Compravendita e modalità di pagamento al rogito

[gabriele82rm]

Ciao,

sono alla fase conclusiva di una compravendita, e mi sto imbattendo in qualche grattacapo in merito al modo in cui effettuare il pagamento al rogito, su cui vorrei un parere.

Faccio le dovute premesse:

• il venditore ha un mutuo con ING, che va estinto in fase di rogito. ING purtroppo non invia funzionari fisicamente al rogito, e l'unica modalità di estinzione che ha indicato nella lettera di conteggi è il bonifico.
• Io a mia volta farò un mutuo con CheBanca! La premessa importantissima è che il mio mutuo ha un ammontare inferiore alla parte rimanente del mutuo del venditore (200K€ io con CheBanca - 250K€ il venditore con ING)
• La rimanenza del saldo previsto al rogito, andrò a pagarla con mia liquidità. Importante anche qui sottolineare che la mia liquidità supera il residuo del mutuo del venditore (270K€)

Per qualche motivo che fatico a capire, la mia stessa banca ha inviato una lettera al Notaio da me scelto per sottolineare appunto come il loro mutuo fosse inferiore in importo al mutuo del venditore e come questo fosse un problema. Non potendo usare assegni circolari, suggeriscono al Notaio di passare per un deposito presso conto del Notaio stesso, dove sia CheBanca (per 200K) che il sottoscritto (per rimanenti 50K) dovremmo andare a fare un bonifico. Successivamente, sarebbe il Notaio stesso ad estinguere il mutuo del venditore con un unico bonifico. Ho chiesto a CheBanca! perchè non si potesse molto più semplicemente effettuare due bonifici verso ING (uno loro - uno io) direttamente in fase di rogito. Non mi hanno dato alcuna spiegazione, limitandosi a dire che non si poteva fare.
Il notaio ha ulteriormente rincarato la dose, sottolineando come fosse tecnicamente rischioso andare ad estinguere il mutuo con due bonifici. In particolare, sottolineando che, se ci fossero stati problemi tecnici con il mio bonifico personale, sarebbe stato un problema (premetto che il notaio si fa pagare per questo servizio di deposito).

Sinceramente non capisco alcune cose. Nello specifico:

• ING non chiede esplicitamente un solo bonifico. Perchè quindi tanta attenzione al numero dei bonifici?
• Perchè se qualcosa va storto al mio bonifico può essere un problema, mentre se ad andare storto fosse il boniffico emesso dal notaio tutto sarebbe comunque più semplice? Perchè ha un ruolo di pubblico ufficiale?
• Perchè sia la banca che il notaio mi indicano questa come l'unica possibilità, quando almeno io ne vedo una molto più semplice? Infatti, anche qualora serva effettivamente un solo bonifico per estinguere il mutuo ING, la soluzione potrebbe essere: (1) usare la mia liquidità per estinguere il mutuo ING con un unico bonifico (visto che 270K > 250K) e (2) usare invece il mio mutuo CheBanca più una mia quota per saldare la rimanenza direttamente al venditore. Chi dice infatti che il mio mutuo vada per forza usato solo verso il mutuo ING? Quello che prospetto io non si può fare?

Mi sto perdendo io qualcosa o la mia banca per cautelarsi, ed il notaio per lucrarci, mi stanno semplicemente indicando la strada più conveniente per loro?

Grazie
Gabriele

 

[philippo]

Ciao,

sono alla fase conclusiva di una compravendita, e mi sto imbattendo in qualche grattacapo in merito al modo in cui effettuare il pagamento al rogito, su cui vorrei un parere.

Faccio le dovute premesse:

• il venditore ha un mutuo con ING, che va estinto in fase di rogito. ING purtroppo non invia funzionari fisicamente al rogito, e l'unica modalità di estinzione che ha indicato nella lettera di conteggi è il bonifico.
• Io a mia volta farò un mutuo con CheBanca! La premessa importantissima è che il mio mutuo ha un ammontare inferiore alla parte rimanente del mutuo del venditore (200K€ io con CheBanca - 250K€ il venditore con ING)
• La rimanenza del saldo previsto al rogito, andrò a pagarla con mia liquidità. Importante anche qui sottolineare che la mia liquidità supera il residuo del mutuo del venditore (270K€)

Per qualche motivo che fatico a capire, la mia stessa banca ha inviato una lettera al Notaio da me scelto per sottolineare appunto come il loro mutuo fosse inferiore in importo al mutuo del venditore e come questo fosse un problema. Non potendo usare assegni circolari, suggeriscono al Notaio di passare per un deposito presso conto del Notaio stesso, dove sia CheBanca (per 200K) che il sottoscritto (per rimanenti 50K) dovremmo andare a fare un bonifico. Successivamente, sarebbe il Notaio stesso ad estinguere il mutuo del venditore con un unico bonifico. Ho chiesto a CheBanca! perchè non si potesse molto più semplicemente effettuare due bonifici verso ING (uno loro - uno io) direttamente in fase di rogito. Non mi hanno dato alcuna spiegazione, limitandosi a dire che non si poteva fare.
Il notaio ha ulteriormente rincarato la dose, sottolineando come fosse tecnicamente rischioso andare ad estinguere il mutuo con due bonifici. In particolare, sottolineando che, se ci fossero stati problemi tecnici con il mio bonifico personale, sarebbe stato un problema (premetto che il notaio si fa pagare per questo servizio di deposito).

Sinceramente non capisco alcune cose. Nello specifico:

• ING non chiede esplicitamente un solo bonifico. Perchè quindi tanta attenzione al numero dei bonifici?
• Perchè se qualcosa va storto al mio bonifico può essere un problema, mentre se ad andare storto fosse il boniffico emesso dal notaio tutto sarebbe comunque più semplice? Perchè ha un ruolo di pubblico ufficiale?
• Perchè sia la banca che il notaio mi indicano questa come l'unica possibilità, quando almeno io ne vedo una molto più semplice? Infatti, anche qualora serva effettivamente un solo bonifico per estinguere il mutuo ING, la soluzione potrebbe essere: (1) usare la mia liquidità per estinguere il mutuo ING con un unico bonifico (visto che 270K > 250K) e (2) usare invece il mio mutuo CheBanca più una mia quota per saldare la rimanenza direttamente al venditore. Chi dice infatti che il mio mutuo vada per forza usato solo verso il mutuo ING? Quello che prospetto io non si può fare?

Mi sto perdendo io qualcosa o la mia banca per cautelarsi, ed il notaio per lucrarci, mi stanno semplicemente indicando la strada più conveniente per loro?

Grazie
Gabriele

Il notaio non sei tu quindi o dai per buona la strada che ti ha indicato, oppure consulti un altro notaio.

 

[francesca63]

ING non chiede esplicitamente un solo bonifico. Perchè quindi tanta attenzione al numero dei bonifici?

Ing avrà predisposto un documento di assenso alla cancellazione dell’ipoteca , se e quando riceve il saldo del mutuo di 250.000 euro: poiché il pagamento di questa somma sarà effettuato al rogito o poco prima, come hai spiegato, solo con il controllo del notaio la tua banca è sicura che tutto verrà eseguito con le corrette procedure, per tutelarsi e avere la certezza di poter iscrivere ipoteca di primo grado sul tuo nuovo immobile.

Perchè sia la banca che il notaio mi indicano questa come l'unica possibilità, quando almeno io ne vedo una molto più semplice? Infatti, anche qualora serva effettivamente un solo bonifico per estinguere il mutuo ING, la soluzione potrebbe essere: (1) usare la mia liquidità per estinguere il mutuo ING con un unico bonifico (visto che 270K > 250K) e (2) usare invece il mio mutuo CheBanca più una mia quota per saldare la rimanenza direttamente al venditore. Chi dice infatti che il mio mutuo vada per forza usato solo verso il mutuo ING? Quello che prospetto io non si può fare?

Questa soluzione potrebbe andare bene, a patto di eseguire il bonifico di 250.000 , ad estinzione del mutuo del venditore, in anticipo rispetto al giorno del rogito.
Oppure potresti fare in anticipo un bonifico di 50.000 euro a titolo di integrazione caparra (che il venditore dovrà usare per ridurre l’entità del mutuo residuo), firmando una scrittura integrativa al preliminare, e in questo modo il tuo mutuo di 200.000 sarebbe uguale al mutuo residuo.
Ma tutto andrebbe predisposto per tempo, e non hai specificato quanto manca al rogito.

In ogni caso, visto che il problema è la mancata presenza al rogito del funzionario della banca del venditore, a mio avviso dovrebbe essere lui a farsi carico del costo del deposito prezzo.

 

[gabriele82rm]

Questa soluzione potrebbe andare bene, a patto di eseguire il bonifico di 250.000 , ad estinzione del mutuo del venditore, in anticipo rispetto al giorno del rogito.
Ma tutto andrebbe predisposto per tempo.

Grazie per il chiarimento e la conferma. Pensavo di eseguire un BIR a valle della lettura dell'atto, il giorno stesso del rogito, in quanto CheBanca mi ha assegnato un consulente a cui posso telefonare che lo eseguirà per mio conto. Mi hanno assicurato che in questa modalità data valuta sarebbe il giorno stesso del rogito. Mi rendo conto che in questo modo siamo molto al limite con i tempi, però mi sembra sia l'opzione a maggior tutela. Sinceramente, se dovessi esser obbligato a fare il bonifico il giorno prima, allora preferire l'opzione del deposito presso notaio, offre una maggior garanzia.

 

[philippo]

Grazie per il chiarimento e la conferma. Pensavo di eseguire un BIR a valle della lettura dell'atto, il giorno stesso del rogito, in quanto CheBanca mi ha assegnato un consulente a cui posso telefonare che lo eseguirà per mio conto. Mi hanno assicurato che in questa modalità data valuta sarebbe il giorno stesso del rogito. Mi rendo conto che in questo modo siamo molto al limite con i tempi, però mi sembra sia l'opzione a maggior tutela. Sinceramente, se dovessi esser obbligato a fare il bonifico il giorno prima, allora preferire l'opzione del deposito presso notaio, offre una maggior garanzia.

Il deposito presso il notaio può andare bene quando non ci sono ipoteche da estinguere. Le condizioni le detta la banca del venditore e non vedo il motivo per cui avere dubbi, anche perché o così o non compri

 

[brina82]

In ogni caso, visto che il problema è la mancata presenza al rogito del funzionario della banca del venditore, a mio avviso dovrebbe essere lui a farsi carico del costo del deposito prezzo.

Non penso sia obbligato a venire.

Ciao,

sono alla fase conclusiva di una compravendita, e mi sto imbattendo in qualche grattacapo in merito al modo in cui effettuare il pagamento al rogito, su cui vorrei un parere.

Faccio le dovute premesse:

• il venditore ha un mutuo con ING, che va estinto in fase di rogito. ING purtroppo non invia funzionari fisicamente al rogito, e l'unica modalità di estinzione che ha indicato nella lettera di conteggi è il bonifico.
• Io a mia volta farò un mutuo con CheBanca! La premessa importantissima è che il mio mutuo ha un ammontare inferiore alla parte rimanente del mutuo del venditore (200K€ io con CheBanca - 250K€ il venditore con ING)
• La rimanenza del saldo previsto al rogito, andrò a pagarla con mia liquidità. Importante anche qui sottolineare che la mia liquidità supera il residuo del mutuo del venditore (270K€)

Per qualche motivo che fatico a capire, la mia stessa banca ha inviato una lettera al Notaio da me scelto per sottolineare appunto come il loro mutuo fosse inferiore in importo al mutuo del venditore e come questo fosse un problema. Non potendo usare assegni circolari, suggeriscono al Notaio di passare per un deposito presso conto del Notaio stesso, dove sia CheBanca (per 200K) che il sottoscritto (per rimanenti 50K) dovremmo andare a fare un bonifico. Successivamente, sarebbe il Notaio stesso ad estinguere il mutuo del venditore con un unico bonifico. Ho chiesto a CheBanca! perchè non si potesse molto più semplicemente effettuare due bonifici verso ING (uno loro - uno io) direttamente in fase di rogito. Non mi hanno dato alcuna spiegazione, limitandosi a dire che non si poteva fare.
Il notaio ha ulteriormente rincarato la dose, sottolineando come fosse tecnicamente rischioso andare ad estinguere il mutuo con due bonifici. In particolare, sottolineando che, se ci fossero stati problemi tecnici con il mio bonifico personale, sarebbe stato un problema (premetto che il notaio si fa pagare per questo servizio di deposito).

Sinceramente non capisco alcune cose. Nello specifico:

• ING non chiede esplicitamente un solo bonifico. Perchè quindi tanta attenzione al numero dei bonifici?
• Perchè se qualcosa va storto al mio bonifico può essere un problema, mentre se ad andare storto fosse il boniffico emesso dal notaio tutto sarebbe comunque più semplice? Perchè ha un ruolo di pubblico ufficiale?
• Perchè sia la banca che il notaio mi indicano questa come l'unica possibilità, quando almeno io ne vedo una molto più semplice? Infatti, anche qualora serva effettivamente un solo bonifico per estinguere il mutuo ING, la soluzione potrebbe essere: (1) usare la mia liquidità per estinguere il mutuo ING con un unico bonifico (visto che 270K > 250K) e (2) usare invece il mio mutuo CheBanca più una mia quota per saldare la rimanenza direttamente al venditore. Chi dice infatti che il mio mutuo vada per forza usato solo verso il mutuo ING? Quello che prospetto io non si può fare?

Mi sto perdendo io qualcosa o la mia banca per cautelarsi, ed il notaio per lucrarci, mi stanno semplicemente indicando la strada più conveniente per loro?

Grazie
Gabriele

Sei sicuro che la tua banca concorda nella modalità da te descritta, e cioè che tu "anticipi" i soldi per l'estinzione e poi la tua banca li restituisce a te?

È chiaro che il tuo bonifico dovrebbe essere "istantaneo".

 

[gabriele82rm]

Sei sicuro che la tua banca concorda nella modalità da te descritta, e cioè che tu "anticipi" i soldi per l'estinzione e poi la tua banca li restituisce a te?

La mia banca (CheBanca!) non dovrebbe restituirli a me. Dovrebbe semplicemente erogare il mutuo a beneficiario il venditore. In fin dei conti, se assumessimo per un secondo uno scenario di compravendita dove il venditore non avesse alcun mutuo pregresso, a chi dovrebbe erogare il mutuo la mia banca? Al venditore appunto. Premesso che l'alternativa che io ho ipotizzato è chiaramente da condividere con la mia banca, quindi ad oggi non posso esser sicuro al 100% che venga accettato da loro, formalmente non mi sembra un ragionamento insensato. Una banca può erogare un mutuo o per estinguerne un altro, o direttamente al venditore penso.

 

[francesca63]

Pensavo di eseguire un BIR a valle della lettura dell'atto, il giorno stesso del rogito, in quanto CheBanca mi ha assegnato un consulente a cui posso telefonare che lo eseguirà per mio conto.

Si, anch’io ho fatto così per un acquisto immobiliare all’estero : però non c’erano mutui di mezzo.
Devi essere certo che la prova dell’avvenuto bonifico irrevocabile (se non la somma stessa sul conto del debitore) sia disponibile in tempo reale: altrimenti meglio il deposito prezzo.

Non penso sia obbligato a venire.

No, certo: ma resta un “problema” del venditore: sue le spese conseguenti.

Sei sicuro che la tua banca concorda nella modalità da te descritta, e cioè che tu “anticipi” i soldi per l’estinzione e poi la tua banca li restituisce a te ?

La banca non deve restituire nulla: eroga il mutuo richiesto (i 200.000) a saldo del prezzo direttamente al venditore.

 

[francesca63]

Il deposito presso il notaio può andare bene quando non ci sono ipoteche da estinguere.

Perché ? Da dove deriva tale certezza (errata) ?

Le condizioni le detta la banca del venditore e non vedo il motivo per cui avere dubbi, anche perché o così o non compri

Inutilmente pessimista: non si tratta di due spicci tra ignoranti…
La soluzione c’è , e verrà trovata: mica tutti preferiscono essere conflittuali a prescindere 😉

 

[brina82]

La mia banca (CheBanca!) non dovrebbe restituirli a me. Dovrebbe semplicemente erogare il mutuo a beneficiario il venditore. In fin dei conti, se assumessimo per un secondo uno scenario di compravendita dove il venditore non avesse alcun mutuo pregresso, a chi dovrebbe erogare il mutuo la mia banca? Al venditore appunto. Premesso che l'alternativa che io ho ipotizzato è chiaramente da condividere con la mia banca, quindi ad oggi non posso esser sicuro al 100% che venga accettato da loro, formalmente non mi sembra un ragionamento insensato. Una banca può erogare un mutuo o per estinguerne un altro, o direttamente al venditore penso.

Quindi parliamo di 4-500k di immobile, questo pezzo mi mancava.

Perchè la banca non vuol rischiare i suoi 200k? Semplice, perchè neppure tu lo faresti (e tu non sei una banca):

Sinceramente, se dovessi esser obbligato a fare il bonifico il giorno prima, allora preferire l'opzione del deposito presso notaio, offre una maggior garanzia.

E se tu non riuscissi più a fare il bonifico perchè ti entrano nel conto e ti rubano i tuoi 270k la mattina stessa? Penso che salterebbe tutto e la banca avrebbe diritto alla restituzione dei 200k erogati un attimo prima di te, tuttavia sono sempre rogne e impicci.

Potresti proporre la tua soluzione di bonificare i 50k la mattina stessa e SOLO DOPO che ING li abbia ricevuti (comunicandolo per email a te e/o a CHE BANCA) CHE BANCA bonifica i restanti 200k, ma dovreste prendere appuntamento col Notaio in primissima mattinata.

È chiaro che se tutti bonificano al Notaio si ha certezza della bontà dell'operazione, essendo appunto pubblico ufficiale e quindi garante di tutta la questione: qualora qualche bonifico saltasse, il Notaio restituirebbe le somme alle altre parti. Infatti:

Il deposito presso il notaio può andare bene quando non ci sono ipoteche da estinguere.

È un'affermazione non corretta e anzi, serve a maggior ragione proprio in casi complicati di situazioni debitorie in essere (casi più complicati di quello descritto, anche in presenza di diverse ipoteche e anche pignoramenti).