Comprare un appartamento da un nudo proprietario

[marile15]

Ciao a tutti,
sono nuova di questo forum e spero che qualcuno di voi possa aiutarmi...
Ho visto un appartamento al quale io e mio marito saremmo interessati e pertanto abbiamo chiesto le visure. sia catastali che ipotecarie. all'agente immobiliare che cura la vendita. Ci sono state prontamente fornite, ma da queste è emerso che il venditore, anzi i venditori (sono moglie e marito separati legalmente) hanno rispettivamente uno la nuda proprietà dell'immobile, e l'altro il diritto di abitazione.
E' inoltre emerso che sulla proprietà grava una ipoteca legale di equitalia di 10000 euro (un'altra era già stata cancellata) che secondo l'agente immobiliare verrebbe sanata con la somma pagata al compromesso.
La mie domande sono:
1. come si fa ad acquistare la proprietà intera dell'appartamento senza rischiare di incorrere in problematiche quali un eventuale "usufruttuario" a vita o qualcos'altro....c'è una procedura ben precisa che va seguita?
2. come gestire la cancellazione dell'ipoteca a rischio zero? Non mi vorrei trovare nell'eventualità che queste persone possano prendere il denaro e non sanare il debito, e soprattutto evitare che nel periodo che intercorre tra il compromesso e il rogito non ne vengano iscritte delle nuove....
3. vorrei cercare di limitare al minimo la cifra da anticipare al compromesso considerando il tutto. Qual'è l'importo minimo da versare?

Ringrazio in anticipo

 

[studiopci]

Salve, andiamo per gradi:

come si fa ad acquistare la proprietà intera dell'appartamento senza rischiare di incorrere in problematiche quali un eventuale "usufruttuario" a vita o qualcos'altro....c'è una procedura ben precisa che va seguita?

Semplice devi acquistare la nuda proprietà, l'usufrutto da chi è usufruttuario e il diritto di abitazione da chi lo ha.

come gestire la cancellazione dell'ipoteca a rischio zero? Non mi vorrei trovare nell'eventualità che queste persone possano prendere il denaro e non sanare il debito,

La cosa più semplice sarebbe quella di accompagnare i signori al momento del pagamento, quella standard ... al rogito devono portarti la ricevuto del pagamento.

e soprattutto evitare che nel periodo che intercorre tra il compromesso e il rogito non ne vengano iscritte delle nuove....

Avverso i crediti della Stato non c'è trascrizione dell'atto da opporre che tenga, l'unica è insieme ai proprietari dei vari diritti ( nuda proprietà e usufrutto ) andare ad equitalia e verificare eventuali altri sospesi.

vorrei cercare di limitare al minimo la cifra da anticipare al compromesso considerando il tutto. Qual'è l'importo minimo da versare?

La cifra da anticipare deve essere quella che serve per le cancellazioni di ipoteche.

Consiglio spassionato... verifica se sono privati cittadini o soggetti giurici/ fiscali ( liberi professionisti, imprenditori, ecc.ecc. ) nel qual caso se ti è possibile evita. Fabrizio

 

[marile15]

Grazie mille per l'aiuto, cercherò di approfondire meglio....

 

[studiopci]

Niente, purtroppo l'usufrutto e il diritto di abitazione non sono problematiche ma diritti reali che il proprietario decide di cedere e/o vendere per motivi fiscali, economici o altro, è una prassi molto usata ... specie ultimamente, difatti l'acquisto di una nuda proprietà presuppone una valutazione ben precisa che scaturisce da una tabella che consente il calcolo del valore dell'immobile in base all'età degli usufruttuari, per il diritto di superficie invece è una pattuizione, diciamo che in linea di massima dovrai dare una valutazione totale all'immobile poi avrai da fare ( in questo caso ) una divisione per 2 , e dovrai calcolare anche una cifra per il diritto di abitazione es. l'immobile vale 100, la nuda proprietà vale 35, l'usufrutto varrà 65 ( tot. 100 ) dovrai calcolare anche un tot. per il diritto di abitazione, per questo e per altri motivi ti ho consigliato laddove possibile di soprassedere. Fabrizio

 

[STUDIOMINUCCI]

Ma ....cosa è stato offerto in vendita?

Ognuno può vendere solo quel che ha.
Ed è assolutamente possibile che in vendita si trovi soltanto la nuda proprietà, da parte di chi ne è titolare, e niente più.

Ma...non hai fatto le stesse domande all'agenzia?

 

[marile15]

L'agenzia immobiliare sta vendendo l'appartamento per intero, omettendo di informare che la proprietaria è in realtà una "nuda proprietaria" e che il marito possiede il "diritto di abitazione". Sono tutte cose che ho scoperto andando a leggere la visura ipotecaria.
Quando ho chiesto lumi all'agente immobiliare, mi ha risposto che non c'era nulla di strano e che al momento del rogito ci sarebbe stato il "ricongiungimento"...
Siccome non presto mai la minima fiducia a ciò che gli agenti immobiliari dicono, ho continuato a documentarmi su internet, ma devo dire che la questione è un ginepraio e credo che soltanto un notaio possa in realtà spiegare come dipanare questa matassa....

 

[STUDIOMINUCCI]

Assurdo!!!!!

Vorrei sapere che cosa gli si "ricongiunge" , al mediatore, se il marito non rinuncia al diritto di abitazione.
Inoltre, attenzione : hai parlato di separazione tra i due coniugi, e il "diritto di abitazione" che trovi trascritto potrebbe essere il semplice diritto personale (non reale) che deriva al marito dall'assegnazione della casa coniugale avuta dal giudice.
In tal caso, oltretutto, la proprietaria non sarebbe "nuda proprietaria", bensì piena proprietaria , perfettamente libera di vendere la piena proprietà con la sola sua firma, e neanche potrebbe essere tacciata di alcunchè....dal momento che il "diritto di abitazione" risulta perfettamente trascritto.
Insomma...succede qualcosa di parzialmente simile a quel che accade quando acquisti una casa affittata a terzi : il proprietario è liberissimo di vendertela, ma tu ti prendi anche l'inquilino.

Condivido in pieno l'idea di farti seguire da un notaio.

 

[H&F]

Grazie mille per l'aiuto, cercherò di approfondire meglio....

Soprattutto : non firmare nulla e non dare un euro di caparra.
Il marito, come dice studiominucci, non lo butti fuori se non rinuncia al diritto di abitazione. Gli altri tuoi timori, ipoteche etc, diventano quasi secondarie : chiarisci cosa ti vendono e fare proposte scritte se non è chiarito nero su bianco.
La proposta, una volta accettata, è un preliminare.
Attenta, mi raccomando!

 

[H&F]

L'intreccio di rinuncia al diritto di abitazione con la vendita della proprietà è una problematica anche per il povero marito : quale è il momento di sicurezza per lui per rinunciare al diritto ? Se non si arrivasse al rogito, lui non deve rinunciare.
Se non rinuncia, marile15 non deve dare caparre di nessun tipo.
L'agente immobiliare non mi sembra all'altezza, è già partito con il piede sbgliato nascondendo il problema e minimizzando, con la balla della "ricongiunzione" scoperta da studiominucci.
Io guardo sempre le procedure concrete : quale dovrebbe essere la cronologia dei passi.
Se marile15 da i 10000 euro rischia di avere una casa con quel signore dentro.
Quindi è come se il marito dovesse fare una promessa irrevocabile di rinuncia.
Ma esiste questo istituto giuridico ? Il notaio lo saprà (si spera).

 

[marile15]

Devo dire che le complicate problematiche che questo appartamento genera non fanno per me, per cui ho deciso di soprassedere e di guardare altrove...
Purtroppo ho notato che bisogna stare sempre ATTENTISSIMI!!
Però grazie a tutti per le vostre risposte!