La 179/92 (Ferrarini-Botta) ha abrogato i vincoli solo per gli immobili su terreno in diritto di proprietà.
Vediamo i commi 15-19 dell'articolo 35 della legge 865/71 abrogati dalla 179/92 (Ferrarini-Botta):
"Comma 15. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo, nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.
Comma 16. Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonchè del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario.
Comma 17. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari.
Comma 18. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma può essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio.
Comma 19. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. "
Come vedi, i commi abrogati si riferiscono alle aree in diritto di proprietà, non in diritto di superficie. Hanno quindi ragione il notaio e la banca.
Il comma 16 abrogato è quello relativo ai vincoli sul prezzo.
Assodato questo, la finanziaria 1999 ha consentito ai comuni di proporre la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, sostituendo la convenzione con una nuova, dietro pagamento di un corrispettivo (lo spirito della legge era quello di far cassa). In questo caso il comportamento varia da comune a comune: c'e' chi mantiene i vincoli nella nuova convenzione (tipicamente per 30 anni meno gli anni trascorsi dalla prima convenzione), c'e' chi li abroga del tutto assumendo che dato che il terreno diventa di proprietà scattano le abrogazioni della 179/92 (Ferrarini-Botta). Il proprietario si dovrebbe informare se il comune consente l'abolizione dei vincoli. I tempi potrebbero essere lunghi.
In sintesi, dato che hanno ragione banca e notaio (almeno secondo il mio parere), nell'atto bisogna scrivere il prezzo convenzionato e la banca ti darà il mutuo in base a quello. Scrivendo l'importo maggiorato, il venditore si espone a causa civile da parte tua per la restituzione della parte eccedente (l'atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza).
Dando somme in nero, vi esponete a rischi anche di carattere penale (antiriciclaggio, evasione, ecc.).
Riferimenti:
Legge 865/71:
Legge 865/71 - COOPERATIVE EDILIZIE | Ferrari Servizi Immobiliari
Legge 179/92 (Ferrarini-Botta):
LEGGE 17 febbraio 1992, n.179 - Norme per l'edilizia residenziale pubblica.
Vediamo i commi 15-19 dell'articolo 35 della legge 865/71 abrogati dalla 179/92 (Ferrarini-Botta):
"Comma 15. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo, nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.
Comma 16. Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonchè del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario.
Comma 17. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari.
Comma 18. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma può essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio.
Comma 19. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. "
Come vedi, i commi abrogati si riferiscono alle aree in diritto di proprietà, non in diritto di superficie. Hanno quindi ragione il notaio e la banca.
Il comma 16 abrogato è quello relativo ai vincoli sul prezzo.
Assodato questo, la finanziaria 1999 ha consentito ai comuni di proporre la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, sostituendo la convenzione con una nuova, dietro pagamento di un corrispettivo (lo spirito della legge era quello di far cassa). In questo caso il comportamento varia da comune a comune: c'e' chi mantiene i vincoli nella nuova convenzione (tipicamente per 30 anni meno gli anni trascorsi dalla prima convenzione), c'e' chi li abroga del tutto assumendo che dato che il terreno diventa di proprietà scattano le abrogazioni della 179/92 (Ferrarini-Botta). Il proprietario si dovrebbe informare se il comune consente l'abolizione dei vincoli. I tempi potrebbero essere lunghi.
In sintesi, dato che hanno ragione banca e notaio (almeno secondo il mio parere), nell'atto bisogna scrivere il prezzo convenzionato e la banca ti darà il mutuo in base a quello. Scrivendo l'importo maggiorato, il venditore si espone a causa civile da parte tua per la restituzione della parte eccedente (l'atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza).
Dando somme in nero, vi esponete a rischi anche di carattere penale (antiriciclaggio, evasione, ecc.).
Riferimenti:
Legge 865/71:
Legge 865/71 - COOPERATIVE EDILIZIE | Ferrari Servizi Immobiliari
Legge 179/92 (Ferrarini-Botta):
LEGGE 17 febbraio 1992, n.179 - Norme per l'edilizia residenziale pubblica.
è una normativa molto delicata, poco conosciuta (sembra strano, ma anche dai Comuni e da molti notai...
) e non ci si possono inventare vie d'uscita a piacere!
