Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Disfido]

Buonasera, intanto mi presento e vi faccio i complimenti per il forum che ho scoperto oggi e mi è già stato molto utile. Procedo a raccontarvi quanto mi sta accadendo auspicando un vostro prezioso consiglio.

A luglio 2018 ho depositato una offerta presso agenzia immobiliare con un assegno a titolo di caparra di euro 5000.
Termini dell'offerta:

1. L'agente immobiliare sulla casella dedicata allo stato dell'appartamento ha sbarrato "LIBERO" aggiungendo a penna la dicitura "libero da settembre", l'appartamento però era occupato da inquilino affittuario, tuttavia mi ha assicurato che l'appartamento sarebbe stato libero entro la fine del mese di settembre.
2. La mia proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
3. Il termine massimo stabilito per l'attuazione del compromesso è fissato al 25 di agosto
4. L'agenzia riscuote la provvigione al compromesso
5. Termine massimo per il rogito 30 novembre

Di lì a pochi giorni l'agente immobiliare mi ha comunicato che l'offerta era stata accettata per cui ho avviato tutte le pratiche per l'ottenimento del mutuo ma ovviamente siamo andati ben oltre il 25 agosto.

A fine mese di settembre ho ottenuto la delibera reddituale del mutuo e mi è stato chiesto di fare la perizia.
La situazione attuale è che l'agente immobiliare mi ha chiesto di dare ancora tempo al venditore e all'inquilino per liberare l'immobile, assicurandomi che dovremmo farcela entro il 30 di novembre.

Io ho espresso la mia volontà di NON acquistare l'immobile occupato e l'agenzia non ha fatto altro che proporre soluzioni che vadano contro questa mia volontà.

Le mie domande quindi sono le seguenti:

1. Se io mi rifiutassi di acquistare l'immobile entro i termini stabiliti, in questo sarei io inadempiente? Perchè la logica vuole che sia il venditore inadempiente e non io, vendendo un immobile occupato anzichè libero.
2. La proposta di acquisto è impugnabile inquanto le condizioni pattuite sono cambiate nel corso della compravendita? (l'immobile è ancora occupato)
3. L'agenzia può pretendere il pagamento della sua provvigione?
4. Il venditore può trattenere la caparra o posso prendere io che mi rimborsi il doppio della caparra essendo lui inadempiente?

Mi scuso se sono stato troppo prolisso.
Grazie

 

[Bagudi]

Per dichiarare inadempiente il venditore devi aspettare il 30 novembre.

 

[Zagonara Emanuele]

Secondo me e stando al tuo racconto non del tutto chiaro, direi che a rigor di termini siete entrambi venuti meno degli accordi presi: il venditore perchè l'immobile non è ancora libero e tu perchè sei andato bel oltre il termine del 25 agosto.
Tuttavia, malgrado questi due elementi non corrispondenti agli accordi presi, per poter definire "inadempiente" il venditore bisognerà attendere il termine del 30 Novembre.

Detto ciò direi che siete ancora in fase di trattativa e perciò dovete raggiungere un accordo su almeno un paio di aspetti essenziali: la data ultima di consegna dell'immobile e la disponibilità dell'immobile, ovvero la consegna dell'immobile libero da persone e cose.

Perciò, per il motivo anzidetto, al momento non puoi richiedere la restituzione dell'assengo e ritenerti libero, nel caso in cui tu decidessi di non voler più acquistare l'immobile in questione.

Tuttavia se l'immobile ti interessa e visto che la pratica relativa al mutuo da te richiesto è a buon punto, ti suggerisco di cercare un accordo sui termini della consegna.
Fossi in te, in nessun caso acquisterei un immobile occupato da inquilino, accollandomi il rischio che questo non se ne andrà alla data stabilita.

Visto che ancora avrai bisogno di tempo per ottenere la delibera del mutuo fossi in te mi dimostrerei elastico sui tempi di consegna dell'immobile con contestuale rogito e saldo.

La provvigione all'agenzia è comunque dovuta, sia nel caso in cui tutto filasse liscio con la stipula del rogito, sia che al 30.11.2018 qualcuno delle due parti divenga inadempiente.
L'agente matura la provvigione nel momento in cui una proposta viene accettata e anche in assegnza del compromesso (come appunto è avvenuto nel tuo caso), e questo è un motivo ulteriore per cercare un accomodamento utile a raggiungere il rogito anche se si dovesse spostare di un poco la data del rogito (con relativa consegna dell'immobile).

 

[Disfido]

Secondo me e stando al tuo racconto non del tutto chiaro, direi che a rigor di termini siete entrambi venuti meno degli accordi presi: il venditore perchè l'immobile non è ancora libero e tu perchè sei andato bel oltre il termine del 25 agosto.
Tuttavia, malgrado questi due elementi non corrispondenti agli accordi presi, per poter definire "inadempiente" il venditore bisognerà attendere il termine del 30 Novembre.

Detto ciò direi che siete ancora in fase di trattativa e perciò dovete raggiungere un accordo su almeno un paio di aspetti essenziali: la data ultima di consegna dell'immobile e la disponibilità dell'immobile, ovvero la consegna dell'immobile libero da persone e cose.

Perciò, per il motivo anzidetto, al momento non puoi richiedere la restituzione dell'assengo e ritenerti libero, nel caso in cui tu decidessi di non voler più acquistare l'immobile in questione.

Tuttavia se l'immobile ti interessa e visto che la pratica relativa al mutuo da te richiesto è a buon punto, ti suggerisco di cercare un accordo sui termini della consegna.
Fossi in te, in nessun caso acquisterei un immobile occupato da inquilino, accollandomi il rischio che questo non se ne andrà alla data stabilita.

Visto che ancora avrai bisogno di tempo per ottenere la delibera del mutuo fossi in te mi dimostrerei elastico sui tempi di consegna dell'immobile con contestuale rogito e saldo.

La provvigione all'agenzia è comunque dovuta, sia nel caso in cui tutto filasse liscio con la stipula del rogito, sia che al 30.11.2018 qualcuno delle due parti divenga inadempiente.
L'agente matura la provvigione nel momento in cui una proposta viene accettata e anche in assegnza del compromesso (come appunto è avvenuto nel tuo caso), e questo è un motivo ulteriore per cercare un accomodamento utile a raggiungere il rogito anche se si dovesse spostare di un poco la data del rogito (con relativa consegna dell'immobile).

Intanto grazie per la risposta, capisco che la dinamica può non essere chiara, ma non lo è infondo neanche per me.

Per quanto concerne il decorrere del termine del compromesso (25 agosto) è stato violato di comune accordo.

Concordo con te che il raggiungimento di un accordo tra le parti sarebbe la via migliore sia economicamente, sia perchè l'immobile mi interessa realmente.
La vere problematiche sono:

• ho accertato (e su questo non mi dilungo) che l'inquilino non abbandonerà l'immobile prima di 4/5 mesi, un tempo per me inaccettabile poichè sono al momento senza dimora
• non intendo acquistare l'immobile occupato, neanche in presenza di una riduzione di prezzo come l'agenzia intende propormi

Detto ciò l'unica strada (credo) percorribile è che il proprietario si liberi dell'inquilino a sue spese in un tempo accettabile, e per tempo accettabile intendo entro fine 2018.
Tenendo conto che siamo a fine ottobre quindi già oltre un mese rispetto a quanto mi è stato auspicato dall'agenzia.

Secondo voi ci sono altre strade/proposte di accordi percorribili?

 

[Rosa1968]

L'inquilino vorrà l'incentivo.

Le proposte devono essere fatte non dall'agente ma ci vuole e devi pretendere chiarezza. Quindi incontro con il proprietario e l'agente immobiliare dove dovranno essere esposte le problematiche e da li dovrete prendere le decisioni se andare avanti oppure no.
Se a te serve un immobile da abitare e l'appartamento non verrà liberato nei termini inutile andare avanti.
Quando scade questo contratto?

 

[Disfido]

Le proposte devono essere fatte non dall'agente ma ci vuole e devi pretendere chiarezza. Quindi incontro con il proprietario e l'agente immobiliare dove dovranno essere esposte le problematiche e da li dovrete prendere le decisioni se andare avanti oppure no.
Se a te serve un immobile da abitare e l'appartamento non verrà liberato nei termini inutile andare avanti.
Quando scade questo contratto?

Certamente, non dico di voler dettare le condizioni ma stabilisco io se e come comprare. Ti riferisci al contratto di affitto? Se si, anche questo non è stato chiarito.

In effetti poichè a me interessa l'immobile, se questo non viene liberato nei termini non valuterò nessun'altra soluzione.
Quindi quello che proporrò al proprietario è appunto di incentivare l'inquilino ad abbandonare l'appartamento dietro compenso economico o come meglio crede (non deve essere un mio problema).

 

[Rosa1968]

infatti anche perché a te è stato proposto un immobile libero, non occupato.

 

[Disfido]

Considerato che:
- la proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo
- l'esito del mutuo andava fornito entro il 25 agosto
- non avendo ancora avuto ad oggi l'esito definitivo del mutuo poichè non ho ancora effettuato la perizia

non decade la validità della proposta stessa e quindi si annulla il mio impegno con agenzia e venditore? (e viceversa)

 

[Rosa1968]

e fino ad oggi cosa state attendendo?

 

[Disfido]

e fino ad oggi cosa state attendendo?

Attendiamo il termine del 30 novembre. Ma faremo presente all'agenzia di essere a conoscenza del fatto che l'immobile non sarà libero prima del nuovo anno e quindi ci affretteremo a cercare un accordo prima del termine ultimo.