Come tutelarsi per l'acquisto di una casa di proprietà di una Società di Capitali?

[grimaldi]

volevo sapere in che modo un privato cittadino se volesse acquistare un immobile da una societa(nn ccostruttrice) presisamente una societa di servizi finanziari srl(l'immobile e A10 come si puo tutelare oltre a dichiarare l'intero importo d'acquisto..?puo richiedere al venditore una garanzia?e che tipo??

 

[Alessandro Frisoli]

Re: Se per acquistare un immobile si deve acquistare la società che lo possiede, quali tasse si pagano?

L'unico rischio che posso vedere nell'acquisto di un immobile intestato ad una società è che la società venditrice fallisca nei due anni successivi e che l'immobile vada in revocatoria.

Pertanto nessuna precauzione particolare, se conosci i venditori bene, se non li conosci vai in c.c.i.a.a. e fatti fare un bilancio della società venditrice e guardaci dentro.

Fa conto che l'azione di revocatoria non è automatica in caso di fallimento, dev'essere dimostrato che l'immobile è stato acquistato ad un prezzo palesemente inferiore a quello normale di mercato, e da qui si potrebbe ravvisare un tentativo di distrazione dei beni societari a danno dei creditori da parte della società venditrice

Quindi occhio, dichiara tutto anche se ti converrebbe dichiarare meno, e fai una visurina del venditore spendi 50 euro e sei sereno

 

[realessandro]

Bene dichiarare l'intero importo , ma occorre esser certi che all'atto dell'acquisto il venditore non versi in stato di decozione patrimoniale ( scientia decoctionis ). In fatto il compratore deve poter dimostrare (previo documenti attinti da pubblici registri) che i venditore all'atto della vendita non avesse manifestazioni di insolvenza: per cui recuperare
-ovvie visure in Conservatoria RR II per atti " a favore e contro"
-copia degli ultimi due bilanci di esercizio noti, completi di nota integrativa e verbale di approvazione
-copia di una visura camerale da fare al preliminare ed il gg prima del rogito (Vi sono iscritte molte informazioni utili quali il legale rappresentante, i poteri, procedure concorsuali in corso etc.)
-verifiche presso istituto bancario con cui opera il venditore ( previo rilascio di autorizzazione del legale rappresentante in deroga alla c.d.privacy)
-visura ad ufficio protesti
-accesso in tribunale a verificare se sono state attivate procedure pignoratizie non ancora trascritte (libro delle esecuzioniimmobiliari)
Ciò acclarato si potrà procedere alla compravendita in maniera sufficientemente tranquilla. Infatti una volta dichiarato il "giusto prezzo" saranno spuntate tutte le armi e le presunzioni che il curatore fallimentare tentasse di avanzare per revocare dl'atto di compravendita.

In alterantiva richieder una polizza fideiussoria al venditore rilasciata da un primario istituto di credito a " Prima Richiesta " . Il contenuto andrebbe seguito da un professionista ( commercialista o avvocato)

cordilità

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, basta fare il preliminare dal notaio e quindi trascriverlo. Non avrai nessun problema

 

[realessandro]

Non sono d'accordo con l'ltimo intervento. Il notaio non certificherà mai lo stato di non decozione patrimoniale che sta alla base del rischio della revocatoria fallimentare ex art.67 o ordinaria ex art.2901, specialmente se pregressa alla trascrizione.
Aggiungasi inoltre che il creditore ipotecario ( puo' essere che la società a monte abbia contratto un mutuo per la costruzione o l' acquisto. In tal caso La banca verrebbe soddisfatta per prima e solo dopo il creditore privilegiato quale sarebbe lei se trascrivesse il preliminare

allegao articolo da me scritto per la stampa locale cordialità

Nel merito
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Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell’ 2645 bis del codice civile . Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c’è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.
Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a carico dell’aspirante acquirente . Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è piu’ così : la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato” (…ironia dei termini).

In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore , sia in ordine ad “indizi “ ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si sta rapportando , valutare il grado di rischio dell’operazione, regolarsi di conseguenza. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti .
Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarileda indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.

cordialmente
Ennio Alessandro Rossi
L'articolo è di libera diffusione purchè venga citato l'autore sottoscritto

 

[Alessandro Frisoli]

Concordo con realessandro, e mi sa che la dicitura "cittadino" ti vada un poco stretta.

Per Maurizio, il fatto di trascrivere il preliminare, di per sè è una pratica si utile, ma che non ti tutela dalla fattispecie dell'acquisto da una società.

Il rischio è solo la revocatoria (anche se solo è un eufemismo beninteso)

Ora, analizza il venditore, se non ravvisi particolari problemi (fatti aiutare magari dal tuo commercialista) vai tranquillo, altrimenti queste povere società non potrebbero più vendere nulla

solo un pelo più di attenzione circa le qualità oggettive del venditore

 

[rusman]

Non sono d'accordo con l'ltimo intervento. Il notaio non certificherà mai lo stato di non decozione patrimoniale che sta alla base del rischio della revocatoria fallimentare ex art.67 o ordinaria ex art.2901, specialmente se pregressa alla trascrizione.
Aggiungasi inoltre che il creditore ipotecario ( puo' essere che la società a monte abbia contratto un mutuo per la costruzione o l' acquisto. In tal caso La banca verrebbe soddisfatta per prima e solo dopo il creditore privilegiato quale sarebbe lei se trascrivesse il preliminare

allegao articolo da me scritto per la stampa locale cordialità

Nel merito
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Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell’ 2645 bis del codice civile . Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c’è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.
Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a carico dell’aspirante acquirente . Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è piu’ così : la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato” (…ironia dei termini).

In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore , sia in ordine ad “indizi “ ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si sta rapportando , valutare il grado di rischio dell’operazione, regolarsi di conseguenza. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti .
Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarileda indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.

cordialmente
Ennio Alessandro Rossi
L'articolo è di libera diffusione purchè venga citato l'autore sottoscritto

La ringrazio per questi dettagliatissimi suggerimenti, che ho trovato preziosissimi, poichè mi trovo in una situazione simile a chi ha iniziato questa discussione,infatti vorrei acquistare un bilocale dalla società costruttrice, che però,terminati o quasi , i lavori ha venduto solo la prima palazzina di ben 7 piani, ma per la seconda e la terza,da ormai 2 anni,non vi è nessun acquirente,il notaio della società mi ha rassicurato, verbalmente,circa la solidità della società,imputando la difficoltà a vendere al momento di crisi che stiamo attraversando,leggendo i vostri suggerimenti mi sono riproposta di seguirli, ma,per me ,che si tratterebbe di una seconda casa..i vostri consigli varrebbero ugualmente?e se riuscissi a fare tutti i controlli suggeriti,(ma il giusto prezzo potrei saperlo tramite la mia banca o il notaio?) non andrei incontro, alla fine, risultando la prima.o tra i primi acquirenti,a pagamenti condominiali anche per gli appartamenti invenduti?grazie dell'attenzione..cordiali saluti a tutti

 

[rusman]

La ringrazio per questi dettagliatissimi suggerimenti, che ho trovato preziosissimi, poichè mi trovo in una situazione simile a chi ha iniziato questa discussione,infatti vorrei acquistare un bilocale dalla società costruttrice, che però,terminati o quasi , i lavori ha venduto solo la prima palazzina di ben 7 piani, ma per la seconda e la terza,da ormai 2 anni,non vi è nessun acquirente,il notaio della società mi ha rassicurato, verbalmente,circa la solidità della società,imputando la difficoltà a vendere al momento di crisi che stiamo attraversando,leggendo i vostri suggerimenti mi sono riproposta di seguirli, ma,per me ,che si tratterebbe di una seconda casa..i vostri consigli varrebbero ugualmente?e se riuscissi a fare tutti i controlli suggeriti,(ma il giusto prezzo potrei saperlo tramite la mia banca o il notaio?) non andrei incontro, alla fine, risultando la prima.o tra i primi acquirenti,a pagamenti condominiali anche per gli appartamenti invenduti?grazie dell'attenzione..cordiali saluti a tutti

ah! dimenticavo..è presente un'ipoteca volontaria della società costruttrice che, mi dicevano, andrebbe estinta al momento del rogito..mah!