Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[Bagudi]

se l'inquilino è nel mezzo di un 4+4 la disdetta ha un valore marginale perchè potrebbe comunque decidere di godere dell'intero contratto, ed essendo un 4+4 anche di altri 2 anni successivi (4+4+2)

Secondo me, se dò una disdetta per recesso anticipato, non me la posso rimangiare.
Quello che posso fare è rimanere nell'immobnile senza contratto e diventare un occupante senza titolo.

i tempi di rilascio per uno sfratto sarebbero molto piu lunghi di 2 mesi, si potrebbe parlare anche di anni, dipende da chi abita l'immobile

La mia esperienza parla di circa un anno, pur essendoci una bambina di 5 anni (richiesta di intervento dei servizi sociali) e un cane (richiesta di intervento di veterinario o canile municipale).

non è detto che il termine della disdetta sia 6 mesi, bisogna controllare cosa è specificato nel contratto di locazione

Ovvio, ma se ha dato disdetta di 6 mesi si presume avrà letto il contratto.

il proprietario è inadempiente e mi deve per legge il doppio della caparra, non lo farà ovviamente spontaneamente

Dipende. Potrebbe anche capire che andare in giudizio sarebbe un bagno di sangue e darti il doppio della caparra spontaneamente...

l'agenzia immobiliare non può pretendere nessuna provvigione inquanto l'appartamento "non libero da settembre" lo rende nullo (l'altro avvocato mi ha detto che quel termine non è essenziale)

Anche qui dipende. Potresti dover andare in giudizio.

potrei citare l'agenzia per responsabilità

Questo proprio non lo credo. L'agente è un intermediario, se uno dei due contraenti è inadempiente, lui non ci può fare niente.

 

[Bruno2301]

A me sembra che tu debba seguire il secondo avvocato,, ma non ho capito due cose: 1) che cosa vuol dire contratto 4+4+2? 2) perchè l'agenzia dovrebbe essere responsabile per un inadempimento di una delle parti?

 

[Disfido]

A me sembra che tu debba seguire il secondo avvocato,, ma non ho capito due cose: 1) che cosa vuol dire contratto 4+4+2? 2) perchè l'agenzia dovrebbe essere responsabile per un inadempimento di una delle parti?

1) non so risponderti su questo, potrei aver inteso male, ma sostiene che al termine del 4+4 l'inquilino abbia diritto ad un ulteriore periodo

2) sostiene che l'agenzia non ha lavorato effettuando le normali verifiche cioè chiedendo il contratto di locazione e la disdetta prima di mettere in vendita l'immobile. Effettivamente non so se possa essere imputata questa responsabilità, il venditore potrebbe aver dichiarato il falso all'agenzia dicendo che ci abitava lui.

In linea generale non mi interessa attaccare nè l'agenzia nè il venditore, mi interessa non essere attaccato nell'eventualità di tirarmene fuori, inquanto parte lesa.

 

[francesca63]

L'agente è un intermediario, se uno dei due contraenti è inadempiente, lui non ci può fare niente.

perchè l'agenzia dovrebbe essere responsabile per un inadempimento di una delle parti?

Io invece penso che l'agente una qualche responsabilità ce l'abbia, poiché non ha correttamente informato l'aspirante acquirente sulla situazione dell'immobile, che invece era tenuto a conoscere, con un minimo sindacale di diligenza .
Sapeva che era occupato (l'ha scritto nella proposta: "libero da settembre"), ma non aveva mai verificato se esisteva un regolare contratto, ne tantomero una regolare disdetta, intervenuta recentemente.

 

[Bruno2301]

Io invece penso che l'agente una qualche responsabilità ce l'abbia, poiché non ha correttamente informato l'aspirante acquirente sulla situazione dell'immobile, che invece era tenuto a conoscere, con un minimo sindacale di diligenza .
Sapeva che era occupato (l'ha scritto nella proposta: "libero da settembre"), ma non aveva mai verificato se esisteva un regolare contratto, ne tantomero una regolare disdetta, intervenuta recentemente.

In questo caso bisognerebbe verificare la proposta in quanto di solito viene messo come dichiarazione del proprietario. Se il proprietario ha dichiarato all'agenzia che il contratto si concludeva a settembre, senza consegnare copia del contratto di affitto, ed il proprietario a sottoscritto (accettando la proposta) questa dichiarazione, di sicuro non è imputabile all'agenzia alla quale non è stato permesso di verificare magari! e riaggiungo che in questo caso l'unico inadempiente e responsabile è e rimane il venditore!

 

[francesca63]

Se il proprietario ha dichiarato all'agenzia che il contratto si concludeva a settembre, senza consegnare copia del contratto di affitto, ed il proprietario a sottoscritto (accettando la proposta) questa dichiarazione, di sicuro non è imputabile all'agenzia alla quale non è stato permesso di verificare magari!

Se all’agente non è permesso di verificare, non deve dire che l’immobile sarà libero da settembre, ma deve dire “il proprietario mi ha detto che sarà libero da settembre”.
E non mi dirai che è normale parlare di inquilino solo in sede di proposta, e non prima..
E comunque è contrario all’etica professionale e alla legge ( che impone al mediatore professionale una diligenza superiore a quella media )non verificare la situazione di un’immobile dove vive persona palesemente diversa dal venditore.
Mi pare di ricordare anche che forse il venditore è parente dell’agente: quindi necessaria tripla diligenza, per non avere dubbi su eventuale conflitto di interessi.
Per ora il contratto non è saltato fuori.

 

[Bagudi]

Per ora il contratto non è saltato fuori.

Pensa se non ci fosse....

 

[MUZIOCASA]

se l'obbligo di concludere il definitivo entro il 30 novembre è condizionato al rilascio del mutuo entro tale data (è così?) e per quella data il mutuo non è stato erogato (è così?), chi è inadempiente e di cosa? e quale diritto alla provvigione se la condizione sospensiva non si verifica?

 

[Bruno2301]

Se all’agente non è permesso di verificare, non deve dire che l’immobile sarà libero da settembre, ma deve dire “il proprietario mi ha detto che sarà libero da settembre”.
E non mi dirai che è normale parlare di inquilino solo in sede di proposta, e non prima..
E comunque è contrario all’etica professionale e alla legge ( che impone al mediatore professionale una diligenza superiore a quella media )non verificare la situazione di un’immobile dove vive persona palesemente diversa dal venditore.
Mi pare di ricordare anche che forse il venditore è parente dell’agente: quindi necessaria tripla diligenza, per non avere dubbi su eventuale conflitto di interessi.
Per ora il contratto non è saltato fuori.

Infatti ti ho premesso che bisognerebbe verificare questo dalla proposta ma ti ho anche scritto che di solito viene messo come dichiarazione del venditore. Per quanto io possa essere diligente se non mi presentano nessun contratto, non me lo posso inventare e con diligenza oltre la media potrò soltanto espressamente rendere noto ciò che mi è stato dichiarato se altro non conosco. In questo modo infatti l'acquirente è comunque tutelato.
Se non ci fosse nessun contratto, a maggior ragione sarebbe tutelato perchè occuperebbe un immobile abusivamente, e quindi sfratto esecutivo in tempi brevi, come aveva detto il primo avvocato!

 

[Disfido]

se l'obbligo di concludere il definitivo entro il 30 novembre è condizionato al rilascio del mutuo entro tale data (è così?) e per quella data il mutuo non è stato erogato (è così?), chi è inadempiente e di cosa? e quale diritto alla provvigione se la condizione sospensiva non si verifica?

Sulla proposta c'è scritto che la comunicazione del buon esito del mutuo andava fatta entro 20 giorni dall'accettazione della proposta stessa, quindi entro il 25 agosto.
La delibera reddituale del mutuo (voucher unicredit) è arrivata il 4 ottobre, quella definitiva invece pochi giorni fa, nel mese di novembre.

Tuttavia questo termine è stato di comune accordo violato inseguito alla proposta da parte del venditore che mi ha chiesto ulteriore tempo offrendomi in cambio il "box auto" ad un prezzo vantaggioso. La proposta integrativa relativa al box auto io tuttoggi non l'ho vista nè firmata.

Altra condizione secondo me sostanziale è che l'immobile non era libero a settembre, e non lo sarà al 30 novembre.