Compravendita appartamento: cosa e' obbligatorio lasciarvi e cosa no

[Rosa1968]

- non c'è una normativa specifica

Ciao Bastimento la normativa esiste non so l'articolo ma recita: si considerano pertinenze le cose destinate in modo duraturo al servizio di un'altra cosa.

 

[Bastimento]

Mi piace la risposta.... ancor di più la tua immagine, anche se proveremo nostalgia per il gattone che conoscevamo.

Non dubito ci sia una qualche regola, magari generica come quella da te sintetizzata, che lascerebbe comunque adito ad interpretazioni discordanti: è però anche vero che tutto si compra e tutto si vende, anche allo stato di rustico da completare. Poi però si devono adeguare i prezzi......
Se prendiamo alla lettera l'elenco di mirka, non rimane molto più che il rustico.....

 

[ludovica83]

Riassumerei più semplicemente:
- non c'è una normativa specifica
- la valutazione delle parti al servizio dell'immobile (e non del proprietario) è in parte soggettiva (cucina? climatizzatore?...)

Vale quindi il buonsenso, e soprattutto la estrema chiarezza.

Se mirka si pone quelle domande, è necessario che elenchi subito ai potenziali acquirenti cosa intende lasciare e cosa togliere.....; stando attenta a cosa le costa "togliere" e cosa ci ricava con questa operazione; sarà la prima a rendersi conto che a valle di una simile operazione, si sentirà probabilmente richiedere uno sconto aggiuntivo ben superiore al valore di quanto recuperato con la rimozione.

Concordo, per quanto riguarda la normativa che resta cmq vaga... perchè esistono sentenze dove appunto il giudice entrando nel merito ha dato valutazione differenti sulla tematica della pertinenza.

Quindi, il "Vale quindi il buonsenso, e soprattutto la estrema chiarezza" è tra tutte la miglior soluzione.

Per quanto riguarda il concetto di "togliere" è necessario fare le opportune distinzioni entrando concretamente nella problematica.

Si parla di appartamento semi-ristrutturato, chi lo acquista potrebbe appunto non essere interessato a quanto installato dalla persona perchè intende completare o stravolgere completamente la casa... Considerando che le spese di "smantellamento e la discarica ha un costo..." potrebbe anche essere interessato il compratore a questa operazione di semi-ripulitura se il valore di essi non è elemento dominante nella compravendita. Io sto comprendo i muri.. a me "del tuo wc, lavabo e caloriferi non interessa..., anzi se li porti via comprese delle piastrelle del bagno e cucina... lo preferisco"

In una ristrutturazione o costruzione si possono acquistare beni di un "valore" nettamente superiore di quanto viene poi considerato in una valutazione immobiliare.
Un calorifero a muro può valere 300€ del supermercato o anche 2500€. Quanti capiscono la differenza e riescono a spiegare al compratore le qualità che nella stragrande maggioranza penserà che quello è solo un calorifero con una verniciatura un po' perlata?
In questo caso... allora è bene valutare... "ad esempio: se devo vendere la casa e comprare un'altra dopo posso trovare la giusta collocazione degli elementi... di sostituire quei caloriferi con altri del "fai da te".

Idem per quanto riguarda le placche degli interruttori citate nel post iniziale..(banalmente la cornice...)... è difficile trovare un compratore che capisca la differenza tra una da 7€ per i 3 frutti e quella da 45€ per i medesimi (si parla di 6 volte tanto)... che appartiene ad una serie limitata...
Allora forse in questo caso vale nuovamente la pena "fare due conti" se sostituirle con quelle di minor prezzo.
Stessa cosa per un box doccia... al compratore può non interessare se arriva dal "fai da te" o se è un prodotto made in Germany... anzi magari la guarda e pensa... "questo morto di fame non ha messo nemmeno la colonnina dell'idromassaggio"... il box doccia per lui vale 300€ mentre il proprietario ne ha spese 4500€.

Considerando tutte queste varianti... e che oggigiorno tutti vogliono risparmiare e avere lo sconto... e che la doccia si può fare sia nel box da 4000€ che in quello da 300€... e non influisce nulla una cornice da 40€ o 7€ sul funzionamento di una presa elettrica o sulla certificazione dell'impianto... non trovo così traumatico effettuare alcuni interventi che renderebbero il tutto alla portata anche di "target comune" soprattutto se si tratta di una ristrutturazione parziale dove la casa non ha avuto ancora la sua totale trasformazione... prima ad esempio della sua messa in vendita.

L'incaricato che avrà in carico l'immobile, potrebbe dare i giusti consigli a riguardo al fine di rendere l'immobile vendibile ad un prezzo ragionevole... e nello stesso tempo accontentare il proprietario che non vedrà vanificati o sminuiti i propri acquisti se riesce a trovare la giusta ricollocazione.

Sono molti coloro che non prefissandosi un budget di spesa... iniziano delle ristrutturazioni investendo in materiali ricercati e poi non riescono a completare l'opera per vari motivi e sono costretti a vendere...
Per chi acquista e sa cosa sta acquistando... fa ottimi affari perché appunto non avviene una valutazione ad elemento ma a corpo di un qualche cosa che essendo poi incompleto è ancora + svalutato.

A fronte quindi di beni di questo "livello" si può quindi valutarne la sostituzione "con elementi tipo fai da te..." e diventa un vantaggio e non una perdita.

 

[Bastimento]

Ludovica ha detto al solito in modo gentile quanto ho brutalmente riassunto.

Ero stato drastico e provocatorio proprio per far emergere il lato negativo di simili operazioni: come ricorda Ludovica

Considerando che le spese di "smantellamento e la discarica ha un costo..." potrebbe anche essere interessato il compratore a questa operazione di semi-ripulitura se il valore di essi non è elemento dominante nella compravendita. Io sto comprendo i muri.. a me "del tuo wc, lavabo e caloriferi non interessa..., anzi se li porti via comprese delle piastrelle del bagno e cucina... lo preferisco"

Incamminandosi su questa strada potrebbe proprio scaturire una insistente richiesta da parte del potenziale compratore a rimuovere ciò che comunque rimuoverebbe, magari per igiene (es. i sanitari...), pretendendo pure un significativo sconto, facendo pesare di dover poi affrontare una parziale ristrutturazione.

Salvo si tratti di elementi di particolare pregio, e che il possessore intende riutilizzare in un suo altro immobile, parrebbe più conveniente sfruttarli per valorizzare la offerta, invece che deprimerla. Ma voi AI siete maestri nel suggerire l'approccio più consono.

 

[ludovica83]

Ludovica ha detto al solito in modo gentile quanto ho brutalmente riassunto.

Ero stato drastico e provocatorio proprio per far emergere il lato negativo di simili operazioni: come ricorda Ludovica



Incamminandosi su questa strada potrebbe proprio scaturire una insistente richiesta da parte del potenziale compratore a rimuovere ciò che comunque rimuoverebbe, magari per igiene (es. i sanitari...), pretendendo pure un significativo sconto, facendo pesare di dover poi affrontare una parziale ristrutturazione.

Salvo si tratti di elementi di particolare pregio, e che il possessore intende riutilizzare in un suo altro immobile, parrebbe più conveniente sfruttarli per valorizzare la offerta, invece che deprimerla. Ma voi AI siete maestri nel suggerire l'approccio più consono.

Anche sui sanitari... non so se era per una questione di igiene... ma...
nella villetta adiacente al mio precedente domicilio... (risistemata da pochi mesi = aggiungere la piscina interrata).

I ladri gli sono entrati in casa ed hanno smontato tutto quanto presente... arredamento, lavabi, sanitari, prese lampadari, interruttori...
Il mattino successivo sono arrivati due grandi camion con scritto Traslochi... sono entrati dal loro cancello... ed hanno caricato il tutto: è rimasto il pavimento e la vernice sui muri...

Ora... se sono arrivati a questo... è perchè appunto gli oggetti di un determinato valore... venduti come singolo... hanno cmq un valore maggiore rispetto a ciò che trovi di nuovo in ambito comune.

 

[mirka39]

Ringrazio tutti per le esaustive risposte. I vs. diversi punti di vista mi hanno dato molti spunti di riflessione. Avevo già chiesto queste informazioni ad un agente ma era stato molto vago ed evasivo.. "Si, poi vediamo...non ti preoccupare..."ecc..
Il fatto che appunto quando vendi un immobile non è detto che ciò che serve a te serva o piaccia anche all'acquirente, e non è solo un fatto di valore economico... le placchette degli interruttori, a prescindere dal costo, a me piacciono rosse ma il compratore le vuole verdi, o i climatizzatori (in cucina non mi serve, in camera si, e viceversa, io tifo daikin, un altro Mitsubishi...) ;la caldaia che copre i miei fabbisogni potrebbe non corrispondere al fabbisogno di un'altra famiglia; il boxdoccia idromassaggio magari il compratore lo vuole sostituire con una vasca... ecc...
Ora, mi dispiacerebbe che queste cose andassero perse... o che il compratore se le pitesse a sua volta rivendere...permutare o rottamare... perchè a me invece potrebbe servire ancora o quanto meno potrei rivenderle...
Il fatto è che un compratore non ti viene a dire all'atto dell'acquisto le sue intenzioni sull'uso dell'appartamento, nè tanto meno le ristrutturazioni che intende effettuarvi....
Comunque, grazie a voi, saprò tenere gli occhi aperti soprattutto con certi agenti immobiliari....
Ps. dove posso trovare quella norma generica a cui fate riferimento?

grazie
alla prox

 

[ludovica83]

Ora, mi dispiacerebbe che queste cose andassero perse... o che il compratore se le pitesse a sua volta rivendere...permutare o rottamare... perchè a me invece potrebbe servire ancora o quanto meno potrei rivenderle...
Il fatto è che un compratore non ti viene a dire all'atto dell'acquisto le sue intenzioni sull'uso dell'appartamento, nè tanto meno le ristrutturazioni che intende effettuarvi....

Nessuno ti vieta di fare una prelista delle cose che vorresti tenere e o rivendere perchè consideri con un determinato valore di mercato.
Smontare i caloriferi per lasciarli in cantina... non ha senso... usarli nella tua nuova casa o rivenderli nell'immediato... è un altro discorso.
E' un discorso da affrontare con chi conosce il mercato della zona che invece potrebbe valutare maggiormente una casa pronta all'uso che una "predisposta all'uso" (togli i condizionatori... l'impianto è predisposto ma non funzionale).

Gli elementi facenti parti di ricerche cromatiche di stile mal riuscite... "bagno nero... sanitari blu...placche multicolor" in alcuni casi... diventa un vantaggio l'eliminazione... si evita che il clienti si concentrino su dettagli superflui che però diventano l'elemento negativo.

Sei tu la persona che sa quanto hai speso nella ristrutturazione e quindi "fattura alla mano" quanto speso e guardando online e farti un'idea di quanto è possibile rivenderlo oppure installarlo nell'altra casa.
Considera che a fronte di una valutazione pre-ristrutturazione e una post ristrutturazione... se va bene, vedrai riconosciuti i 2/3 di quanto speso.

Per quanto riguarda la normativa... si parla del Art. 817 del c.c.


(fonte: http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-i/capo-i/sezione-ii/art817.html)

Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole (1) a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione (2) può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale (3) sulla medesima (4).

Note

(1) La destinazione deve essere durevole, nel senso che, pur non essendo richiesta la perpetuità e la permanenza, il nesso pertinenziale non deve però essere occasionale e temporaneo.
(2) Per aversi una pertinenza occorrono due elementi: la oggettiva destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un'altra e lavolontà, da parte del proprietario della cosa principale (o di altro legittimato [v. 817 nota ]) di costituire un rapporto di complementarità estrumentalità tra le cose. È discusso in dottrina e in giurisprudenza se la destinazione a pertinenza possa essere impressa dal proprietario di entrambe le cose, o possa essere impressa dal solo proprietario della cosa principale. La giurisprudenza ritiene che la destinazione a pertinenza possa essere attuata solo da chi è proprietario o titolare di un diritto reale su entrambe le cose [v. 819 nota ].
(3) La giurisprudenza e la dottrina hanno ampliato il novero dei soggetti legittimati a creare un vincolo pertinenziale, comprendendovi anche i titolari di servitù personali e il possessore [v. 1141].
(4) L'art. 26 u.c. della l. 28-2-1985, n. 47 dispone che gli spazi destinati a parcheggio di cui all'art. 18 della l. 6-8-1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle abitazioni ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 del codice civile.
Per tale problema cfr. anche art. 41sexies, l. 17-8-1942, n. 1150, nonché la l. 24-3-1989, n. 122.

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Un articolo che ti può aiutare nella comprensione: http://www.acquisizioneimmobiliare....o-darredo-o-e-parte-integrante-di-unimmobile/

 

[Bastimento]

Anche sui sanitari... non so se era per una questione di igiene... ma... nella villetta adiacente al mio precedente domicilio... (risistemata da pochi mesi = aggiungere la piscina interrata). I ladri gli sono entrati in casa ed hanno smontato tutto quanto presente... arredamento, lavabi, sanitari, prese lampadari, interruttori... Il mattino successivo sono arrivati due grandi camion con scritto Traslochi...

... un pensierino agli addetti ai lavori di ristrutturazione recentemente eseguita? ....

In questo caso si parlerebbe praticamente di materiale nuovo...

 

[ludovica83]

... un pensierino agli addetti ai lavori di ristrutturazione recentemente eseguita? ....

In questo caso si parlerebbe praticamente di materiale nuovo...

Si certamente... ma dipende sempre dalla materia del contendere...
le cose particolari ordinate per quel dato lavoro, difficilmente le ri-prendono... è + facile una rivendita da privati...(spesso arrivano direttamente dalla casa produttrice... non fanno nemmeno magazzino)
Mentre un condizionatore etc... quello è + fattibile.... come i caloriferi sempre se sono modelli di fascia alta ma non troppo particolari (es escono da fabbrica con cromatica e stampe particolari... oppure diventano oggetti particolari come... librerie calorifero...)