Compravendita futura immobile e rischi

[davs]

Buongiorno, si è a sottoporre la seguente casistica:
Il soggetto X è interessato ad acquisto di immobile (appartamento) cat. A dal soggetto Y ad un costo indicativo di €. 250k.

Il suddetto immobile risulta attualmente locato dal soggetto Y al soggetto Z e potrà essere liberato solo tra 1 anno (marzo 2025).

- In che modo può concludersi la compravendita (futura – a marzo 2025) tra X e Y, vincolando le parti ad impegnarsi tra un anno ed alle condizioni economiche pattuite, prevedendo il versamento delle somme al momento dell’effettiva compravendita (marzo ’25)? Può essere equiparato a acquisto immobile da costruire “su carta” con compromesso iniziale (e relativa minima caparra) e atto futuro?

- Con riferimento al costo indicativo di €. 250k, quale potrebbe essere un congruo “deprezzamento” e quindi nuovo costo per l’immobile, dettato dall’indisponibilità dello stesso per un anno? In che modo il soggetto X lo richiede/giustifica al venditore (soggetto Y)?

- Immaginando un pre-accordo tra soggetto X e soggetto Y sulla futura vendita (tra un anno) del suddetto immobile, il soggetto X s’impegnerebbe ad acquistare l’appartamento in base alle condizioni attuali dello stesso, non conoscendo il “deperimento” naturale tra un anno ed possibili danneggiamenti sull’immobile o su parti dello stesso (es. porte, pavimenti, ecc.) che potrebbero esserci da parte del proprietario (soggetto Y) o inquilino attuale (soggetto Z). In che modo può l’acquirente (soggetto X) tutelarsi da questo?

 

[ingelman]

Premesso che pleriminarmente puoi fare tutti gli accordi che vuoi, ma vista la lungaggine della ipotetica conclusione, suggerirei un preliminare trascritto.

Per tutte le altre considerazioni, quando si sta per acquistare un immobile locato lo dovresti considerare comunque da ristrutturare, per tutte le altre considerazioni sul prezzo attuale e quello futuro, si possono fare solo ipotetiche proiezioni.

Sono tante le cose da valutare e considerare .......
Io piuttosto mi preoccuperei se il signor Z non dovesse liberare l'immobile come ipotizzato
(mi preoccuperei sia da acquirente che nei panni del venditore )

 

[francesca63]

In che modo può concludersi la compravendita (futura – a marzo 2025) tra X e Y, vincolando le parti ad impegnarsi tra un anno ed alle condizioni economiche pattuite, prevedendo il versamento delle somme al momento dell’effettiva compravendita (marzo ’25)?

Una delle alternative è che si firma oggi un contratto preliminare, con condizione sospensiva legata alla liberazione dell’immobile entro marzo 2025: ovvero, se non sarà libero, non se ne fa nulla, e nessuno ci rimette soldi . Ma X avrà sbattuto via un anno di tempo: inoltre, se uno dei due cambia idea, ci sono poche tutele per l’altra parte.
L’altra possibilità è firmare un contratto preliminare per immobile libero, con rogito a marzo 2025 , e versamento di caparra: se non sarà libero, Y sarà inadempiente e dovrà rendere il doppio della caparra ricevuta.

In entrambi i casi, se X necessità di mutuo, deve essere già certo di poterlo avere, perché non sarebbe logico inserire sospensiva apposita, vista l’incertezza .

Con riferimento al costo indicativo di €. 250k, quale potrebbe essere un congruo “deprezzamento” e quindi nuovo costo per l’immobile, dettato dall’indisponibilità dello stesso per un anno? In che modo il soggetto X lo richiede/giustifica al venditore (soggetto Y)?

La richiesta dei 250.000 dovrebbe essere già stata formulata tenendo conto dell’ indisponibilità per un anno dell’immobile.
Se X ritiene che sia troppo alta, fa una proposta inferiore, ma non ci sono parametri a cui rifarsi, se non il prezzo di immobili simili già liberi.

In che modo può l’acquirente (soggetto X) tutelarsi da questo?

A parte il normale deterioramento da uso, se ci sono danni evidenti e di un certo peso può far decurtare dal saldo prezzo tali cifre: ma se Y non concorda, parte un contenzioso.
Potrebbe aiutare fare foto e descrizioni accurate di tutti gli ambienti, per provare le condizioni attuali .

 

[cristian casabella]

Il "congruo" deprezzamento lo potresti avere e probabilmente ottenere acquistando oggi con appartamento locato e poi avresti tu il diritto/dovere di far liberare l'appartamento fra 1 anno mandando disdetta e andandoci poi a vivere

Altrimenti al massimo aspetterei 6/9 mesi e vedere se ancora in vendita di cominciare una trattativa ed in caso fare preliminare

 

[GEO_DGE_1]

Buongiorno, si è a sottoporre la seguente casistica:
Il soggetto X è interessato ad acquisto di immobile (appartamento) cat. A dal soggetto Y ad un costo indicativo di €. 250k.

Il suddetto immobile risulta attualmente locato dal soggetto Y al soggetto Z e potrà essere liberato solo tra 1 anno (marzo 2025).

- In che modo può concludersi la compravendita (futura – a marzo 2025) tra X e Y, vincolando le parti ad impegnarsi tra un anno ed alle condizioni economiche pattuite, prevedendo il versamento delle somme al momento dell’effettiva compravendita (marzo ’25)? Può essere equiparato a acquisto immobile da costruire “su carta” con compromesso iniziale (e relativa minima caparra) e atto futuro?

- Con riferimento al costo indicativo di €. 250k, quale potrebbe essere un congruo “deprezzamento” e quindi nuovo costo per l’immobile, dettato dall’indisponibilità dello stesso per un anno? In che modo il soggetto X lo richiede/giustifica al venditore (soggetto Y)?

- Immaginando un pre-accordo tra soggetto X e soggetto Y sulla futura vendita (tra un anno) del suddetto immobile, il soggetto X s’impegnerebbe ad acquistare l’appartamento in base alle condizioni attuali dello stesso, non conoscendo il “deperimento” naturale tra un anno ed possibili danneggiamenti sull’immobile o su parti dello stesso (es. porte, pavimenti, ecc.) che potrebbero esserci da parte del proprietario (soggetto Y) o inquilino attuale (soggetto Z). In che modo può l’acquirente (soggetto X) tutelarsi da questo?

Preliminare trascritto , quindi notaio e ti costa, con piccola caparra e atto nel marzo 2025, se non liberato, per ogni mese di ritardo si scontano x mila euro dal prezzo, se non rogitato entro 31.12.2025 restituzione della caparra doppia per inadempienza piu' le spese del notaio. e tasse per compromesso.
Altra soluzione ti fa maggiore sconto e compri te adesso e poi ti aggiusti te con inquilino (ma io andrei a farci 2 parole prima)

 

[cristian casabella]

Preliminare trascritto , quindi notaio e ti costa, con piccola caparra e atto nel marzo 2025, se non liberato, per ogni mese di ritardo si scontano x mila euro dal prezzo, se non rogitato entro 31.12.2025 restituzione della caparra doppia per inadempienza piu' le spese del notaio. e tasse per compromesso.
Altra soluzione ti fa maggiore sconto e compri te adesso e poi ti aggiusti te con inquilino (ma io andrei a farci 2 parole prima)

il venditore difficilmente accetterebbe queste condizioni con piccola caparra. Si troverebbe lui inguaiato nel caso in cui poi acquirente cambi idea nel momento in cui si è liberato appartamento

La seconda ipotesi a mio parere rimane l'unica

 

[brina82]

il venditore difficilmente accetterebbe queste condizioni con piccola caparra. Si troverebbe lui inguaiato nel caso in cui poi acquirente cambi idea nel momento in cui si è liberato appartamento

La seconda ipotesi a mio parere rimane l'unica

Sì, concordo, meglio la seconda.

Preliminare trascritto e mutuo ritengo non vadano d'accordo, a mio avviso.

Buongiorno, si è a sottoporre la seguente casistica:
Il soggetto X è interessato ad acquisto di immobile (appartamento) cat. A dal soggetto Y ad un costo indicativo di €. 250k.

Il suddetto immobile risulta attualmente locato dal soggetto Y al soggetto Z e potrà essere liberato solo tra 1 anno (marzo 2025).

- In che modo può concludersi la compravendita (futura – a marzo 2025) tra X e Y, vincolando le parti ad impegnarsi tra un anno ed alle condizioni economiche pattuite, prevedendo il versamento delle somme al momento dell’effettiva compravendita (marzo ’25)? Può essere equiparato a acquisto immobile da costruire “su carta” con compromesso iniziale (e relativa minima caparra) e atto futuro?

- Con riferimento al costo indicativo di €. 250k, quale potrebbe essere un congruo “deprezzamento” e quindi nuovo costo per l’immobile, dettato dall’indisponibilità dello stesso per un anno? In che modo il soggetto X lo richiede/giustifica al venditore (soggetto Y)?

- Immaginando un pre-accordo tra soggetto X e soggetto Y sulla futura vendita (tra un anno) del suddetto immobile, il soggetto X s’impegnerebbe ad acquistare l’appartamento in base alle condizioni attuali dello stesso, non conoscendo il “deperimento” naturale tra un anno ed possibili danneggiamenti sull’immobile o su parti dello stesso (es. porte, pavimenti, ecc.) che potrebbero esserci da parte del proprietario (soggetto Y) o inquilino attuale (soggetto Z). In che modo può l’acquirente (soggetto X) tutelarsi da questo?

Senza complicare le cose, quanto costa un anno di affitto? 12k lordi cioè circa 8-10k netti?

Scali quelli; il costo del deperimento sinceramente non lo considererei (per un anno!).

O compri subito e ti accolli l'inquilino, o preliminare sospeso "alla francesca", con caparra bassa se non hai la certezza del mutuo.

 

[ingelman]

Ragazzi il problema è stato risolto
Mi ha scritto in privato @davs , oggi c'è stato un incontro tra lui, il proprietario e l'inquilina.
Davs giustamente voleva certezze che alla data indicata il conduttore "Z" liberasse l'immobile.

C'è stata una lunga contrattazione e alla fine ha deciso di offrire 50K di più e tenersi l'immobile locato acquistandolo subito
Anche Miss Z è rimasta contenta di non dover abbandonare la casa così repentinamente

Mi ha mandato anche la foto della parte conduttrice soddisfatta della decisione

Tutto bene ciò che finisce bene

 

[brina82]

Ragazzi il problema è stato risolto
Mi ha scritto in privato @davs , oggi c'è stato un incontro tra lui, il proprietario e l'inquilina.
Davs giustamente voleva certezze che alla data indicata il conduttore "Z" liberasse l'immobile.

C'è stata una lunga contrattazione e alla fine ha deciso di offrire 50K di meno e tenersi l'immobile locato acquistandolo subito
Anche Miss Z è rimasta contenta di non dover abbandonare la casa così repentinamente

Mi ha mandato anche la foto della parte conduttrice soddisfatta della decisione

Vedi l'allegato 20511
Tutto bene ciò che finisce bene

Ottimo! A parte l'inquilina, 50k di sconto per un anno di affitto è da paura!

 

[ingelman]

Ottimo! A parte l'inquilina, 50k di sconto per un anno di affitto è da paura!

Mi sono sbagliato a scrivere ..... in realtà ha offerto 50K di più, senza dare disdette riferite alla locazione ...
Sorry è stato un errore di battitura
(ho corretto)