Comprare un appartamento in edilizia convenzionata con legge Bucalossi

[Roby]

Ciao Stilprojiect, purtroppo per l'edilizia convenzionata come ho riportato in vari post, a tutt'oggi dipendiamo da sentenze della cassazione che dicono tutto e il contrario di tutto.

Quello che affermi tu è vero, a me è capitato di sentirmi dare dell'incompetente da un cliente perchè un notaio gli disse quello che affermi nel tuo intervento.

I notaio interpretano le sentenze ma a mio modesto parere sono pochi quelli che rogitano seguendo il tuo intervento, per lo più incontro notai che non rogitano se non seguendo alla lettera quanto riportato in convenzione.

Poi ci si mettono i comuni che con delle leggi ad "COMUNAM " hanno trovato dei balzelli per "ristringere" il prezzo imposto con il prezzo commerciale ( dove lavoro io si applica una percentuale del 12% tra il primo prezzo e la rivalutazione).

Insomma che dire, è un ginepraio.
Senti il parere di qualche notaio e agisci per il meglio, acquirente permettendo...........

 

[Umberto Granducato]

secondo te e' logico che io debba avere un deprezzamento del l immobile?
non parlo di prezzo ma di de prezzamento e/o rivalutazione di mercato.
a me suona molto strano...e ripeto illogico..
ad ogni modo grazie. spero in commenti e risposte di altri piu complete ed esaustive

Se le risposte piu concrete ed esaustive a cui fai riferimento speri che ti dicano che hai ragione e che non è logico, attenderai invano.
Le formule per la determinazione del prezzo imposto sono molto spesso del tipo da te illustrato. L'edilizia convenzionata viene fatta per essere acquistata da chi ha particolari requisiti (reddituali, familiari ect..) e non per speculare, per questo è logico che il prezzo rimanga piu o meno quello iniziale: le rivalutazioni non sono quelle di mercato, ma definite dall'ISTAT. E' un procedimento, ma soprattutto una logica diversa. Per rivendere al prezzo di mercato devi riscattare il terreno (se diritto di superficie), il comune te lo concede dopo un certo termine a cifre solitamente abbordabili oppure (se diritto di proprietà con convenzione a scadenza) dopo la scadenza della convenzione stessa (solitamente 20 anni).
Gli extracapitolati eventuali devono essere fatti all'inizio e le relative fatture entreranno nel computo del conteggio effettuato dal comune.

 

[stileproject]

Ciao Umberto e a tutti..
grazie ancora!
non intendo avere ragione, io cerco solo un minimo di logica e uno spiraglio di razionalita' visto che quando all ufficio Tecnico ho citato CIMEP, nessuno aveva idea di cosa si trattasse..
tutto li.
PEr tua io info io sono gia propietario del terreno, non ho vincoli dei 90 anni..non ho vincoli di vendito dopo il 5 anno..
trovo solo illogico la forma di deprezzamento.
in questo modo il comune decide e prende posto alle mie volonta'.
Se non vendo entro 5 anni ho una svalutazione che supera la RIvalutazione istat..
per intenderci ho una valutazione del comune..in 3 anni..ho un aumento di circa 5 mila euro..
e la svalutazione del 5% dell immporto immobile..che vuol dire almeno 4 mila euro in piu del valore aggiunto.
a conti fatti la dovrei rivendere a 1000 euro in piu..dopo 6 anni.
e' logica?
grazie ancora!

 

[Umberto Granducato]

Non è logica da mercato, siamo d'accordo... ma è logica da edilizia convenzionata.
Se fosse un incremento costante staremmo parlando di speculazione. Quindi come già ti ho detto è sufficiente riscattare i vincoli (se possibile) e vendere liberamente

 

[stileproject]

la speculazione si avrebbe se si rivende a valori di mercato.
Certo non sarebbe corretto aver giovato in passato di un valore e rigoderne con un altro.
io sto solamente cercando di capire e vagliare un ipotesi per la quale l immobile in convenzione possa essere rivalutato in base alla tipologia..lavori fatto (documentati e non) valorizzzazione dello stesso avvenuta negli anni per opere edili pubbliche..si prenda la creazione di un uscita di una tangenziuale..metro' pulman..creazione di centri commerciali.
Credo questo sia il corretto criteria considerare tutto l aspetto e non sono la natura dell immobile.
ancora grazie

 

[Bagudi]

Ciao, Stileproject, quello che tu definisci illogico è la sostanza della maggior parte delle convenzioni esistenti e i miei colleghi stanno cercando di spiegartelo.

Si applica una rivalutazione in base ai parametri ISTAT citati dalla Convenzione (e che non sono tutti uguali) e poi si applica un decremento o come quello del tuo allegato o dell'1% all'anno dopo il 5° anno, sempre seguendo i dettami della Convenzione, sulla base del fatto che gli immobili subiscono un naturale deperimento dovuto all'uso e agli anni.

In genere, nelle convenzioni c'è anche la possibilità di aggiungere al prezzo di cessione originario le modifiche effettuate dopo il rogito e quindi le valorizzazioni.

Si potrebbe fare moltissimo per rendere le convenzioni più attuali, ma finora non c'è nessuna volontà in merito, nè da parte del governo nè da parte dei Comuni e quindi....

Silvana