tu hai solo diritto al risarcimento del danno nei confronti del venditore con te inadempiente se non anche integrante la tentata truffa

 

[AP00]

Grazie per le risposte!

E consigliabile effettuare l invetnario dei mobili in questione al compromesso , ma sarebbe ancor meglio articolare una proposta di acquisto condizionata non solo al mutuo ma anche alla regolarita edilizia e ipotecaria , e di provenienza (se per successione donazione etc) e rinviare alla sola efficacia della proposta il comp0ormesso , basta integrare il modulo e scrivere che le due cluausole che integrano il compromesso si dichiarino inefficaci.

Nel prestampato della proposta c'è la descrizione dello stato dell'immobile. In essa, vi sono indicati
- l'atto di provenienza (compravendita, notaio X);
- la situazione catastale: "in ordine all'intestazione: allineato; in ordine alla planimetria e ai dati catastali: conforme"
- "libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di ipoteca volontaria per mutuo.."
- dotazione di ace/ape.
Il venditore, mediante l'accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile e si obbliga [...] ad ottenere e consegnare tutto quanto necessario per la stipula dell'atto notarile in conformità alle normative vigenti.

È sufficiente questo già presente o andrebbe inserito altro?

Quando dici "effettuare l'inventario dei mobili al compromesso", come posso posticiparlo se la proposta diventa a tutti gli effetti il contratto preliminare?

e rinviare alla sola efficacia della proposta il comp0ormesso , basta integrare il modulo e scrivere che le due cluausole che integrano il compromesso si dichiarino inefficaci.

Perdonami, non ho capito bene.
Con "integrare il modulo" intendi "integrare la proposta di acquisto con ulteriori clausole", giusto? (scusa l'ingenuità!)
Dovrei scrivere nella proposta qualcosa del tipo
"La presente proposta di acquisto è subordinata alla regolarità edilizia, ipotecaria e di provenienza" (se non è sufficiente quanto già presente descritto sopra) ma come faccio a "rinviare alla sola efficacia della proposta il compromesso"?
Dovrei cancellare "costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE" e aggiungere "alla sola efficacia della proposta è subordinata la stesura di un successivo contratto preliminare"?
Hai parlato di "due clausole che integrano il compromesso". Una credo di averla individuata, l'altra dov'è?

 

[Rudyaventador]

Grazie per le risposte!



Nel prestampato della proposta c'è la descrizione dello stato dell'immobile. In essa, vi sono indicati
- l'atto di provenienza (compravendita, notaio X);
- la situazione catastale: "in ordine all'intestazione: allineato; in ordine alla planimetria e ai dati catastali: conforme"
- "libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di ipoteca volontaria per mutuo.."
- dotazione di ace/ape.
Il venditore, mediante l'accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile e si obbliga [...] ad ottenere e consegnare tutto quanto necessario per la stipula dell'atto notarile in conformità alle normative vigenti.

È sufficiente questo già presente o andrebbe inserito altro?

Quando dici "effettuare l'inventario dei mobili al compromesso", come posso posticiparlo se la proposta diventa a tutti gli effetti il contratto preliminare?


Perdonami, non ho capito bene.
Con "integrare il modulo" intendi "integrare la proposta di acquisto con ulteriori clausole", giusto? (scusa l'ingenuità!)
Dovrei scrivere nella proposta qualcosa del tipo
"La presente proposta di acquisto è subordinata alla regolarità edilizia, ipotecaria e di provenienza" (se non è sufficiente quanto già presente descritto sopra) ma come faccio a "rinviare alla sola efficacia della proposta il compromesso"?
Dovrei cancellare "costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE" e aggiungere "alla sola efficacia della proposta è subordinata la stesura di un successivo contratto preliminare"?
Hai parlato di "due clausole che integrano il compromesso". Una credo di averla individuata, l'altra dov'è?

Allora in ordine

concetto generale un conto che la parte venditrice dichiara altro e che le cose siano verificate
che equivale un conto avere il recinto altro rincorrere il bue che scappa ...
le dichiarazioni del venditore equivalgono al bue che scappa ....se c'è qualcosa che non va devi uscirne subito indenne invece con le dichiarazioni non verificate ne esci dopo che un Giudice ti riconosce di uscirne ...

essendoci un AI che del suo ha verificato provenienza e conformità catastale e ipotecaria ( ma non è detto ) allora sai che l immobile proviene da rogito , chiedi conferma che non sia un rogito di cessione quote tra eredi, ma tanto lo vede il notaio a cui farai effettuare la visura ipotecaria ,
va bene della dichiarata conformità catastale hai visto l immobile vedi la pianta dall AI e ci siamo
ipoteche etc , fai fare la visura al tuo notaio prima o dopo se proposta condizionata
manca nello specifico la conformita al progetto di licenza edilizia ( o condono eventuale ) con stato attuale dei luoghi , questo lo fai verificare da un tecnico prima o dopo se la proposta è condizionata anche alla conformita edilizia : col catasto non ci fai nulla per avere la certezza che l immobile o parte non sia abusivo


Proposta condizionata va bene la frase che hai scritto aggiungendo e pregiudiziali con termine per la verifica delle condizioni se grande citta 60 giorni se piccola citta 30 ( al tecnico chiederai la visura informale del fascicolo edilizio poiche l accesso agli atti puo durare tanto), depenni costituisce preliminare di compravendita , metti al posto delle somme tranne il deposito che correda la proposta ovviamente , la sola % del compromesso con scritto indicativamente, non scrivere data compromesso o se la scrivi sempre indicativamente da definirsi col la parte venditrice idem per il rogito ,

gia scrivendo cosi che sarebbe una cosa un po "antiestetica" non è piu compromesso ma proposta condizionata ma ti consiglio pero di andare da un notaio e farti fare la proposta condizionata , lui scrivera che è parte integrante il mpdulo dell AI , sminando le clausole che rendono il modulo compromesso , anche perche quando proporrai tali modifiche troverai resistenza dal AI e non sei attrezzato per sostenere tutte le cose che ti dira che hanno il solo scopo di farti firmare il compromesso

Attenzione che anche un compromesso puo essere condizionato percio meglio che te la fai fare da un notaio e la "cali" sic et simpliciter all AI ( ftti dare il modulo prima cosi lo precompili opportunamente col notaio) , se no magari nella dinamica di discussione ti convince su qualcosa che puo sembrare ragionevole e invece è un elemento che qualifica il compromesso.

La differenza è che col compromesso paghi intanto il compenso tutto o in parte all AI , ovviamente pretendi di farlo registrare e ti costa qualcosina dal notaio e non sono 50 euro, pi magari esce la difformità edilizia non sanabile e li inzi a rincorrere il bue che galoppa....con la condizionata se esce fuori un precetto iscritto sul immobile o l abuso non sanabile dici ciao ti fai ridare l assegno e chiusa partita .

Se l AI si dovesse rifiutare significa che devi cambiare immobile poichè probabilmente qualcosa che non va c'è.

 

[francesca63]

ma se la proposta d'acquisto - una volta firmata da entrambi - diventa preliminare non dovrei allegare questa distinta già alla proposta, invece di ritardarne la stesura a un generico "dopo"?

Naturalmente si.
Fate un bell’elenco di tutti i mobili compresi, lo chiami allegato A, e scrivi nella proposta “nella vendita saranno compresi gli arredi elencati nell’allegato A”, che va firmato .
Poi fai qualche foto degli arredi, a scanso di equivoci.

Tali accessori sono i mobili? Rifacendomi alla domanda precedente, che tipo di tutela offre tale clausola?

Gli accessori non sono i mobili, è una clausola “di rito”, vuol dire poco.
L’oggetto del contratto va identificato con precisione.

- in che modo dovrei richiedere una penale di X € per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile?

La consegna avviene al rogito, salvo accordi differenti.
La clausola che dici tu di solito riguarda i casi di consegna successiva al rogito, per esigenze del venditore.
Puoi però prevedere una penale , per ogni giorno di ritardo del rogito rispetto alla data ultima prevista.

Ho deciso di avvalermi della disciplina sul deposito prezzo prevista dalla legge 147 del 2013, ma mi è stato spiegato dall'AI che serve per tutelarmi qualora il venditore cerchi di stipulare molteplici rogiti. Mi chiedo: questo meccanismo interviene anche in caso di consegna oltre i termini previsti dal contratto?

No.
Il deposito prezzo ti tutela ,poiché il notaio non consegna il saldo prezzo se tra rogito e trascrizione dello stesso ci sono altre trascrizioni pregiudizievoli a carico dell’immobile .

 

[AP00]

col catasto non ci fai nulla per avere la certezza che l immobile o parte non sia abusivo

Chiarissimo.

metti al posto delle somme tranne il deposito che correda la proposta ovviamente , la sola % del compromesso con scritto indicativamente, non scrivere data compromesso o se la scrivi sempre indicativamente da definirsi col la parte venditrice idem per il rogito

Perfetto.

Ricapitolando, dovrei
- subordinare la proposta alla conformità edilizia, che sarà mia cura verificare contattando un tecnico. A tale tecnico potrei solo chiedere una visura informale per risparmiare tempo.
- depennare "costituisce preliminare di vendita" e tutto ciò che si riferisce al mio mutuo e a somme versate a rogito. Restano la caparra confirmatoria della proposta e un'indicazione sulla cifra che verrà versata alla firma del preliminare di vendita. In aggiunta, nessuna data di stipula del preliminare o una data con dicitura "indicativa".

Fate un bell’elenco di tutti i mobili compresi, lo chiami allegato A, e scrivi nella proposta “nella vendita saranno compresi gli arredi elencati nell’allegato A”, che va firmato .

Grazie anche a te per la risposta.
Mi è stata proposta una scrittura privata per gli arredi, scrittura della quale non si farebbe menzione nella proposta di acquisto per evitare che la banca. Che valore avrebbe tale scrittura?

Puoi però prevedere una penale, per ogni giorno di ritardo del rogito rispetto alla data ultima prevista..

Perfetto, grazie per la delucidazione.

 

[francesca63]

Mi è stata proposta una scrittura privata per gli arredi, scrittura della quale non si farebbe menzione nella proposta di acquisto per evitare che la banca. Che valore avrebbe tale scrittura?

Anche il contratto preliminare ( a meno di farlo dal notaio) è una scrittura privata.
Quindi non è un problema di valore della scrittura; vale , per quello che c'è scritto.
Ma di scrittura privata “ a parte”.
A meno che tu chieda un mutuo 100%, (che già per me è sconsigliabile), non credo che dei mobili usati per la banca abbiano molta rilevanza.

 

[AP00]

No, in effetti non chiedo un mutuo al 100%. Grazie ancora, mi regolerò di conseguenza.