Comprare in costruzione e contemporaneamente rivendere

[GiovannoneF]

Allora, la domanda che devo fare è banale ma francamente non so che da parte iniziare.
Per motivi legati al lavoro e anche per un mio desiderio vorrei cambiare zona dove abitare. A questo punto dovrei rivendere e contemporaneamente comprare, operazione che è sempre delicata per le tempistiche che magari non coincidono perfettamente.
L'immobile che mi interessa comprare adesso è in costruzione, cosa che comporta dei vantaggi sul prezzo e sul fatto di comprare dal nuovo con materiali migliori rispetto ad altre alternative.
Non avendo mai comprato sulla carta non so esattamente come funziona e che cosa controllare per valutare la fattibilità economica dal mio punto di vista.
Sostanzialmente ci sarebbe un periodo iniziale in cui dovrei vendere e ricomprare sulla carta. Far coincidere perfettamente i tempi mi sembra quasi impossibile. Ci sarebbe probabilmente un certo numero di mesi in cui devo pagare il mutuo della casa che ancora starei vendendo, e allo stesso tempo cominciare a pagare per la nuova casa in costruzione. Tra l'altro avendo la casa precedente ci sarebbero ulteriori complicazioni legate alla concessione di un nuovo mutuo per l'immobile da comprare, e al fatto che probabilmente verrebbe comprato "come seconda casa" in una fase iniziale.
Vorrei capire come fare esattamente per calcolare se ci riesco oppure se proprio non è possibile
Chiedo scusa per avere scritto papiro a magari non è neanche molto chiaro...
Grazie

 

[francesca63]

Vorrei capire come fare esattamente per calcolare se ci riesco oppure se proprio non è possibile

Due problemi : soldi, e tempi.
Per i soldi, solo tu puoi sapere quanto ricaveresti dalla vendita di casa tua, quanto mutuo hai ancora ,e quanto costano le soluzioni nuove che ti potrebbero interessare.
Poi devi aggiungere il costo dell'atto di acquisto , con le relative imposte.

Far coincidere perfettamente i tempi mi sembra quasi impossibile. Ci sarebbe probabilmente un certo numero di mesi in cui devo pagare il mutuo della casa che ancora starei vendendo, e allo stesso tempo cominciare a pagare per la nuova casa in costruzione.

Per i tempi, devi assolutamente prima vendere ( non mettere in vendita, proprio vendere), altrimenti non credo potrai avere un secondo mutuo.
Ma dato che le case in costruzione non hanno tempi perfettamente preventivabili, dovrai prevedere di stare un periodo in affitto o in un residence, tra la tua vendita e la fine della costruzione.

 

[Andrea Russo]

Questa situazione può essere risolta molto bene ricorrendo alla metodologia Rent to Buy, che si può applicare anche agli immobili in corso di costruzione.
Si fa dapprima una proposta di acquisto Rent to Buy, la quale prevede che la contrattualistica Rent to Buy verrà stipulata nel momento in cui la casa sarà ultimata e solamente nel caso in cui a tale data il proponente non abbia ancora venduto il proprio usato.
Pattuito ciò, se a costruzione ultimata l'usato è stato venduto si va al rogito con un mutuo prima casa estinguendo il mutuo precedente.
Se l'usato non è ancora stato venduto ci si trasferisce comunque nel nuovo immobile, detenendolo con la contrattualistica Rent to Buy in attesa di portare a termine la vendita dell'usato. Non appena ciò avviene si va subito al rogito del nuovo intestandoselo come prima casa.
Penso sia superfluo evidenziare che non è una operazione da gestire con il fai da te: serve l'assistenza di un consulente esperto nella contrattualistica Rent to Buy. Se cerchi su internet lo trovi.

 

[GiovannoneF]

Due problemi : soldi, e tempi.
Per i soldi, solo tu puoi sapere quanto ricaveresti dalla vendita di casa tua, quanto mutuo hai ancora ,e quanto costano le soluzioni nuove che ti potrebbero interessare.
Poi devi aggiungere il costo dell'atto di acquisto , con le relative imposte.

Per i tempi, devi assolutamente prima vendere ( non mettere in vendita, proprio vendere), altrimenti non credo potrai avere un secondo mutuo.
Ma dato che le case in costruzione non hanno tempi perfettamente preventivabili, dovrai prevedere di stare un periodo in affitto o in un residence, tra la tua vendita e la fine della costruzione.

Grazie delle risposte. Nella realtà tutto è incerto, e i costi solitamente SALGONO invece di scendere rispetto ai preventivi. Mettiamo che arrivo a vendere la prima casa (a quel punto so per forza quanto ho ottenuto). Mettiamo di sapere con certezza il costo dell'acquisto del nuovo immobile, le relative imposte, l'atto che salvo sorprese (che in realtà a volte si verificano) dovrebbe essere un calcolo abbastanza fisso e preciso.
A questo punto mi resta da calcolare il costo dell'affitto o residence più eventuali traslochi. Questa è la parte difficile...
Nell'acquisto del nuovo immobile immagino si deve comunque anticipare, pagare una specie di caparra o proprio una parte dell'immobile. Come si fa in casi del genere? Che tipo di penali sono previste per i ritardi del costruttore? Anche perché se sono pochi mesi ci può stare se comincia a essere un anno il discorso cambia

 

[GiovannoneF]

Questa situazione può essere risolta molto bene ricorrendo alla metodologia Rent to Buy, che si può applicare anche agli immobili in corso di costruzione.

Questo argomento mi può interessare, il punto è che ho bisogno di informazioni precise non per sostituirmi a un professionista del rent to buy (che vale la pena pagare se la cosa è conveniente) ma per valutare la convenienza stessa del rent to buy rispetto ad altre alternative

 

[Bagudi]

Bisogna anche che il costruttore accetti la formula del Rent to buy.

Ma la casa che vuoi comprare è già in costruzione o deve avere ancora il Permesso di Costruire ?

 

[francesca63]

Bisogna anche che il costruttore accetti la formula del Rent to buy.

Infatti, Non mi pare così scontato.

 

[Andrea Russo]

Per questo ci vuole un professionista esperto...

 

[CheCasa!]

Questo argomento mi può interessare, il punto è che ho bisogno di informazioni precise non per sostituirmi a un professionista del rent to buy (che vale la pena pagare se la cosa è conveniente) ma per valutare la convenienza stessa del rent to buy rispetto ad altre alternative

Per prima cosa devi verificare che al costruttore possa andare bene.
Dalle mie parti si realizzano ultimamente solo bifamiliari o villette a schiera ed il costruttore non accetterebbe mai un rent to buy.
Il rent to buy è stato, almeno nella mia zona, utile per smaltire l'invenduto di circa 10 anni fa. Difficilmente un costruttore si avventurerebbe nella realizzazione di un nuovo fabbricato con l'idea di aderire ad un rent to buy.
Piuttosto, esistono alcuni costruttori che, in caso di impossibilità a vendere del cliente, possono valutare di prendere in permuta l'immobile usato... sempre che i valori economici in gioco (usato vs nuovo) non siano equivalenti...

In parole povere meglio prima parlare con il soggetto del contratto: l'impresario.
Che tipo di anticipo richiede? Quali alternative valuterebbe nel caso in cui il vostro immobile non si venda per tempo?

 

[Andrea Russo]

In parole povere meglio prima parlare con il soggetto del contratto: l'impresario.

Questa è la cosa sbagliata che fanno tutti: chiedere al costruttore se vende con il Rent to Buy, così te lo bruci.
Devi invece pianificare l'operazione con il Consulente Rent to Buy, il quale predisporrà, secondo le tue necessità e secondo le tue risorse finanziarie, una proposta di acquisto Rent to Buy scritta in modo impeccabile per superare il vaglio dei consulenti del costruttore (avvocati o notai). Se la proposta viene esposta al costruttore ed al suo commercialista da un consulente esperto in grado di chiarire ogni aspetto giuridico e fiscale il Rent to Buy verrà accettato, altrimenti, come spesso accade, si perderanno tutti nelle loro pippe mentali e non ti accetteranno il Rent to Buy.