Comodato e A.P.E.

[Iker81]

Buonasera,
per motivi professionali spesso mi reco all'Agenzia delle Entrate per registrare dei contratti. Le informazioni che ho ricevuto stamani mi hanno lasciato basito e volevo un confronto con esperti del settore.
Devo registrare un contratto di comodato d'uso gratuito tra due società avente ad oggetto sette porzioni/vani di unità immobiliari distinte. Il contratto è stato stipulato nel giugno 2012, ben prima del primo intervento normativo in materia di obbligo dell'APE per i contratti extra-notarili (all'epoca si chiamava ancora ACE).
L'impiegata che mi accoglie mi dice che senza allegare l'APE lei farà la segnalazione all'ufficio sanzioni e le due società saranno responsabili in solido di una sanzione tra 3.000 e 18.000 €, commisurata in base alla gravità, e moltiplicata per SETTE (una per immobile!).

Le eccepisco che:
1) E' un comodato d'uso gratuito
2) Il contratto risale al 2012

Inizia una discussione tra lei e un'altra impiegata al termine della quale mi suggeriscono di riprendere il contratto e attendere un quesito che hanno fatto in materia di comodato alla sede regionale.

Uscito dall'ADE chiamo l'ADE di un'altra Provincia che in maniera decisa mi dice che con il comodato non c'è nessun obbligo, però mi dice che se fosse stato un contratto di locazione, il fatto che fosse stato stipulato prima dell'entrata in vigore della norma non mi avrebbe esentato dall'obbligo di allegare l'APE (essendo più unità immobiliari) che, se successiva rispetto alla data di stipula, avrebbe prodotto sanzione.

Volevo confrontarmi con voi in proposito. Sono propenso a far firmare la dichiarazione di aver fatto il versamento (200€*7 + sanzione e interessi) col codice ufficio errato e andare all'altra ADE!

 

[topcasa]

Ma non è più semplice fare L'APE e consegnarla in copia?

 

[dormiente]

Ma nel 2012 il contratto non è stato registrato?

 

[topcasa]

Oppure rifarlo ora exnovo

 

[dormiente]

Così non paga le sanzioni.

 

[od1n0]

Buonasera,
per motivi professionali spesso mi reco all'Agenzia delle Entrate per registrare dei contratti. Le informazioni che ho ricevuto stamani mi hanno lasciato basito e volevo un confronto con esperti del settore.
Devo registrare un contratto di comodato d'uso gratuito tra due società avente ad oggetto sette porzioni/vani di unità immobiliari distinte. Il contratto è stato stipulato nel giugno 2012, ben prima del primo intervento normativo in materia di obbligo dell'APE per i contratti extra-notarili (all'epoca si chiamava ancora ACE).
L'impiegata che mi accoglie mi dice che senza allegare l'APE lei farà la segnalazione all'ufficio sanzioni e le due società saranno responsabili in solido di una sanzione tra 3.000 e 18.000 €, commisurata in base alla gravità, e moltiplicata per SETTE (una per immobile!).

Le eccepisco che:
1) E' un comodato d'uso gratuito
2) Il contratto risale al 2012

Inizia una discussione tra lei e un'altra impiegata al termine della quale mi suggeriscono di riprendere il contratto e attendere un quesito che hanno fatto in materia di comodato alla sede regionale.

Uscito dall'ADE chiamo l'ADE di un'altra Provincia che in maniera decisa mi dice che con il comodato non c'è nessun obbligo, però mi dice che se fosse stato un contratto di locazione, il fatto che fosse stato stipulato prima dell'entrata in vigore della norma non mi avrebbe esentato dall'obbligo di allegare l'APE (essendo più unità immobiliari) che, se successiva rispetto alla data di stipula, avrebbe prodotto sanzione.

Volevo confrontarmi con voi in proposito. Sono propenso a far firmare la dichiarazione di aver fatto il versamento (200€*7 + sanzione e interessi) col codice ufficio errato e andare all'altra ADE!

Il problema interpretativo probabilmente sorge perche' ci sono state parecchie modifiche al dlgs 192 2005 e magari quel funzionari non e' aggiornato.

Fino al dl 145 23 dicembre 2013 che abolisce il comma 3-bis dell'articolo 6 del dlgs 192 2005
vigeva tale comma:

"3-bis. L'attestato di prestazione energetica deve essere
allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di
immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la
nullita' degli stessi contratti"
Quindi ricadeva anche il trasferimento a titolo gratuito.
Oggi con la conversione del dl 145 2013 quel comma non esiste piu' di fatto quindi resta solo il comma 3"

Dulcis in fondo tanto per aumentare la confusione con la legge finanziaria
147 27 dicembre 2013 al comma 139 lettera a veniva "resuscitato" il comma
3-bis in mancanza di conversione del dl 145 2013.
"
Al decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all'articolo 6, comma 3-bis, sono premesse le seguenti parole: «A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12,»;"

Di fatto oggi quel comma con la successiva conversione con la legge 9 21 febbraio 2014 viene definitivamente abrogato.

Quindi cosa resta?
solo l'articolo 6 comma 3 che e' stato modificato dal dl 145 2013.
"
7. All'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i
commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di
trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di
locazione di edifici o di singole unita' immobiliari soggetti a
registrazione e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente
o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla
attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia
dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresi'
allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole
unita' immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se
dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti
uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro
18.000; la sanzione e' da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di
locazione di singole unita' immobiliari e, se la durata della
locazione non eccede i tre anni, essa e' ridotta alla meta'.
L'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla
Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei
contratti previsti dal presente comma, dall'Agenzia delle Entrate, ai
fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi
dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.»"

Il che prevede l'allegazione e clausola solo per gli atti a titolo oneroso e contratti di locazione nel caso di piu' unità immobiliari o l'inserimento della clausola nel caso di singole unità immobiliari.

Questa e' la scaletta temporale

1) Legge 90 3 agosto 2013 di conversione istituisce la nullità (non sanzioni)
se non viene allegato l'attestato anche ai trasferimenti di unità immobiliari a titolo gratuito.

2) DL 145 23 dicembre 2013 che istituisce le sanzioni ma al tempo stesso abolisce il 3-bis e quindi la nullità per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

3) Legge 147 27 dicembre 2013 che modifica un comma temporaneamente abrogato.

4) Legge 9 21 febbraio 2014 conversione del DL e abrogazione del comma 3-bis che stabiliva la nullità (non le sanzioni da 3000 a 18000 euro) per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

 

[Pennylove]

All'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di
trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di
locazione di edifici o di singole unita' immobiliari soggetti a
registrazione e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente
o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla
attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia
dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresi'
allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole
unita' immobiliari. [...]

Conseguentemente, in caso di stipula di un contratto di comodato di un immobile ad uso abitazione in forma scritta – contratto essenzialmente gratuito nel quale non si realizzano gli estremi del contratto di locazione – in assenza di una specifica disposizione normativa regionale, non sono necessari gli obblighi di informazione, allegazione e consegna dell’APE.

P.S. Buon compleanno, od1n0!

 

[lino230756]

salve a tutti,mi chiamo lino e ho trovato molto interessante la discussione sugli immobili.
volevo avere delucidazioni da parte vostra.
Nell' ottobre del 1996 ho conosciuto il proprietario di tre immobili. Con il proprietario dell’immobile in cui abito, abbiamo stipulato un contratto con la dicitura di "comodato " in data 02-12-1996 il quale non ne ho saputo più niente, compreso la copia che non ha mai voluto darmi. A Gennaio 97 ha iniziato a chiedermi 970.000 lire con scadenza ogni 3 mesi in contanti dicendomi che gli servivano liquidi in quanto doveva pagare i muratori che gli stavano ristrutturando l’altra casa. Entrati nell’euro ha iniziato a chiedermi mille euro ogni 3 mesi. Nel mese di Marzo del 2005 il proprietario è venuto a mancare lasciando disposizioni alla figlia la quale è diventata la proprietaria dell’immobile che occupo. La proprietaria ha continuato a chiedermi le mille euro ogni 3 mesi sempre in contanti dicendomi che le mille euro che prendeva gli servivano a sua madre in quanto la madre prendeva solo 700 euro di pensione. La proprietaria a fine Dicembre 2013 mi ha detto che da Gennaio 2014 ne voleva 1.500,00 ogni 3 mesi,alla quale io le ho risposto che non se ne parlava proprio. Il 30 Gennaio 2014 mi ha inviato una A/R di disdetta del contratto di "comodato" e di lasciare l'immobile a fine Luglio. Le ho telefonato,mi ha risposto il marito al quale ho chiesto copia del contratto,lui mi ha risposto dicendomi che doveva chiedere al suo avvocato se poteva darmi la copia. Allora mi sono rivolto ad un legale, Il 28-02-2014, il mio legale ha inviato una A/R alla proprietaria, scrivendo di presentarsi presso il loro studio il giorno 13 marzo, ma loro non si sono presentati, ma hanno fatto mandare dal loro legale solo la copia del contratto con la dicitura solo "comodato", sul quale c’è la mia firma, ma io non ricordo minimamente di aver firmato, in quanto, come già scritto sopra, non ho più avuto notizie cartacee del contratto di comodato. A questo punto ho fatto un'esposto alla Gdf allegando tutti i documenti compresi quelli dei miei movimenti bancari dove risulta che io ogni 3 mesi ritiravo le mille euro.Premetto che tutte le bollette ad eslusione del gas e dell' acqua sono intestate a me.
P.S. Premetto che come molti italiani non ho mai saputo che il contratto di comodato è
automaticamente gratuito.
Chiedo a Voi cortesemente se ho fatto bene, inoltre non riesco a capire perchè qui' in Italia quando uno fa un contratto non si mette mai tutta la dicitura,mi potete dare per favore una spiegazione anche su questo.Scusate la mia ignoranza sulla materia,io vengo da Asmara (ERITREA) e li esisteva solo contratto di affitto e nessun altro tipo di contratto.
Chiedo cortesemente se potete darmi una risposta su quanto vi ho descritto.
Vi ringrazio anticipatamente.
Distinti Saluti

 

[topcasa]

Diciamo che aveva mascherato un contratto di affitto con un comodato. Approfittando del tuo digiuno di italiano. Quello che sta facendo il tuo avvocato finirà con l'essere un'emersione di affitto in nero che si conclude con una inc....ulatura per i proprietari con una bella gatta da pelare molto salata in termini economici fior di euro da pagare. Tu invece pagherai un terzo della rendita catastale a titolo di affitto (circa 150 euro mensili). Ma ricorda che dovrai andare a registrare (tu magari insieme a qualcuno capace) un contratto verbale, pagando gli oneri e la multa, che poi potrai trattenere in quota al tuo nuovo proprietario. Per fare questo portati la copia del comodato e gli estremi identificativi della nuova proprietaria ed i dati catastali dell'immobile. (Occhio s fare emergere il contratto di affitto e non di Comodato altrimenti ingarbugli tutto) Il piatto è servito adesso tocca a te saperlo e volerlo mangiare. Forse meglio farti seguire da un legale anche per l"emersione.

 

[od1n0]

in assenza di una specifica disposizione normativa regionale, non sono necessari gli obblighi di informazione, allegazione e consegna dell’APE.

Sull'allegazione per la registrazione e sanzioni relative dubito che la normativa regionale possa dare incarico all'ADE per quel che riguarda l'irrogazione essendo l'ADE statale .

tnx per gli auguri.[DOUBLEPOST=1397758402,1397758209][/DOUBLEPOST]

. Tu invece pagherai un terzo della rendita catastale a titolo di affitto (circa 150 euro mensili). Ma ricorda che dovrai andare a registrare (tu magari insieme a qualcuno capace) un contratto verbale, pagando gli oneri e la multa, che poi potrai trattenere in quota al tuo nuovo proprietario

Non piu' dopo la sentenza 50 2014 della corte costituzionale che dichiara l'incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell'articolo 3 del dlgs 23/2011.