Come stimare un immobile abusivo?

[Antonello]

Da pochi mesi un mio cliente ha acquistato all'asta un immobile.
presentava difformità rispetto all'urbanistica ed al catastale.
Il perito aveva menzionato il tutto.
Nel decreto di trasferimento il Giudice non ne fa menzione.
Siamo andati all'Ufficio Condono ed ha regolarizzato il tutto con domanda di sanatoria.
Il tutto con l'assistenza di un tecnico di fiducia.
Comunque i tecnici dell'Ufficio Condono conoscono a menadito la prassi.

 

[mata]

La domanda di sanatoria è, appunto, un domanda. Fintanto che non rilasciano l'atto amministrativo definitivo (permesso per costruire a sanatoria), l'immobile non è regolarizzato... il problema sussiste più che altro se sono state fatte modifiche in vincolo paesaggistico, perchè la Soprintendenza, in presenza di abusi di una certa consistenza, difficilmente rilascia l'autorizzazione paesaggistica, oppure in altri vincoli (idrogeologico, cimiteriale, ecc.). Nel caso di modifiche strutturali in zona sismica, andrà fatto anche l'adeguamento, se i lavori non sono a norma (quindi, oltre alla pratica, i lavori edili di adeguamento, chessò se hanno fatto aperture senza fare le cerchiature o con cerchiature inidonee, ecc. ecc.) Comunque, se il perito ha scritto tutto, chi compra, come avete detto, è a conoscenza dei rischi, quindi....

 

[GiacoTecno]

Condivido sulla metodologia per il calcolo del valore dell'immobile.
Valore Immobile=Valore mercato - (costi tecnici e oblazione + oneri concessori)

Volevo solo aggiungere che mancherebbero gli oneri concessori.

Riguardo al calcolo dell'oblazione è semplice, basta vedere la norma dell'ultimo condono L326/03 recepita dalla Regione di competenza, lì troverai l'importo unitario di oblazione per metro quadro (esempio la legge nazionale è € 100,00 a metro quadro).
Supponiamo di misurare per un immobile le superfici di tutte le camere, superficie netta senza muri.
Camera 1 = 4 x 4 =16 mq
Camera 2 = 3 x 4 =12 mq
Bagno1 = 3 x 3 = 9 mq
Bagno2 = 2 x 3 = 6 mq
Balconi = 1,00 x 10 = 10 mq
Garage = 6 x 6 = 36 mq

Calcolo Superficie complessiva
Sc= Su + 0,6 Snr

Su=16+12+9+6= 43 mq
Snr= 10+36 = 46 mq

Sc = 43 + 0,6 x 46 = 43+27,60= 70,6 mq

Oblazione = 100 x 70,6 = €. 7.060,00

Buon lavoro

 

[Terziario]

Salve, se non ho capito male, si calcola il valore commerciale dell'immobile nel suo complesso (quindi comprendendo tutto, anche gli eventuali abusi) e sottraendo alla fine il calcolo dell'oblazione, così come strutturato bene nell'esempio di sopra.
e' così?