Compravendita familiare

[woodruff]

Buonasera,
a breve penso di rivolgermi ad un notaio ma volevo prima il consiglio di qualche esperto in materia, così anche da poter fare le domande giuste.
La situazione è questa:

I miei genitori hanno una casa di proprietà dal valore di 400mila euro che vogliono spartire tra me e mio fratello. In famiglia ci siamo messi d'accordo che la casa verrà intestata a me, a patto che io ne paghi la metà (in sostanza rilevo la quota di mio fratello).
All'atto di vendita mi verrà quindi ceduta per 200mila euro.

Cosa comporta un atto di vendita così inferiore rispetto al valore di mercato? Si può far scrivere sull'atto notarile che la casa la sto pagando così poco perché in realtà metà è già mia "di diritto"?
Quali precauzioni si possono prendere onde evitare che la Guardia di Finanza ci faccia la pulci tra qualche anno? Anche se non abbiamo nulla da nascondere vorrei evitare inutili e lunghe perdite di tempo.

Grazie mille per il vostro aiuto prezioso

 

[od1n0]

Cosa comporta un atto di vendita così inferiore rispetto al valore di mercato? Si può far scrivere sull'atto notarile che la casa la sto pagando così poco perché in realtà metà è già mia "di diritto"?

In base a quale diritto sarebbe gia' tua?

 

[woodruff]

In base a quale diritto sarebbe gia' tua?

Non saprei, per questo l'ho messo tra virgolette
I miei genitori vogliono cedere questa casa ora ai due legittimi ereditiari che siamo soltanto io e mio fratello.
Non potendo dividere fisicamente la casa a metà e dato che a mio fratello non interessa viverci ci siamo trovati verbalmente d'accordo sul fatto che metà della casa è sua e metà della casa è mia. Io vorrei comprare la restante metà e far sì che la casa diventi interamente mia.
Da questo ragionamento saltano fuori i 200mila euro di compravendita che ho tirato fuori nel primo post.

 

[od1n0]

Non saprei, per questo l'ho messo tra virgolette
I miei genitori vogliono cedere questa casa ora ai due legittimi ereditiari che siamo soltanto io e mio fratello.
Non potendo dividere fisicamente la casa a metà e dato che a mio fratello non interessa viverci ci siamo trovati verbalmente d'accordo sul fatto che metà della casa è sua e metà della casa è mia. Io vorrei comprare la restante metà e far sì che la casa diventi interamente mia.
Da questo ragionamento saltano fuori i 200mila euro di compravendita che ho tirato fuori nel primo post.

Tieni presente che qualsiasi accordo prima che maturi il diritto all'eredità e' nullo.E questo matura con la dipartita..Domanda: non potete demandare la divisione che stai prospettando al futuro ovvero quando sorgeranno i diritti?

 

[woodruff]

Tieni presente che qualsiasi accordo prima che maturi il diritto all'eredità e' nullo.E questo matura con la dipartita..Domanda: non potete demandare la divisione che stai prospettando al futuro?

Questo significa che anche se scriviamo tutto in un atto notarile, una volta che diventa eredità, non vale più nulla?

In realtà la risposta alla tua domanda è no.. perché siamo già un po' troppo in la con i tempi. Io ho 31 anni e mio fratello quasi 40. Ed entrambi vorremmo iniziare a vivere da soli in case separate. Inizialmente l'idea dei miei genitori era di vendere la casa ad estranei per poi comprarci due case separate di egual prezzo.
Ma questa soluzione scontentava tutti perché questa è una casa di famiglia (qui ci abitava mia nonna negli anni '50 e i miei ci abitano dal '70) e dispiacerebbe un po' a tutti darla via.
Da qui l'idea di prendermi prima la mia parte e di pagarne la metà per fare tutto il più equo possibile.

E' così un grosso problema che i miei genitori vogliano vendermi una casa di loro proprietà ad un prezzo più basso di quello del mercato?

 

[od1n0]

Questo significa che anche se scriviamo tutto in un atto notarile, una volta che diventa eredità, non vale più nulla?

In realtà la risposta alla tua domanda è no.. perché siamo già un po' troppo in la con i tempi. Io ho 31 anni e mio fratello quasi 40. Ed entrambi vorremmo iniziare a vivere da soli in case separate. Inizialmente l'idea dei miei genitori era di vendere la casa ad estranei per poi comprarci due case separate di egual prezzo.
Ma questa soluzione scontentava tutti perché questa è una casa di famiglia (qui ci abitava mia nonna negli anni '50 e i miei ci abitano dal '70) e dispiacerebbe un po' a tutti darla via.
Da qui l'idea di prendermi prima la mia parte e di pagarne la metà per fare tutto il più equo possibile.

E' così un grosso problema che i miei genitori vogliano vendermi una casa di loro proprietà ad un prezzo più basso di quello del mercato?

No non significa che l'atto di compravendita non vale significa che oggi non potete accordarvi per un diritto che non e' ancora maturato.
Grosso no ma dipende quanto andcete d'accordo tu e tuo fratello al momento della successione
Fiscalmente l'importante e' che paghi le imposte sul valore catastale a prescindere poi dal valore della compravendita.
I 200.000 euro che pagherai ai tuoi sono soldi tuoi e i tuoi li doneranno a tuo fratello una volta incassati?

 

[Manzoni Maurizio]

Vedo 2 soluzioni:
1- atto do compravendita dai genitori a te e il fratello che poi vende a te il 50%.
2- donazione dai genitori a te e il fratello che vende a te il 50%.
Sentirei 2 notai.

 

[marcellogall]

Per evitare futuri contenziosi potreste far fare una donazione del 50% a ciascuno di voi e in seguito acquistare la parte di tuo fratello per 200.000,00 Euro.
Questo sempre che tu possa pagare direttamente i 200.000,00 Euro.
Trattandosi di un fratello che si fida potresti anche fare il pagamento scaglionato secondo le tue necessità
Rimarrebbero in sostanza le problematiche relative ad una futura vendita da parte tua con concessione di mutuo.
Comunque è un problema da affrontare con un bravo notaio.

 

[woodruff]

No non significa che l'atto di compravendita non vale significa che oggi non potete accordarvi per un diritto che non e' ancora maturato.
Grosso no ma dipende quanto andcete d'accordo tu e tuo fratello al momento della successione
Fiscalmente l'importante e' che paghi le imposte sul valore catastale a prescindere poi dal valore della compravendita.
I 200.000 euro che pagherai ai tuoi sono soldi tuoi e i tuoi li doneranno a tuo fratello una volta incassati?

Per quanto so che le cose quando c'è una eredità di mezzo cambiano sempre moltissimo, io e mio fratello siamo sempre andati molto d'accordo soprattutto su questi temi.
I 200mila sì, sono soldi miei nel senso che mi aprirei un mutuo e glieli darei ai miei genitori che poi li daranno a mio fratello.

Vedo 2 soluzioni:
1- atto do compravendita dai genitori a te e il fratello che poi vende a te il 50%.
2- donazione dai genitori a te e il fratello che vende a te il 50%.
Sentirei 2 notai.

Per evitare futuri contenziosi potreste far fare una donazione del 50% a ciascuno di voi e in seguito acquistare la parte di tuo fratello per 200.000,00 Euro.
Questo sempre che tu possa pagare direttamente i 200.000,00 Euro.
Trattandosi di un fratello che si fida potresti anche fare il pagamento scaglionato secondo le tue necessità
Rimarrebbero in sostanza le problematiche relative ad una futura vendita da parte tua con concessione di mutuo.
Comunque è un problema da affrontare con un bravo notaio.

Grazie ad entrambi per la risposta, mi sembra di capire che il problema più "grosso" sia il possibile contenzioso che mio fratello potrebbe aprire una volta che i miei non ci saranno più piuttosto che la compravendita ad un prezzo più basso del valore immobiliare.
A breve comunque sentiremo uno o più notai, grazie mille

 

[od1n0]

Per quanto so che le cose quando c'è una eredità di mezzo cambiano sempre moltissimo, io e mio fratello siamo sempre andati molto d'accordo soprattutto su questi temi.
I 200mila sì, sono soldi miei nel senso che mi aprirei un mutuo e glieli darei ai miei genitori che poi li daranno a mio fratello.

Uhm hai gia' verificato con la banca la possibilità di accendere un mutuo alle condizioni di vendita stabilite?