Come si valutano i garages e i terrazzi?

[Ezequiel]

Salve a tutti,il quesito di oggi è:Come vengono valutati i metri quadrati della terrazza e del garage pertinenziale di un appartamento in vendita? Grazie.

 

[topcasa]

vuoi dire come vengono conteggiati i mq?

 

[Ezequiel]

Sì,ho sentito dire che un metro di terrazzo vale un terzo,rispetto ad uno dell'appartamento....se è così,vale anche per il garage?

 

[topcasa]

ci sono dei parametri piu' tardi te li comunico[DOUBLEPOST=1370042367,1370025808][/DOUBLEPOST]Ecco per l'appartamento
La regolamentazione è data dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).
Come è noto, il numero di locali (detti vani catastali o vani principali) di un immobile non corrisponde ai numero di locali fisici che lo compongono.
I vani catastali che devono essere compresi nel conteggio sono:

• camere (da letto o altra destinazione)
• soggiorno
• salone

Se un vano catastale ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se viene utilizzato come vano principale, va conteggiato come vano a parte (detto anche vano accessorio), come succede per i bagni.
Devono essere considerati vani accessori che non possono essere considerati nel conteggio del numero di locali:

• cucina
• bagni
• ripostiglio
• ingresso
• corridoio

E’ pratica diffusa quella di considerare la cucina abitabile come vano catastale.
Esempio: se un immobile è costituito da cucina abitabile, camera da letto e bagno, dovrebbe, secondo le regole, essere considerato come monolocale con cucina abitabile e bagno, non un bilocale, ma questo non avviene quasi mai.
Per gli immobili a destinazione commerciale (direzionale, industriale e turistico), non si parla di numero di locali, ma di metri quadrati calpestabili (metri quadrati netti).
Diverso è il caso dei negozi per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali effettivamente adibiti all’attività commerciale, mentre i locali accessori (retrobottega, bagni, locali di deposito, eccetera) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%).[DOUBLEPOST=1370042608][/DOUBLEPOST]Ecco ancoraalloggio 100%, balconi, terrazze, 50%, cantine, garage, soffitte 50%, poi se l’unità immobiliare è in condominio, occorre aggiungere la quota scale, che è la superficie del vano scale diviso per il numero degli ingressi del piano dove è situata l’unità immobiliare; a volte, oltre a questo, viene aggiunto anche la quota dell’androne di accesso ai garage, cioè, l’area di manovra coperta divisa per il numero di garage serviti.

Dopo tutto questo discorso la superficie della tua abitazione la calcolerei così: piano terra, mezzanino, piano secondo e terzo al 100%, poggioli e terrazzi (se ci sono) 50%, soffitte, cantine e garage 50%, considerando che la superficie va misurata comprensiva dei muri perimetrali al 100%, e quelli di confine 50%.
Se invece ti serve ai fini catastali,Se il calcolo della superficie ti serve ai fini catastali, il metodo applicato, s’avvicina a quello proposto da P.V.C.
Locali principali, e accessori diretti, come bagni corridoi, scale interne, 100%
Muri interni 100%
Muri perimetrali confinanti 50%
Muri esterni di tamponamento 100%
accessori diretti, cantine, soffitte, collegati direttamente all’unità 50%; non collegati 25%
Balconi e terrazzi al piano fino a 25 mq. 30%; oltre 10%
Balconi e terrazzi non a livello fino a 25 mq. 15; oltre 5%
Aree scoperte: fino alla concorrenza della superficie totale dell’unità 10%; oltre la superficie totale 2%
La superficie del garage va calcolata per intero perché rientra in un’altra categoria catastale con un suo reddito a metro quadrato, e non si somma con quella dell’abitazione, che ad oggi il reddito viene calcolato a vano, tenendo presente che i muri che i muri interni e perimetrali vanno misurati con gli stessi criteri per i muri dell’abitazione.

 

[Silano]

Se la terrazza a livello e' chiusa ed in regola con la legge viene considerata al 50%[DOUBLEPOST=1370081709,1370081610][/DOUBLEPOST]Se la terrazza sovrastante e' collegata da scala interna vale come se fosse a livello[DOUBLEPOST=1370081856][/DOUBLEPOST]Il valore del garage varia molto x sfruttabilitaì' interna e facilita' manovra[DOUBLEPOST=1370082044][/DOUBLEPOST]Comunque qui le case si vendono a mq piu' che a vano

 

[Antonello]

Le norme UNI 10750 del D.P.R. 138/98:

Modalità di calcolo delle superfici commerciali​

La norma UNI 10750 il D.P.R. n. 138/98, allegato C

La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale".

“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:

- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
100% delle superfici calpestabili;
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

25% dei balconi e terrazze scoperti;

35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);

35% dei patii e porticati;

60% delle verande;

15% dei giardini di appartamento;

10% dei giardini di ville e villini.
Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.

D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria

Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.
Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.
La superficie catastale è data dalla somma:

- della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
- della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 %, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
- del 25% qualora non comunicanti;
- della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10%;
- della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10%, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite.
Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).
Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50%.
Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

 

[topcasa]

concordo con Antonello

 

[Carlo Garbuio]

Come vengono valutati i metri quadrati della terrazza e del garage pertinenziale di un appartamento in vendita?

Tutto deve fondarsi sulla rilevazione dei dati immobiliari e dalla loro analisi, diversamente non hai elementi certi di partenza e quindi qualsiasi risultato sarà completamente inattendibile.
La valutazione del terrazzo o del garage non si fa a mq. ma per differenza fra i vari immobili recentemente compravenduti nella zona di interesse.
Non esistono rapporti mercantili affidabili (così si chiamano i coefficienti a cui fai rifermento nel tuo quesito) se non quelli realmente dimostrati. Se non sono dimostrabili non esegui nessun tipo di valutazione ma solo un esercizio matematico che puoi fare on-line su diversi siti e modifichi tutti i dati finchè riesci a trovare il valore che ti va bene.
Molto spesso, come in questo caso, i rapporti mercantili vengono utilizzati come strumento di vendita per abbassare il prezzo a mq illudendo il cliente nell'affare: chiedi al venditore che ti dimostri quel rapporto mercantile, se non ti da elementi certi e mercantili (quindi le reali compravendite) diffida assolutamente da qualunque tipo di conteggio e considera lì'immobile nel suo complesso.
La valutazione è una cosa seria, non si può ridurre ad una moltiplicazione in cui ognuno può modificare a suo piacimento tutti i termini dell'operazione

 

[ferraro massimo]

vero la valutazione è una cosa seria. non è un copia è incolla.

 

[Silano]

Esatto,come puoi dire che una terrazza valga il 10% oltre i 25 m senza considerare se c'e' un panorama o davanti solo un muro? in certe casi certe terrazze possono vale quanto la casa ( terrazza Colosseo) oppure un garage puo' valere oro in zone senza posteggio e se il box e' di metratura adeguata a ricoverare 2 auto e scooter ( che oggi hannotutte le famiglie)Insomma AI ci vuole serieta' nn copia e incolla che possono fare tutti