Compravendita di un immobile affittato

[Mikygab]

Salve,
sono interessata ad acquistare un immobile qui a Roma, ma ho scoperto che è affittato.
Durante la prima visita, l'agente immobiliare mi ha detto che non è un problema perchè l'affittuaria e la proprietaria di casa sono in ottimi rapporti e potrebbero farmi liberare casa entro aprile. Quando sono andata a parlarne in ufficio lo stesso agente mi ha detto che devo dar tempo all'affittuaria per trovare un'altra casa e quindi non prima di maggio.
La signora in questione dovrebbe avere un contratto di affitto 4+4 con scadenza 2018.
le mie domande sono:
1- Vorrei sapere, è possibile far rescindere dal contratto di affitto l'affittuario prima della scadenza, come palesato dall'agente immobiliare?
2- E nel caso in cui acquistassi la casa, (ovviamente mettendo come clausola la liberazione da parte dell'affittuaria entro una data scadenza pena l'annullamento), e l'affittuaria non se ne andasse entro il termine stabilito, cosa posso fare? posso chiedere come penale il doppio della caparra versata?
3- come posso tutelarmi anche nel caso in cui al momento del compromesso dalla visura ipotecaria non risultasse nulla, ma poi il proprietario ne accendesse una?
4- nel caso in cui la trattativa andasse a buon fine ma la casa poi non fosse libera il giorno deciso, salterebbe l'accordo. devo dare comunque la provvigione?
Scusate per le tante domande.
Vi ringrazio,
Mikygab

 

[Giuseppe Di Massa]

1) no
2) azione legale per liberare l'immobile
3) non deve esserci al rogito, in caso contrario non si può fare l'atto ed il proprietario diventa inadempiente (deve restituirti il doppio della caparra e pagarti i danni)
4) dipende da come viene impostata, mettete una clausola sospensiva

 

[Bagudi]

Vorrei sapere, è possibile far rescindere dal contratto di affitto l'affittuario prima della scadenza, come palesato dall'agente immobiliare?

Se l'affittuario è d'accordo, gli si fa fare il recesso anticipato.

 

[manto]

facile fai solo un preliminare con condizione di liberare l'appartamento entro una settimana dalla stipula, quindi il saldo/ stipula avverrà a appartamento libero.

 

[Rosa1968]

facile fai solo un preliminare con condizione di liberare l'appartamento entro una settimana dalla stipula, quindi il saldo/ stipula avverrà a appartamento libero.

quindi stipula o non stipula perché qui non ho capito un passaggio.
E' un bel problema, dovrebbe invece, se interessato all'appartamento fare una proposta con la sospensiva alla liberazione dell'immobile entro il. L'appartamento deve essere liberato materialmente e solo dopo si può procedere a fare il preliminare. Tutto il resto è rischioso dato che c'è in essere un contratto di affitto.

 

[Mikygab]

quindi stipula o non stipula perché qui non ho capito un passaggio.
E' un bel problema, dovrebbe invece, se interessato all'appartamento fare una proposta con la sospensiva alla liberazione dell'immobile entro il. L'appartamento deve essere liberato materialmente e solo dopo si può procedere a fare il preliminare. Tutto il resto è rischioso dato che c'è in essere un contratto di affitto.

Ma se mi consegnassero la rescissione consensuale del contratto di affitto (alla data nella quale vorrei entrare o magari la data del rogito 2/3 giorni dopo questa data) con imposta di registro saremmo tutelati ?!?!

 

[Rosa1968]

No

 

[davideboschi]

Io lascerei perdere le lettere di rescissione del contratto e che se la sbrighino il propietario e l'affittuario. Per te l'importante è che l'appartamento sia libero da vincoli e da occupanti.

Secondo me a tale scopo basta che scrivi nel preliminare la data prevista per il rogito, e che condizione essenziale e improrogabile è che l'appartamento deve essere libero entro tale data. Riservati inoltre la possibilità di verificare materialmente questa condizione entro la data stessa.
in questo modo, se entro il rogito l'appartamento non è libero, il venditore risulta inadempiente e ti deve il doppio della caparra.

Oppure, se siete ancora in fase di proposta, fai la proposta di acquisto inserendo la condizione sospensiva che entro una certa data l'appartamento deve essere libero. In questo caso lui non può incassare la caparra né tu pretendere il doppio se la condizione non si avvera: in questo caso, liberi tutti. Anche di formulare un'altra proposta, se vuoi.