Compravendita immobile: scambio tra proprietari con mutuo attivo in entrambi gli immobili

[vally88]

Salve, chiedo gentilmente un parere su una situazione un po' complessa in cui mi trovo. Vorrei acquistare un immobile e di conseguenza vendere il mio estinguendo così il primo mutuo ed attivarne un altro per comprare il nuovo immobile. Il venditore
dell'Immobile in questione sarebbe però interessato a comprare il mio, quindi si andrebbe a creare un vero e proprio scambio di immobili. Il problema è che entrambi abbiamo il mutuo attivo, il venditore dovrebbe estinguerlo e con la parte rimanente del ricavo acquistare la mia casa, io dovrei estinguere il primo e attivarne un altro. Come è possibile fare questo contestualmente? È mai capitata una situazione analoga? L'operazione è fattibile? Grazie mille

 

[ingelman]

È mai capitata una situazione analoga? L'operazione è fattibile? Grazie mille

Decisamente una cosa fuori dall'ordinario e sinceramente così articolata a me personalmente non è mai capitata ......
Però non è eslcuso che possa essere fattibile.

A me piace analizzare per abitudine e poi provare a trovare soluzioni.

Mancano degli elementi valutativi per dare una risposta (o quantomeno ipotizzare una soluzione)

Diciamo che è una sorta di permuta ..... dove manca però il requisito principale che riguarda il valore dei due immobili convenuto e se è previsto un conguaglio economico (scambio alla pari?)

Oltre il valore attribuito aqi singoli immobili e l'eventuale importo a connguaglio manca il capitale residuo inerente al mutuo gravante sulle due unità.

Quindi .... valore attribuito ad ogni singolo immobile ... quindi l'eventuale importo a conguaglio e il mutuo gravante su ciascuna delle due unità

Se integri queste informazioni mancanti al tuo thread forse si potrebbe ragionare su una possibile soluzione senza dire cose a vanvera .... tanto per

Le soluzioni potrebbero esserci, ma il problema se così si può definire, deve essere ben chiaro e chiarito

 

[vally88]

- Immobile 1 (il mio) mutuo residuo 105 mila, prezzo di vendita 165 mila;
- Immobile 2 (del venditore che vuole a sua volta acquistare il mio immobile) mutuo residuo 100 mila prezzo di vendita 260 mila

Abbiamo ad oggi definito che vorremmo acquistare ognuno il relativo Immobile dell' altro ma non sappiamo come operativamente poter procedere...

Grazie infinite per l'aiuto!

 

[ingelman]

Ora abbiamo già dei numeri su cui ragionare
diciamo che prendendo i valori indicati come richiesta come valori accettati e concordati sembrerebbe d capire che tu devi conguagliare 105k per far fronte all'acuisto trascurando per ora i residui mutui giusto?

Da capire ... questa differenza a conguaglio è già nella tua disponibilità o te la devi fare finanziare?
Se sì immagino che tu abbia già fatto analizzare dalla tua banca la tua situazione reddituale e fino a quale importo ti possono erogare in base al tuo reddito

Scusa le domande ma è solo per analizzare al fine di trovare possibili soluzioni

Ora intanto come soluzione mia personale vado a ninna però se rispondi vedrai che piano piano qualcosa di buono riusciremo a tirare fuori

 

[vally88]

Io dovrò farmi finanziare dalla banca un nuovo mutuo per erogare la somma necessaria all'acquisto dell'immobile. Avevo fatto una valutazione in banca e mi avrebbero erogato il mutuo per l'acquisto di un immobile di 260k, al 80% il restante 20% lo avrei ricavato dalla vendita del mio. Non potevo immaginare che i venditori dell'immobile sarebbero diventati gli acquirenti del mio.... grazie infinite per le risposte intanto! Un saluto!

 

[brina82]

Che situazione "intrigante"!

In pratica è come se tu avessi 60k cash, e il tuo acquirente 160k, avuto riguardo dei rispettivi residui mutui.

Vediamo un po' se così può funzionare.

Tu prenderesti in pratica circa 200k di mutuo, mentre il tuo acquirente non dovrebbe fare mutuo, a questo punto... o sbaglio? Così si avrebbero meno complicazioni.

La tua nuova banca ti presta questi 200k, che andranno a chiudere il debito di lui, per cui 100k andranno alla sua banca e 100k in tasca a lui; a quel punto lui prende questi 100k, ne mette sopra altri 5k e va ad estinguere il tuo mutuo, ed il gioco è praticamente fatto.

Inutile dire che tra il dire e il fare... così sembra facile, ma serve un "tecnico" che dirige l'orchestra, che sarà un Notaio coi controfiocchi, che sappia (anche) gestire le questioni relative all'antiriciclaggio, ecc.

Penso che per garantire le parti, ma soprattutto la banca, sarà necessario un deposito di questi 200k presso il Notaio, che poi bonifica alle 2 banche al fine di chiudere i rispettivi debiti...

Sentirei appunto un Notaio, prospettando l'ipotesi di cui sopra.

 

[vally88]

Grazie mille per i preziosi consigli! Cercherò un notaio che possa aiutarci! Grazie!

 

[francesca63]

Che situazione "intrigante"!

Veramente !!
Ho letto la discussione venerdì sera tardi, e ho deciso di non pensarci perché non ci avrei dormito la notte !!
Le permute sono già piuttosto rare, ma che due privati entrambi con mutuo siano interessati uno alla casa dell’altro e viceversa è più unico che raro …

La tua nuova banca ti presta questi 200k,

e come farebbe ad avere un nuovo mutuo, avendo già in vigore il vecchio ?
Non mi torna.
Temo che per far funzionare il tutto servano dei soldi “cash” da parte di uno dei due.
Comunque sarebbe il caso che le banche fossero coinvolte da subito nella ricerca della “soluzione” a questo problema difficile.

 

[Michela_]

- Immobile 1 (il mio) mutuo residuo 105 mila, prezzo di vendita 165 mila;
- Immobile 2 (del venditore che vuole a sua volta acquistare il mio immobile) mutuo residuo 100 mila prezzo di vendita 260 mila

Abbiamo ad oggi definito che vorremmo acquistare ognuno il relativo Immobile dell' altro ma non sappiamo come operativamente poter procedere...

Grazie infinite per l'aiuto!

Consiglio vivamente di parlarne sia con la tua banca che con la banca del venditore.

L’operazione (rogito) durerà come minimo una intera mattinata ma non vedo la cosa impossibile.

Se sei finanziabile per 200k procedi tranquillamente con la richiesta di mutuo. Il mutuo ti verrà erogato effettivamente nel momento in cui estinguerai il tuo attuale e l’immobile che andrai ad acquistare risulterà libero da ipoteca almeno “di fatto”. Sarà una compravendita da fare contestuale l’acquisto per questo motivo direi che preferisco che sia una sola banca a dover gestire il tutto.

È sicuramente difficile da spiegare ma ci vuole una linea guida ed una persona (io direi meglio un referente di banca che un notaio) per andare in porto.

Nulla si perfeziona se gli accordi non vengono firmati contestualmente.

Tu chiedi un mutuo da 200k, tale mutuo ti verrà concesso solo se estingui l’ipoteca sulla tua casa, quindi solo se dai 200k al venditore che ti rida indietro 100k.

Complesso ma non impossibile.

In alternativa puoi chiedere alla tua banca se ti finanzia 100k e trasferire ipoteca di 100k precedenti e 100k attuali sul nuovo immobile, liberando così il tuo appartamento.

Mi confermi che state procedendo alla compravendita privatamente o c’è un agenzia che vi segue?

 

[brina82]

e come farebbe ad avere un nuovo mutuo, avendo già in vigore il vecchio ?
Non mi torna.

Se si rivolge alla sua stessa banca penso la cosa sarebbe più facile, tuttavia ovviamente non ho la certezza sulla bontà di tutto.

Dovrebbe farsi un unico atto di compravendita, in cui uno vende all'altro e viceversa.

Con queste basi, la sua banca potrebbe acconsentire alla cosa, posto che contestualmente verrebbe chiuso il vecchio mutuo, ed acceso uno nuovo.

Il presupposto base è il deposito presso il Notaio, ritengo.

La banca eroga questi 200k a lui ma in deposito presso il Notaio.

Il Notaio salda la banca dell'altro, versando 100k, e in teoria dovrebbe fare un bonifico all'altro, di 100k, che a sua volta ribonificherebbe al Notaio; costui infine erogherebbe questi 100k alla prima banca, andando a chiudere il debito di vally, e il gioco è fatto.

Ovviamente, sfruttando il deposito prezzo si avrebbero molte più chance, perchè si salta almeno un passaggio, con la garanzia che i soldi li tiene il Notaio, che ovviamente è una autorità.

Come detto, servirà un Notaio coi controfiocchi, sperando che la normativa bancaria permette di accendere un mutuo con l'accordo che di estinguere l'altro contestualmente.