Compravendita immobile libero dopo 12 mesi

[PyerSilvio]

Qui dice bene @PyerSilvio
Concordo in toto.
Senza soldi condizioni non se ne possono porre.
Prendere o lasciare.
Chi paga comanda.
E per comandare ci vogliono i soldi.
Veri e pronti.

Una volta ogni tanto..

 

[CheCasa!]

Buongiorno,

ho individuato un immobile che rispecchia le mie esigenze e fin da subito l'agenzia immobiliare mi ha segnalato che l'immobile sarebbe stato libero dopo 12 mesi dalla data del compromesso. Per me non e' un problema aspettare i 12 mesi, ma quando ho chiesto all'agente quali sarebbero gli step per arrivare al rogito mi ha un po' spiazzato. In sostanza l'agenzia richiede di:
- effettuare proposta d'acquisto vincolata ad accettazione mutuo versando piccola caparra
- andare il piu' presto possibile in banca per avviare pratica di mutuo
- ad accettazione da parte della banca, fare compromesso SENZA vincolo di accettazione del mutuo e versando il 10% del valore dell'immobile
- da questo momento partono i 12 mesi necessari al venditori per trovare altro immobile
- trascorsi 6-7 mesi far ripartire la pratica di mutuo che intanto sara' scaduta visto che la validita' e' di solito di 6 mesi
- rogito

L'agente ha anche specificato che nei (circa) due mesi fra proposta e compromesso loro continueranno a far vedere l'immobile e se arriva qualcuno interessato e che non ha esigenza di fare mutuo il venditore sarebbe libero di vendere a loro nonostante la proposta d'acquisto accettata.

Scrivo per avere un'opinione su questo processo propostomi dall'agenzia in quanto a me non ha convinto per niente. Mi sembra un processo dove tutti i rischi ricadono di me (fra proposta e compromesso potrei perdere l'immobile, compromesso senza vincolo accetazione mutuo con rischio che alla seconda richiesta la banca mi neghi il mutuo con conseguente perdita della caparra versata). Immagino che non sia il primo caso di immobile con casa libera dopo un anno. E' questo il modo solito di procedere e sono io a vederla troppo negativamente, o effettivamente non e' un processo che distribuisce equamente i rischi su venditore e acquirente?

Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto

Quanto mutuo devi fare?
Quanto sei interessato a questo immobile?
Quanto "sconto" ti faranno gli acquirenti a fronte dell'attesa di un anno?
Qual'è il valore di mercato dell'immobile?

Il tutto si riduce a questioni meramente economiche.

I rischi fanno parte della vita. Non solo di un acquisto immobiliare. Rischiare è plausibile ma ne deve valere la pena...

Generalmente, se il mutuo risulta "complesso " meglio rogitare anticipatamente e mettersi d'accordo con gli acquirenti che, rimanendo all'interno dell'alloggio, potrebbero pagarti la rata di mutuo...

 

[Sarissima]

E quindi , non volendo rischiare, deve scegliere una casa il cui venditore accetti proposta con sospensiva, e tempi compatibili con la validità della delibera.

Ma veramente, se il venditore accetta la proposta con la clausola sospensiva, poi può recedere in un momento qualsiasi prima della delibera del mutuo? E se si, con quali costi/oneri verso il promissario acquirente?

 

[francesca63]

Ma veramente, se il venditore accetta la proposta con la clausola sospensiva, poi può recedere in un momento qualsiasi prima della delibera del mutuo?

No, in teoria, perché esiste una responsabilità delle parti in pendenza della condizione sospensiva.(art. 1358 cc).
Ma , in pratica, se il venditore vende ad altri, il promissario acquirente ha poche armi, e piuttosto spuntate; non penso che varrebbe la pena fare una causa, perderebbe i soldi spesi per la pratica di mutuo, e stop.
In alcuni casi, poi, le parti si accordano esplicitamente in modo che, in pendenza della condizione, il venditore possa vendere ad altri che offrono condizioni migliori; in tali situazioni, il venditore fa quello che gli conviene, e l'acquirente lo sa in anticipo.

 

[Utente Cancellato 72152]

In alcuni casi, poi, le parti si accordano esplicitamente in modo che, in pendenza della condizione, il venditore possa vendere ad altri che offrono condizioni migliori; in tali situazioni, il venditore fa quello che gli conviene, e l'acquirente lo sa in anticipo.

Esattamente. Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.
Giustamente si cerca di equilibrare le due parti: vuoi che aspetto i tuoi comodi, ok, però tu se ci metti un anno a farti dare il mutuo, rischi di perdere la casa.

 

[Sarissima]

Esattamente. Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.
Giustamente si cerca di equilibrare le due parti: vuoi che aspetto i tuoi comodi, ok, però tu se ci metti un anno a farti dare il mutuo, rischi di perdere la casa.

beh un anno, mettono una data (almeno nel mio caso) ma credevo che bastasse a non poter recedere.

 

[Utente Cancellato 72152]

beh un anno, mettono una data (almeno nel mio caso) ma credevo che bastasse a non poter recedere.

Legare il rogito a un evento incerto quale la concessione o meno di un mutuo, è chiaro che nella maggioranza dei casi mette il venditore nella condizione di doversi tutelare rogitando col primo che lo paga, precisando che null'altro sarà dovuto a promissari acquirenti a titolo di rimborso spese per le pratiche bancarie e similari.

 

[francesca63]

Se il venditore accetta una proposta con sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, lo fa ben precisando in forma scritta che nel frattempo è libero di vendere a chi ha la possibilità di pagare "pronta cassa" o con mutuo ottenibile in modo più veloce.

Premetto che non ho mai usato sospensive nelle mie proposte, pur sapendo bene come gestirle; ma queste modalità di tenersi liberi non sono usuali, e vanno concordate per bene.

 

[Utente Cancellato 72152]

ma queste modalità di tenersi liberi non sono usuali, e vanno concordate per bene.

E' ovvio. Capitasse a me di vendere a queste modalità, mi consiglierei con un legale su come condizionare l'accettazione con riserva di vendere al primo che paga pronta cassa, senza nulla dovere ai promissari acquirenti ancora in attesa della delibera del mutuo. Perché nell'accettazione non posso scrivere così, anche se il senso è quello.
Non dimentichiamo che ci sono anche finti promissari acquirenti che il mutuo neanche lo chiedono, fanno passare 6 mesi, e poi se ne escono con "La banca non ci dà il mutuo. Ciaone". E il venditore ha perso 6 mesi infruttuosamente.
Il venditore ha la stessa esigenza dell'acquirente, nel senso che molto spesso vende perché gli servono soldi per comprarsi casa da un'altra parte.
Il venditore non è un cattivone che si diverte a fissare condizioni assurde. Semplicemente è una persona che non ama perdere tempo.

 

[IL TRUCE]

Vediamo di chiarire una volta per tutte,
Tizia sta' entrando in una concessionaria Porsche dicendo
" Salve, se mia nonna mi da i soldi la compro: me la tiene ?"
La mandano secca a """"ciapa' i ratt a la Bagina""""
Nel caso piu gentile diranno " Torni quando avra' ""censessanta"" pali "
Tradotto: " faccia un po' quel che vuole, quando puo' passi
che se c'e' ancora bene.."
Non mi pare scorretto.
PS: carina la tonalita' vero ?