Come sanare un abuso

[Joan Peirol]

Ho un appartamento in condominio in centro storico di proprietà della mia famiglia dalla metà del secolo scorso.

Ho un terrazzo di circa 50 mq che si affaccia sul cortile interno, non sulla facciata e che non è visibile in alcun modo dalla strada.
Su questo terrazzo da 45 anni è presente una tettoia di legno ricoperta dai coppi che poggia su pilastri in muratura e che ha una dimensione di circa 12 mq.

Circa 20 anni fa io ho fatto chiudere la tettoia con una struttura in PVC e vetrate scorrevoli.
La ditta mi aveva assicurato che non era necessario alcun permesso perché la struttura era fissata esclusivamente con il silicone, non era stata aggiunta alcuna opera in muratura, era meno del 20% del terrazzo e poteva essere facilmente rimossa.
Io, sbagliando, mi sono fidato senza verificare.

In questi giorni sto valutando di montare un impianto fotovoltaico su tale tettoia ed ho richiesto la planimetria catastale.

Ho così scoperto che i miei genitori non avevano fatto alcuna variazione catastale, per cui la tettoia non esiste sulla planimetria.

Anche la veranda, a questo punto, risulta essere sicuramente abusiva.

Siccome vorrei sanare la situazione al più presto, vi chiedo:
se è sanabile senza correre il rischio di avere un ordine di demolizione
quale è l'iter più semplice e le tempistiche
quanto può costare, più o meno, in termine di multe e spese varie
quanto potrebbe essere il compenso del geometra per una pratica del genere.

Grazie per l'aiuto e scusate se mi sono dilungato.

 

[cafelab]

Così a occhio ci vorrà un permesso paesaggistico con accertamento di conformità e poi una scia in sanatoria

Fra pratiche, reversali, oneri e parcella non te la cavi con meno di 5-6 mila euro

Ma queste situazioni sono l'equivalente di un malato cronico che cerca soluzioni su internet
Non possiamo darti risposte certa, nè ci sono soluzioni facili e veloci, di sicuro non si risolve da una settimana all'altra.

Devi contattare un tecnico che valuterà la situazione e farà le necessarie indagini urbanistiche.
Se possibile farà una sanatoria, altrimenti dimentica l'impianto fotovoltaico

PS

era meno del 20% del terrazzo e poteva essere facilmente rimossa.

Sarebbe il 20% della superficie utile lorda dell'appartamento di cui il terrazzo è pertinenza.
Ma vale per realizzare la tettoia, non per la chiusura in vetro

 

[GEO_DGE_1]

Aggiungo andando a sanare (se possibile) la tettoia dovrai anche regolarizzare l'appartamento , che vuoi che non ci siano delle difformità?

 

[Joan Peirol]

Mille grazie per la risposta.
Essendo completamente a digiuno dI queste cose, non mi spettano di risolvere tutto online ma, in attesa di parlare con un geometra, volevo capire cosa devo aspettarmi, se c'è la possibilità che mi facciano demolire tutto, se potrebbe essere più conveniente rimuovere la veranda, sanare la tettoia e poi chiedere il permesso di posizionare la veranda in seguito.

 

[GEO_DGE_1]

Devi contattare un tecnico locale, deve fare lui le valutazioni una volta fatto l'accesso agli atti, rilevato l'immobile e visto le differenze si decide solo allora non prima; sempre che non veda già da subito che non è sanabile per 1000 motivi

 

[cafelab]

se potrebbe essere più conveniente rimuovere la veranda, sanare la tettoia e poi chiedere il permesso di posizionare la veranda in seguito.

Sicuramente

 

[marcanto]

Inserico solo una considerazione.
Nonostante queste affermazioni
" Essendo completamente a digiuno dI queste cose,"
di fronte a situazioni del genere resto esterefatto , sempre, quando si crede che il problema sia la situazione catastale, senza pensare ad una legittimità da titolo edilizio.
In quueste situazioni il primo passo da compiere è il confronto con un tecnico.....aggiungo anche le figure di ingegnere e architetto.

 

[Joan Peirol]

Inserico solo una considerazione.
Nonostante queste affermazioni
" Essendo completamente a digiuno dI queste cose,"
di fronte a situazioni del genere resto esterefatto , sempre, quando si crede che il problema sia la situazione catastale, senza pensare ad una legittimità da titolo edilizio.
In quueste situazioni il primo passo da compiere è il confronto con un tecnico.....aggiungo anche le figure di ingegnere e architetto.

Scusa, ma la mia affermazione di essere completamente a digiuno in materia era solo una constatazione, visto che mi occupo di tutt'altro.
Ho già chiesto un parere tecnico ad un professionista, sto cercando di capire la strada migliore per risolvere il problema, sono perfettamente conscio che la cosa vada sanata a livello catastale e comunale ed ho chiesto solo un parere sul forum per sentire un consiglio da altri.
Avendo scoperto da poco il problema, probabilmente se lasciassi le cose come stanno, potrei andare avanti altri 20 anni ma, per formazione personale, è mia intenzione risolvere l'abuso al più presto.
Ti aggiungo che mi è capitato alcune volte di seguire la prima proposta di un professionista fidandomi, per scoprire a posteriori che era sbagliata.
A livello condominiale, abbiamo dovuto rifare il tetto 2 volte in meno di 10 anni a causa degli errori dei professionisti (con questo non voglio assolutamente generalizzare).

 

[irma]

la veranda .... sembrerebbe sicuramente abusiva e per sanarla bisognerebbe vedere se nel palazzo c'è volumetria disponibile, ... mal che vada te la fanno togliere.
La planimetria catastale non riporta la tettoia o non riporta il terrazzo di 50mq?
Una cosa è la conformità catastale e un'altra è quella "comunale".
Come fai a dire che la tettoia è presente da 45 anni? Hai un documento di richiesta di autorizzazione al Comune ? Se sì, la tettoia sarebbe regolare a tutti gli effetti!
Di solito i regolamenti edilizi non considerano superficie coperta le pensiline fino ad un massimo di superficie utile netta di 12 mq. complessivi.
"Una tettoia non ancorata al suolo bensì al muro e che proteggere una superficie inferiore a 12 mq. non comporta impatto volumetrico e aumento del carico urbanistico. Si tratta, quindi, di un manufatto sostanzialmente irrilevante e, dunque, non qualificabile come nuova costruzione e, quindi, non necessitante del permesso di costruire" (Tar Piemonte, sez. II, n. 198 dell’8 febbraio 2017);

 

[Joan Peirol]

la veranda .... sembrerebbe sicuramente abusiva e per sanarla bisognerebbe vedere se nel palazzo c'è volumetria disponibile, ... mal che vada te la fanno togliere.
La planimetria catastale non riporta la tettoia o non riporta il terrazzo di 50mq?
Una cosa è la conformità catastale e un'altra è quella "comunale".
Come fai a dire che la tettoia è presente da 45 anni? Hai un documento di richiesta di autorizzazione al Comune ? Se sì, la tettoia sarebbe regolare a tutti gli effetti!
Di solito i regolamenti edilizi non considerano superficie coperta le pensiline fino ad un massimo di superficie utile netta di 12 mq. complessivi.
"Una tettoia non ancorata al suolo bensì al muro e che proteggere una superficie inferiore a 12 mq. non comporta impatto volumetrico e aumento del carico urbanistico. Si tratta, quindi, di un manufatto sostanzialmente irrilevante e, dunque, non qualificabile come nuova costruzione e, quindi, non necessitante del permesso di costruire" (Tar Piemonte, sez. II, n. 198 dell’8 febbraio 2017);

Cerco di risponderti per quanto mi è possibile:
il terrazzo è del tutto regolare sia in Comune che al catasto.
Avendo io passato diversi "anta",, mi ricordo che la tettoia è stata costruita che ero ancora minorenne.
Mia madre mi ha confermato che non avevano chiesto alcun permesso per la tettoia.
Non mi è chiaro il concetto di volumetria disponibile ma, se riesco a spiegarmi, posso dirti che il nostro è un condominio di fine 800, primi 900, fatto a quadrilatero con il classico cortiletto al centro.
La mia tettoia, e quindi la veranda, è su un lato che non affaccia sulla strada, ma sul cortile del condominio adiacente attaccato al nostro.
La veranda e la tettoia non sono a contatto con nessuna parete esclusa la mia porzione dove c'è anche l'uscita sul terrazzo.
La veranda, la tettoia ed il terrazzo non sono visibili all'esterno perché sono posti a copertura di un lato composto da 2 piani, mentre gli altri lati sono a 4 piani.
La tettoia è ancorata al muro da un lato e poggia su 2 colonne in muratura dall'altro larghe circa 35 cm. e alte circa 2,10 mt.
Mi spieghi, per favore, cosa intendi per volumetria disponibile?
Mille grazie per l'aiuto.