Compatibiltà catastale di una villa dei primi del '900

[Silvio Luise]

Buongiorno amici del forum , ho una posizione che sto' portando avanti che mi crea qualche problema e vorrei sottoporvela per avere qualche consiglio e aiuto per poterla risolvere velocemente.Questa la situazione: sto' mediando una compravendita di una Villa primi '900 e nelle verifiche di routine ho potuto rilevare che ci sono delle piccole anomalie ( una piccola scala esterna non piu' esistente e una porta finestra ridotta a finestra ) tra la planimetria catastale e lo stato di fatto .Con il tecnico di fiducia abbiamo richiesto non con poca pazienza i progetti originali e le varie licenze di costruzione.Fin qui tutto ok si tratta di fare una sanatoria con una spesa modesta e con dei tempi accettabili.I'ingegnere dell'ufficio tecnico pero' mi fa' notare che ci sono delle incongruenze di volumetria poiche' i valori di allora sono stati ricavati valutando altezza pavimento - soffitto e non sono stati considerati il volume generato dei solai ( spessore circa cm 35 ).Il che porta un aumento di cubatura di circa 300 mc nei tre piani.La cosa mi preoccupa non poco considerando che il futuro acquirente dovra' ristrutturare l'edificio e trasformarlo in tre unita' abitative e da come mi e' stato riferito il futuro progetto di ristrutturazione dovra' pevedere prima di essere valutato una sanatoria anche su questo punto.Con tempi????'
Da considerare che l'immobile non e' stato oggetto di nessun intervento ( se non di ordinaria manutenzione , e che i vani al catasto corrispondono allo stato di fatto.Mi chiedo e' mai possibile che vengano fatte delle valutazioni sulla cubatura generata dai solai e non si tengano conto delle misurazioni fatte e depositate all'epoca ? Grazie a tutti coloro i quali mi risponderanno

 

[geomanera]

forse non ho capito: nei disegni e precisamente è indicata un'altezza uguale a quella esistente ? se si .... va ben così non c'è alcun aumento di volume. se , ad esempio , c'è indicata unaltezze del piano di 3,15 e di fatto c'è 3,45 , c'è qualche problema. In ogni caso .... per gli edifici ante 1942... forse ti salvi; in quanto la legge urbanistica eè del 1942. dovresti cavartela con un atto notorio... ( fatto da qualcuno che poteva conoscere la consistenza dell'immobile all'epoca direttamente o indirettamente) in cui si dichiara che l'immobile risale nell'attuale consistenza fin da prima del 1942. In ogni caso dovrai concordare il tutto prima con l'ufficio tecnico.

 

[Silvio Luise]

grazie Geometra della tua pronta risposta.Nel progetto recuperato ,l'altezza corrisponde allo stato di fatto ,pero' il tecnico mi contesta che le misure riportate non comprendono l'alteza dei solai.E' unprogetto dell'epoca ( 1930) ed il mio dubbio e' che all'epoca magari le misurazioni andavano in quel senso.L'altezza del piano e' 4,02 e sul disegno e' 4. Il punto e' che come ho detto le misure sono da pavimento a soffitto.L'edificio e' ante '42 ed era stato acquistato dall'attuale proprietario ( deceduto) nel 1980.

 

[geomanera]

se oggi puoi rappresentare l'immobile nello stesso modo del nulla osta dell'epoca a mio modesto avviso non c'è alcuna difformità
per la scala esterna e la modifica di facciata... se proprio devi occorre una DIA in sanatoria.
penso che il tecnico comunale.... non abbia visto bene i disegni. Hai un disegno ( bene) è conforme ( benissimo) . fai predisporre una dia in tal senso, disegni fatti bene in cui si possano confrontare lo stato licenziato con quanto realizzato ...
p.s. non sono geometra, ma un Agenti Immobiliari poco Agenti Immobiliari ma più consulente immobiliare.
bye

 

[Silvio Luise]

scusami avevo letto velocemente il tuo nick e mi ero confuso...

 

[Laura C]

La questione è un po' particolare, mi sembra di capire.
A mio avviso se le planimetrie sono conformi allo stato di fatto in termini di misure determinati il volume, cioè misure di pianta, altezze interne e altezza totale dell'edificio (attenzione che parlo di altezza totale 'urbanistica', per la quale bisogna consultare il Regolamento Edilizio comunale) credo che non si possa trovare una difformità volumetrica. Cioè vale quanto è stato precedentemente concessionato o dichiarato o depositato (nel tuo caso non c'è concessione perchè primi '900) e non si può 'sanare' una cosa realmente uguale a quella già dichiarata nel 1900. Le norme cui fa riferimento l'urbanistica attuale sono successive alla costruzione di quella abitazione, per cui, non sono avvocato, ma anche questo aspetto potrebbe venire approfondito in termini di diritti sulla proprietà. Inoltre aggiungo che se anche ci fosse stato davvero un 'inganno' (cioè la mancanza dell'altezza dei solai, cosicchè il disegno non completo ha determinato un errore nella costruzione, ecc.. ecc..) ma la cosa è stata dichiarata, bhè, non credo comunque si possa imputare al nuovo acquirente. Mi vien da pensare che, se così fosse, dovremmo adeguare i nostri edifici ogni volta che cambia un parametro edilizio o una legge urbanistica? Non credo! Credo anch'io che un atto notorio in cui si dichiara che lo stato attuale è conforme alle planimetrie d'epoca per il volume costruito, sia sufficiente.
L'aspetto da tenere in considerazione, forse, è la possibilità o meno di ampliare con nuovo volume, se l'acquirente ha questa volontà. In questo caso, se il volume edificabile è già 'esaurito' o addirittura 'superato' dalla costruzione esistente, non è possibile forse eseguire altre opere (da valutare con il tecnico di fiducia).

 

[Silvio Luise]

ti ringrazio per la : risposta e concordo con quanto da te scritto.

 

[Laura C]

Facci sapere come va a finire!