Come trasformare un'edificio costituito da due unita' immobiliari in condominio?

[FURIA13]

Salve, con la presente vorrei delle informazioni sui requisiti per definire un edificio come condominio.
L'edificio in questione e' costituito da due unita' immobiliari così distinte catastalmente:
- piano terra comproprieta' al 50% al sig. ROSSI e la sig.ra BIANCHI
- piano primo proprietario al 100% il sig. ROSSI lo stesso del piano terra
- unico garage proprietario al 100% sempre il sig. ROSSI
L'edificio ha in comune l'ingresso, scale, muri portanti, tetto, aree esterne e riscaldamento autonomo.
Attualmente è abitato solo il piano terra dal sig. ROSSI e dalla sig.ra BIANCHI.
Poichè dobbiamo effettuare dei lavori di ristrutturazione sia di ordinaria manutenzione che di riqualificazione energetica, poiche' quest'ultimi scadono per i privati il 31.12.2014 mentre per gli edifici condominiali il 30 giugno 2015 pensavamo che l'edificio potesse essere definito come condominio.
Inoltre gentilmente chiediamo quali sono le pratiche per trasformare questo edificio in condominio.
In attesa Vi saluto e Vi ringrazio!!!!

 

[PyerSilvio]

Salve, con la presente vorrei delle informazioni sui requisiti per definire un edificio come condominio.
L'edificio in questione e' costituito da due unita' immobiliari così distinte catastalmente:
- piano terra comproprieta' al 50% al sig. ROSSI e la sig.ra BIANCHI
- piano primo proprietario al 100% il sig. ROSSI lo stesso del piano terra
- unico garage proprietario al 100% sempre il sig. ROSSI
L'edificio ha in comune l'ingresso, scale, muri portanti, tetto, aree esterne e riscaldamento autonomo.
Attualmente è abitato solo il piano terra dal sig. ROSSI e dalla sig.ra BIANCHI.
Poichè dobbiamo effettuare dei lavori di ristrutturazione sia di ordinaria manutenzione che di riqualificazione energetica, poiche' quest'ultimi scadono per i privati il 31.12.2014 mentre per gli edifici condominiali il 30 giugno 2015 pensavamo che l'edificio potesse essere definito come condominio.
Inoltre gentilmente chiediamo quali sono le pratiche per trasformare questo edificio in condominio.
In attesa Vi saluto e Vi ringrazio!!!!

Il condominio può a livello giuridico costituirsi per volontà delle parti.
Mi pare tuttavia che la normativa sia recentemente cambiata.
Per esserci condominio è necessario avere delle parti in comproprietà di "tipo forzoso"...
Posti auto, acsensori, antenne, lo stesso suolo dove insiste il fabbricato..
Tutte quelle parti che giocoforza devono essere usate in comunione..

 

[Architetto]

... Attualmente è abitato solo il piano terra dal sig. ROSSI e dalla sig.ra BIANCHI.
Poichè dobbiamo effettuare dei lavori di ristrutturazione sia di ordinaria manutenzione che di riqualificazione energetica, poiche' quest'ultimi scadono per i privati il 31.12.2014 mentre per gli edifici condominiali il 30 giugno 2015 pensavamo che l'edificio potesse essere definito come condominio...

Ciao, per definire un immobile da abitazione singola a condominio, secondo il codice civile, necessita che vi siano più proprietà distinte dal primo ... tra l'altro indicato nel termine stesso. Ovvio che le u.a. non devono essere destinate a proprietà diverse dello stesso nucleo familiare (sig. Bianchi padre, sig.ra Rossi moglie, sig.ra Verdi figlia sposata, ecc.), ma persone diverse che non obbligatoriamente hanno rapporti familiari.
Inoltre, secondo il testo del condominio, ovvero la legge 11.12.2012 n. 220 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", ha apportato modifiche sui più importanti articoli del codice civile, 1127 e 1129, apportandone aggiunte agli stessi.
Ti allego un richiamo che potrebbe risultarti utile.

http://www.studiocataldi.it/condominio/definizione.asp

Spero esserti stato d'aiuto.

 

[Bastimento]

Ovvio che le u.a. non devono essere destinate a proprietà diverse dello stesso nucleo familiare (sig. Bianchi padre, sig.ra Rossi moglie, sig.ra Verdi figlia sposata, ecc.), ma persone diverse che non obbligatoriamente hanno rapporti familiari.

Questa aggiunta ... non mi pare trovi conferma nelle norme del condominio.

Credo sia del tutto irrilevante la presenza o meno di rapporti di parentela.
Cosa vale è l'esistenza nel medesimo edificio, di più di una proprietà distinta: se il 1° piano è di ROssi+Bianchi, e il 2° è di ROSSI, i soggetti sono diversi, ed esiste di fatto un condominio.

Ma il problema mi sembra un altro: sarebeb da verificare cosa si intende a proposito della data posticipata relativa al condominio. E a cosa si riferisca.

Lavori che riguardano la singola unità immobiliare, sia pure in condominio, rimangono sempre un intervento privato.

Lavori che riguardano la coibentazione di tutto l'involucro condominiale delle facciate, sono invece considerati condominiali.

 

[FURIA13]

Intanto vi ringrazio per aver preso in considerazione la mia richiesta, quindi se non ho capito male si puo' considerare l'edificio come un condominio.... Vi chiedo ancora se per farlo diventare condominio c'e' da fare qualche pratica .....ad esempio con l'agenzia delle entrate? Per quanto riguarda i lavori dovremmo fare il cappotto, rifare il tetto e tutti i serramenti, quindi lavori che riguardano tutto l'edificio.
Vi trascrivo per comodità quanto ho letto sulla guida per le agevolazioni fiscaliper il risparmio energetico dell'agenzia delle entrate aggiornato dicembre 2013
''LE AGEVOLAZIONIFISCALI PER IL RISPARMIO ENERGETICO
INTRODUZIONE
La legge di stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) haprorogato la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazioneenergetica degli edifici.
L’agevolazione è stata confermata nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014. Ladetrazione è invece pari al 50% per le spese che saranno effettuatenel 2015.
Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che
riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, la detrazione si applica nella misura del:
- 65% , se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 6 giugno 2013 e il 30 giugno 2015
- 50%, per le spese che saranno effettuate dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016.
Dal 1° gennaio 2016 (per i condomini dal 1° luglio 2016) l’agevolazione sarà invecesostituita con la detrazione fiscale (del 36%) prevista per le spese relative alle ristrutturazioni edilizie''.

 

[Bastimento]

Consiglierei di chiedere alla AdE il CF condominiale: ma potrebbe non esere indispensabile.
Invece è opportuno vedere bene sulla guida come devono essere trattate e da chi le spese "condominiali": ad esempio l'amministratore è tenuto a dichiararle sul modello Unico ecc...
La procedura in questi casi è importante per non veder annullate le detrazioni.

 

[CheCasa!]

Nelle definizioni, non presenti sul codice civile, ma attribuite dalla dottrina, si intende per condominio minimo un fabbricato costituito almeno da due unità immobiliari, dotate di parti comuni per il quale la proprietà delle parti esclusive sia attribuita a soggetti differenti.
In alcune definizioni è presente una restrizione, non proprio favorevole al tuo caso, in cui i due proprietari distinti dovrebbero essere proprietari esclusivi e distinti delle unità immobiliari. Non sono quindi certo che la comproprietà di un appartamento tra due soggetti di cui uno detenga la piena proprietà delle restanti unità possa non produrre problemi interpretativi.
Per costituire fiscalmente un condominio sarà necessario attribuirgli un proprio codice fiscale, mentre il pagamento delle spese sostenute per la ristrutturazione delle parti comuni potrà essere effettuato, in assenza dell'amministratore, da uno dei condomini.
Se fossi in te, comunque, attenderei fine mese prima di prendere delle decisioni al riguardo.
il sole24ore di ieri, evidenziava infatti l'alta probabilità che con il decreto "sblocca italia" le detrazioni per il risparmio energetico al 65% vengano prorogate anche per tutto il 2015 (a chiunque) e una discreta possibilità che anche le detrazioni al 50% sulle ristrutturazioni vengano anchesse prorogate per tutto il prossimo anno.
Ben consapevole che quando si parla di materia fiscale le cose possano cambiare dalla mattina alla sera, sembra che il decreto debba essere approvato per il 29 agosto, quindi potrebbe comunque valere la pena aspettare.

 

[PyerSilvio]

Credo sia del tutto irrilevante la presenza o meno di rapporti di parentela.

anche a me conviceva poco...
Se abito nello stesso contesto insieme a fratelli, cugini e nipoti che c'azzecca..?

 

[Bastimento]

Non sono quindi certo che la comproprietà di un appartamento tra due soggetti di cui uno detenga la piena proprietà delle restanti unità possa non produrre problemi interpretativi.

Tutto può essere in questo paese: però se facciamo riferimento alle regole del catasto, quando i soggetti proprietari non sono identici, non si possono fondere le u.i.: dedurrei che sa quindi ragione sufficiente.

anche a me conviceva poco...
Se abito nello stesso contesto insieme a fratelli, cugini e nipoti che c'azzecca..?

Credo che architetto abbia equivocato: in effetti se le varie u.i. fossero pervenute in successione ad una serie di eredi, per quote indivise, l'immobile avrebbe in sostanza un unico soggetto proprietario, cioè gli eredi, in comunione e non in condominio.
Ma è una situazione diversa.

 

[CheCasa!]

Tutto può essere in questo paese: però se facciamo riferimento alle regole del catasto, quando i soggetti proprietari non sono identici, non si possono fondere le u.i.: dedurrei che sa quindi ragione sufficiente.

Diciamo @Bastimento, che ancora non mi sono convinto.
Per due aspetti:
1) per lo stesso motivo che hai citato tu non possono essere fusi neppure due immobili appartenenti ai medesimi proprietari ma con quote leggemente differenti.
2) credo che la materia catastale con valore meramente fiscale abbia poco ad incidere su questo tipo di questioni.

Invece proverei a ragionare sull'inapplicabilità delle norme che regolano il condominio in questa fattispecie. In effetti basterebbe la partecipazione del sig. Rossi all'ipotetica e virtualissima assemblea di condominio per prendere tutte le decisioni che riguardino le parti comuni (in qualità di proprietario esclusivo delle due unità e di comproprietario della terza unità, non sarebbe indispensabile altra rappresentanza). E che condomio potrebbe dirsi in questa situazione?
Diverso è il caso in cui le due proprietà, delle due unità (minime) siano completamente distinte.