Compravendita casa, clausola alla delibera reddituale ma non alla erogazione, sto tranquillo?

[barbie1982]

Ciao a tutti! Riassumo brevemente la mia situazione: immobile individuato, fatta proposta di acquisto con caparra di 4mila euro cautelativa e clausola (nella proposta) di validita' solo in caso di delibera reddituale della banca da comunicare entro 45 giorni (la banca ci mette 20 giorni ma mi sono tenuto largo). Quindi se la delibera reddituale e' negativa decade tutto mentre se e' positiva si va avanti.
Andiamo avanti, delibera reddituale ottenuta, si procede al compromesso, si versa 10% valore immobile e spese di agenzia, nel frattempo la banca va avanti ed esegue perizia sull'immobile. Se la perizia da esito positivo viene erogato mutuo e tutto ok. Se la perizia da esito negativo?? Io mi sono risposto: se il mutuo non viene concesso a seguito della perizia significa che la motivazione riguarda l'immobile (abuso, non conformita' urbanistica, ecc) quindi, avendo il proprietario dichiarato (su proposta e compromesso) che l'immobile e' conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, si tratterebbe di un inadempimento del proprietario che si troverebbe a dovermi restituire il doppio della caparra! E' vera questa mia conclusione? Quindi riassumendo diciamo che dopo aver avuto la delibera reddituale positiva non mi devo piu' preoccupare perche' un successivo rifiuto del mutuo avrebbe a che fare con problemi riguardanti l'immobile, e' cosi'? perche' se cosi' non fosse rischierei un rifiuto a seguito della perizia ed avendo versato gia 30mila euro al compromesso che faccio? li perdo? il vincolo all'erogazione del mutuo non me lo fanno inserire perche' l'erogazione avviene in tempi piu' lunghi rispetto alla delibera reddituale e di conseguenza il venditore non rischia di perdere cosi' tanto tempo inutilmente! Aiutatemi per favore a capire!

Mettere clausola alla delibera reddituale non ti salva.Il mutuo ha varie tape
delibera reddituale dici è passata ok,perizia diciamo che sarà ok,relazione notarile ventennale,l'ultimo passo che la banca fà è l'indaggine per conto dei mutuatari nella Banca d'Italia e se esce fuori un protesto e ritardi di un pagamento ti negano il mutuo.La fase reddituale è solamente il primo passo dove oltre a vedere il rapporto rata/reddito indagano CRIF EXPERIAN,vari banca dati,ma quello che conta e che ti dice che sei ok è la delibera definitiva del mutuo

 

[Manzoni Maurizio]

Ma perchè firmare un preliminare non avendo la certezza di ottenere tramite il mutuo richiesto la cifra che serve per l'acquisto?
Si fa la proposta "salvo accettazione della domanda di mutuo di € .... entro il...."
Quindi solo dopo la delibera si farà il preliminare.

 

[d1ego]

Nel mio preliminare, oltre alla dichiarare la conformità, il venditore si impegnava a fornirmi tutta la documentazione necessaria all'ottenimento del mutuo. Accertati che almeno questa frase ci sia, nel compromesso.

 

[ingelman]

Mi piacerebbe conoscere quale banca rilascia una predelibere "formale" sulla base reddituale
forse qualcuna esiste ancora (solitamente si riesce ad ottenere un parere favorevole informale sulla base reddituale a verifiche fatte oltre che sui redditi del richiedente anche in Centrale Rischi Finanziari)

Se si supera questo primo ostacolo il rischio , come già detto da Bagudi, potrebbe esistere sulla perizia.

Se la perizia dovesse dare esito negativo causa irregolarità urbanistico/catastali il problema per il proponente non sussiiste , perchè comunque metterebbe il venditore in una posizione di inadempienza.

il problema è sul valore dell'immobile dato dal perito e di conseguenza entra in gioco il rapporto valore rispetto all'importo richiesto "Loan To Value" o abbreviato LTV , oramai vanno di moda questi termini che rendono più elegante il ragionamento.

Da proponente acquirente non mi preoccuperei troppo se il mutuo a me necessario per l'acquisto dovesse ammontare al 50/60% di quanto ho disponibile rispetto il prezzo concordato ( una volta ottenuta una predelibera sulla base reddituale).

Se le mie aspettative di finanziamento sono del 80% usuale ma teorico qualche dubbio e preoccupazione sarebbe leggittima
( La maggior parte dei periti prendono come parametri le risultanze OMI e la media dei prezzi proposti per quella determinata zona ) ma in ogni caso non è da trascurare il fatto che non tutti i periti delle banche ragionino allo stesso modo , quindi immagino che la cosa più ovvia sia accertarsi che il valore dell'immobile sia congruo rispetto al prezzo concordato e soprattutto non essere troppo fiduciosi di ottenere quell'80% (ltv) se pur congrui sulla base reddituale (rapporto rata reddito)

Altro da dire e da non trascurare è la richiesta di mutuo riferita all'importo
se chiedo 80k è un conto se ne chiedo 200K è un'altro anche se sono congruo su tutti i parametri ltv e rapporto rata reddito.

Il monoreddito non piace alle banche (ma visto che qui si parla di predelibera sulla base reddituale il problema non si dovrebbe verificare, sembrerebbe risolto a monte)

scusate ho scritto un poema
volevo esprimere il mio pensiero e postare due parole ma una parola tira l'altra


chiedo scusa per la lungaggine