Come tutelarsi nell'acquisto di quote tra coeredi

[la_spo]

mia madre è venuta a mancare e noi 3 figli abbiamo ereditato metà della casa di famiglia dove attualmente continua a vivere mio padre. per delle necessità dei miei fratelli avevo pensato di acquistare le loro quote (in realtà al momento solo mezze quote in realtà) relative alla metà della casa ereditata. esiste un modo per tutelarsi nel caso, dopo la morte di nostro padre, i miei fratelli volessero non vendermi le loro altre mezze quote o pretendano delle cifre assurde? un atto privato in cui loro si impegnano a vendermi l'altra loro metà della quota allo stesso prezzo è valido? come devo comportarmi per non trovarmi nella spiacevole situazione di aver investito in un immobile di cui poi magari non potrò usufruire ( se non intentando lunghe e costose cause, cosa che vorrei evitare in tutti i modi). grazie a tutti coloro che risponderanno

 

[Bastimento]

Innanzitutto trovo strana la quota da voi ereditata, a meno che vostro padre abbia rinunciato alla quota in suo favore: in assenza di questa rinuncia il papà avrebbe ereditato dalla quota appartenuta alla moglie 1/3. I tre figli si sarebbero divisi i restanti 2/3 (2/9 ciascuno).

Non so rispondere alla tua precisa domanda, ma forse posso suggerire una via alternativa, purtroppo un pò più onerosa, ma
che porterebbe al risultato da te desiderato. E sempre che sia accettata dai contraenti.

Acquisto contemporaneo delle quote dei fratelli e piena proprietà della quota attualmente intestata al papà. Quest'ultimo in ogni caso godrà del diritto di abitazione se continua a risiedere nella casa di famiglia; se ciò non fosse certo, potresti comunque proporre al papà l'acquisto della nuda proprietà della sua quota, riservandogli quindi comunque l'usufrutto relativo alla sua quota, con un minore esborso. In questo ultimo caso alla morte del padre l'usufrutto si consoliderebbe automaticamente alla tua proprietà, salvo le comunicazioni catastali eventualmente necessarie.
Ciò dipende anche dalle tue possibilità.

Per l'acquisto della nuda proprietà è bene siano consenzienti anche i tuoi fratelli, visto che in pratica acquisteresti ad un prezzo inferiore al valore pieno.
Inoltre a discrezione del papà, in funzione dell'età e sempre che disponga di altre risorse, questi potrebbe donare quanto incassato a ciascuno dei figli. I tuoi fratelli avrebbero un ulteriore introito, tu uno sgravio sulla cifra netta che avrai anticipato.

Qualunque sia la soluzione, patti chiari e massima trasparenza e sincerità: i negozi in famiglia sono una delle migliori vie per deteriorare i rapporti, anche quando uno è animato dalle migliori intenzioni.

 

[antonellifederico]

1^ proposta: acquisto di tutte le quote, anche quella di tuo padre, lasciando, al limite, il diritto di abitazione a tuo padre.

2^ proposta: - tuo padre si tiene l'usufrutto della sua quota donandovi la nuda proprietà;
- tu acquisti dai tuoi fratelli sia la loro quota di piena proprietà che la loro quota di nuda proprietà;
- quando, da quì a cent'anni, tuo padre verrà a mancare sarai l'unica proprietaria dell'intero immobile.

purtroppo non puoi predeterminare il valore futuro di un bene anche perchè non sai quando si verificherà l'evento (il decesso di tuo padre) e comunque i tuoi fratelli potrebbero sempre crearti dei problemi.

caxxarola bastimento abbiamo dato + o - la stessa risposta anche se tu sei stato + preciso (la quota ereditaria mi era sfuggita)

 

[Bastimento]

1^ proposta: acquisto di tutte le quote, anche quella di tuo padre, lasciando, al limite, il diritto di abitazione a tuo padre.

..casseruole a parte .... sempre per la precisione, ho una domanda per te:
mi rendo conto che a seguito di una vendita proprio da parte del titolare del diritto, il diritto di abitazione potrebbe anche andare perso. Ma non ne sono così sicuro. Quindi non so se in assenza di specificazione venga automaticamente a cadere; in ogni caso è certo che se il rogito specifica che la vendita avviene a determinate condizioni, non ci sarebbero problemi.
Alla prossima

 

[antonellifederico]

per esperienza diretta in un interesse personale ti posso dire che quando sono divenuto proprietario di un appartamento, sul medesimo atto dietro suggerimento del notaio, ho potuto cedere il diritto di abitazione a mia madre che per nulla era coinvolta nella precedente proprietà.

tra l'altro il notaio mi aveva ammonito che il diritto di abitazione non era un diritto a cui si poteva rinunciare o alienabile e di conseguenza sarebbe stato un onere a mio carico non avendo la piena disponibilità del bene sinquando è in vita mia madre (tutto questo per tutelare la tranquillità e serenità del beneficiario del diritto)

 

[Bastimento]

Grazie: nella sostanza confermi il mio dubbio che correggeva in parte la tua prima formulazione .. "lasciando al limite ..."
Infatti appunto adesso dici:

mi aveva ammonito che il diritto di abitazione non era un diritto a cui si poteva rinunciare o alienabile e di conseguenza sarebbe stato un onere a mio carico non avendo la piena disponibilità del bene sinquando è in vita mia madre

p.s.: questo forum mi sta divertendo; stimola un ottimo esercizio di logica ed affina alcune conoscenze di base di diritto civile!

Aggiungo allora che forse il nostro potrebbe proprio proporre l'acquisto della nuda proprietà, facendo rilevare che il padre nella sostanza conserva il diritto di abitazione.

 

[antonellifederico]

Grazie: nella sostanza confermi il mio dubbio che correggeva in parte la tua prima formulazione .. "lasciando al limite ..."
Infatti appunto adesso dici:



p.s.: questo forum mi sta divertendo; stimola un ottimo esercizio di logica ed affina alcune conoscenze di base di diritto civile!

Aggiungo allora che forse il nostro potrebbe proprio proporre l'acquisto della nuda proprietà, facendo rilevare che il padre nella sostanza conserva il diritto di abitazione.

 

[la_spo]

innanzitutto grazie per le risposte. in effetti si, mio padre ha ereditatoesattamente come noi, l'ho omesso per semplificare e perchè lui è cmq escluso da questa operazione .sia la nuda proprietà che la donazione sono da escludere, mio padre ha 85 anni e non ha il concetto di nuda proprietà quindi se vendesse o donasse si sentirebbe "espropriato", inoltre qualsiasi somma toccasse a lui i miei fratelli la farebbero fuori in un attimo (la situazione è molto particolare)

 

[Bastimento]

Rimane la tua proposta iniziale: ma non puoi probabilmente evitare problemi futuri: solo avvalerti del diritto a sciogliere la comunione, che dovrà però essere sancita dal giudiche che metterà, se non trovate nel frattempo un accordo per la divisione, in vendita ed infine all'asta l'immobile. (I fratelli possono rifiutare offerte di acquisto per un max di 5 anni, poi sarà il giudice ad imporre l'asta.)