Compravendita da amministratore di sostegno

[Shine]

Buongiorno, sono nuova, ma vi ho letto spesso e ho trovato i thread molto utili.

Avrei bisogno di consigli... ho già pronta da giorni la proposta irrevocabile di acquisto per un appartamento e un assegno circolare consistente rispetto alla perizia, ma ho "scoperto" che le planimetrie catastali dell'appartamento che voglio acquistare non sono aggiornate rispetto ai lavori di ristrutturazione eseguiti a inizio '90.
So già che questa condizione blocca la richiesta di erogazione del mutuo, perché quando il perito della banca viene a verificare, blocca la pratica.
A questo punto potrei condizionare la proposta all'erogazione del mutuo. Secondo voi si può parlare con la banca e avviare lo stesso la pratica rimandando la visita del perito?
Ho già inserito le garanzie solite, poi che sia conforme catastalmente allo stato di fatto ed in regola con la normativa edilizia ed urbanistica vigente, oltre che eventuali difformità urbanistiche e catastali dovranno regolarizzate a cura e spese del venditore.
Altro problema, l'amministratore di sostegno, prima deciso a vendere, adesso sta nicchiando dicendo che forse l'immobile servirà all'assistito per viverci. L'autorizzazione a vendere dal GT ce l'ha già da un pezzo, come posso fare per mettergli un po' di fretta? Rivolgendomi direttamente al GT, magari? O è a completa discrezione dell'amministratore di sostegno la decisione della vendita. Lo stesso amm. mi ha detto che se proprio voglio fare l'offerta posso mandarla e lui la gira al Giudice così come sta, ma che riaprirà la questione tra 2-3 mesi e la mia offerta non avrà priorità (io sono parente di 2° grado dell'amministrato il quale non è indipendente nella gestione di una vita autonoma, non perché sia menomato, ma per malattia psichica e... diciamo abitudine di una vita a non far niente).
Anche come tempistiche da dare alla proposta sono molto in dubbio, forse potrei vincolarle alla risposta del GT, anche se ha già dato l'autorizzazione?
Inoltre, ho letto che è molto difficile che il Giudice accetti un prezzo un po' inferiore alla perizia fatta fare dall'amministratore di sostegno. E' così?
Grazie!

 

[sgaravagli]

mi pare che il primo problema da superare sia decisione dell'amministratore di sostegno a vendere.....

io ti consiglio di far la proposta senza subordinazioni al mutuo, scrivi pero' a chiare lettere in proposta che il bene deve essere in regola urbanisticamente e catastalmente, fai accettare la proposta all'amministratore di sostegno e poi aspetta il giudice.... se ci sarà una risposta affermativa l'amministratore potrà mettere in atto tutto ciò' che serve a rendere l'immobile vendibile, come per legge..... al limite inserisci in proposta che il saldo prezzo avverrà a mezzo banca.... l'agente immobiliare cosa dice?

 

[francesca63]

A questo punto potrei condizionare la proposta all'erogazione del mutuo.

O alla conformità catastale e urbanistica , entro una data definita.
Ma se l’amministratore non vuole vendere...credo tu possa fare poco.
Ma non vuole vendere , o non vuole vendere a te ?

 

[Shine]

mi pare che il primo problema da superare sia decisione dell'amministratore di sostegno a vendere.....

io ti consiglio di far la proposta senza subordinazioni al mutuo, scrivi pero' a chiare lettere in proposta che il bene deve essere in regola urbanisticamente e catastalmente, fai accettare la proposta all'amministratore di sostegno e poi aspetta il giudice.... se ci sarà una risposta affermativa l'amministratore potrà mettere in atto tutto ciò' che serve a rendere l'immobile vendibile, come per legge..... al limite inserisci in proposta che il saldo prezzo avverrà a mezzo banca.... l'agente immobiliare cosa dice?

Grazie per la risposta.
Anch'io volevo farla senza subordinarla al mutuo, ma in questo caso non posso chiedere il mutuo fino a che non ho l'accettazione e l'amm. non ha sistemato le cose (attualmente neanche sa che ci sono difformità).
Il saldo a mezzo banca? Io avevo scritto: "€ .... (Euro ........./00) da versarsi al momento della stipula dell’atto notarile". A mezzo banca fa intendere a seguito accoglimento richiesta mutuo? Ma se la proposta non è condizionata al mutuo non penso che questa dicitura sia sufficiente.

mi pare che il primo problema da superare sia decisione dell'amministratore di sostegno a vendere.....

io ti consiglio di far la proposta senza subordinazioni al mutuo, scrivi pero' a chiare lettere in proposta che il bene deve essere in regola urbanisticamente e catastalmente, fai accettare la proposta all'amministratore di sostegno e poi aspetta il giudice.... se ci sarà una risposta affermativa l'amministratore potrà mettere in atto tutto ciò' che serve a rendere l'immobile vendibile, come per legge..... al limite inserisci in proposta che il saldo prezzo avverrà a mezzo banca.... l'agente immobiliare cosa dice?

Ah, l'agente non c'è, ho saputo dell'intenzione di vendere dallo stesso amministratore.

O alla conformità catastale e urbanistica , entro una data definita.
Ma se l’amministratore non vuole vendere...credo tu possa fare poco.
Ma non vuole vendere , o non vuole vendere a te ?

Avevo modificato la proposta in questo senso, con una data, ma poi ho pensato che così avrei messo inutilmente in allarme l'amministratore che come ho scritto sopra, non sa che ci sono difformità (diciamo che è stato molto leggero e che il perito incaricato, sono certa da tanti particolari errati riportati, che non è nemmeno venuto a vedere l'appartamento, cosa molto grave a mio avviso) e volevo tenere questa informazione a mio vantaggio, in qualche modo.
Venendo a conoscenza del problema, immagino si metterebbe in moto per trovare qualcuno che compra senza mutuo e accetta di acquistare per aggiornare poi a proprio carico. Oppure sarebbe l'amministratore stesso a far aggiornare le planimetrie per vendere al miglior offerente.
Fino a una quindicina di giorni fa voleva vendere e ne abbiamo parlato tranquillamente, una settimana fa quando ho chiamato per fissare un appuntamento e consegnare la proposta ha detto che la situazione è cambiata e l'amministrato potrebbe avere bisogno dell'appartamento (da sempre abita con i genitori). Da tempo si cerca di farlo accedere ad una comunità che rifiuta quasi sempre, ma so che c'è una sentenza del tribunale ordinario per allontanarlo da casa dei genitori (non ancora messa in atto) che fa sì che l'amm. voglia tenersi un piano B.
Quindi ha detto che fino a ottobre non prende in considerazione proposte, che posso mandarla, ma che comunque quando sarà il momento verrà valutata come le altre. Che ad oggi l'appartamento non è in vendita presso agenzie e portali, ma eventualmente lo sarà dopo.
Io avrei pensato di bypassare un po' questo atteggiamento rivolgendo la proposta anche al GT, ma non so bene come metterla giù... Diciamo che sono certa che l'amministrato non è in grado di gestirsi, anche se avesse bollette, ecc. pagate dai genitori (e sarebbe così) e fino a poco tempo fa questa opinione era condivisa dall'amministratore. Mah!

 

[sgaravagli]

@Shine ti ho consigliato di non inserire il subordine al mutuo, ma semplicemente che il saldo prezzo avverrà a mezzo banca per due motivi:
- mi pare di ave capito che se l'immobile è in regola dal punto di vista catastale ed urbanistico, tu non abbia problemi ad ottenere il finanziamento. siccome la legge sul catasto è indipendente dal mutuo, non sospendere gli effetti del contratto all'erogazione del saldo da parte dell'istituto di credito agevolerebbe l'autorizzazione da parte del giudice. dopo l'ok da parte del tribunale avrete modo e tempo per sistemare catasto e urbanistica

 

[Shine]

@ sgaravagli
Chiarissimo, grazie!
Adesso devo cercare di farmi venire qualche idea per smuovere questa situazione di stallo... Consigli?
Dimenticavo, è vero che quando si acquista tramite amm. di sost. l'offerta, tranne rari casi, non deve essere inferiore alla perizia?

 

[sgaravagli]

si

 

[francesca63]

Se l’amministratore continua a dire che , se dovesse propendere per la vendita, valuterà diverse eventuali offerte, l’impressione è
1] che la vendita sia lontana, perlomeno dubbia
2] che non è molto propenso a vendere a te
In teoria non sarebbe nemmeno necessario fare proposta: potreste firmare direttamente un preliminare, condizionato all’ok del giudice.

 

[Shine]

Se l’amministratore continua a dire che , se dovesse propendere per la vendita, valuterà diverse eventuali offerte, l’impressione è
1] che la vendita sia lontana, perlomeno dubbia
2] che non è molto propenso a vendere a te
In teoria non sarebbe nemmeno necessario fare proposta: potreste firmare direttamente un preliminare, condizionato all’ok del giudice.

Sto avendo questa impressione anche io. Lui dice che le cose sono cambiate repentinamente, ma è già da un po' prima che c'è questa sentenza di allontanamento, quindi non capisco il cambio di atteggiamento improvviso.
Comunque anche quando era tutto disponibile con me, mi aveva chiesto di fare una proposta semplice, con acconto prezzo, senza citare c.c., che poi se ci mettiamo d'accordo andiamo direttamente al rogito. Ma anche no!
Chissà, magari è l'amministrato che non vuole vendere a me... può essere. Che voce in capitolo ha?
Chiedere di fare il preliminare adesso secondo me non ha senso, immagino la risposta, potrei fare la proposta irrevocabile condizionata all'ok del GT che magari avrà più sale in zucca e capirà che una persona che non ha mai badato a se stessa non dovrebbe vivere da sola.

 

[francesca63]

Oppure sarebbe l'amministratore stesso a far aggiornare le planimetrie per vendere al miglior offerente.

Non è un gran deterrente; se l'urbanistica è a posto, far aggiornare le planimetrie è cosa do poco.

so che c'è una sentenza del tribunale ordinario per allontanarlo da casa dei genitori (non ancora messa in atto) che fa sì che l'amm. voglia tenersi un piano B.

Quindi potrebbe avere una logica tenere la casa. Non è detto che l'amministrato debba badare da solo a se stesso: perlomeno sul fronte spese ci penserebbe l'amministratore.
Poi è ovvio che non conoscendo la situazione rischiamo di fare commenti inutili.

Chiedere di fare il preliminare adesso secondo me non ha senso

Una proposta accettata E' un contratto preliminare; quindi tra fare una proposta e firmare un contratto poco cambierebbe.
Ma, ripeto , la possibilità di comprare quella casa mi pare remota.
Con condizione sospensiva per il mutuo la vedo ancora più improbabile, perché facilmente per quello sarebbe il giudice a dire no.