Compravendita immobiliare: inadempienza parte venditrice

[gaspol1960]

I rischi connessi all'esistenza di un'ipoteca mi sono ben presenti. D'altro canto, dire che sarebbe stato meglio fare così anziché cosà non serve a molto. Il saldo è avvenuto, e adesso si deve lavorare per salvare la casa, o per recuperare il denaro. Eventualmente, abbinando all'azione di merito un rimedio cautelare. O tentando la via del decreto ingiuntivo, utilizzando come titolo la proposta irrevocabile di acquisto accettata, e domandando l'immediata esecutività (attenzione, però: i Tribunali hanno prassi difformi, al riguardo).
Non credo che ci siano altre strade...
Una volta intascato il prezzo, e magari sistemata con quel denaro qualche altra pendenza, dubito che il venditore si mostri sensibile alle legittime esigenze di Roberto.
Quanto al ruolo dell'agente immobiliare, mi limito a fare una semplice riflessione: se il venditore è un costruttore, e l'agenzia, come spesso avviene (almeno dalle mie parti), ha l'esclusiva per tutto il cantiere, possibile che non sia stata a conoscenza delle difficoltà con la Banca?. Se poi Roberto ha avvisato della richiesta del venditore l'agente, e questi non lo ha sconsigliato, credo che a organizzare il bidone siano stati in due...
Infine: Antonio, definisco debole la posizione dell'acquirente perché spesso non è in grado di percepire i rischi di un'operazione contrattuale. Il venditore recita la sua parte, la Banca indossa la foglia di fico della privacy per negare all'acquirente l'accesso a informazioni e documenti, il Notaio si limita a un ruolo da burocrate, e talvolta l'agente immobiliare dimentica di dover essere super partes e di dover fornire alle parti tutte le informazioni rilevanti.
E situazioni come quelle di Roberto non sono certo eccezionali.

 

[roberto5]

Buongiorno. Posso dire la mia?
L'ironia sulla ingenuità di Roberto mi sembra, francamente, un po' fuori luogo. Sappiamo tutti quanto sia spesso debole la posizione dell'acquirente nei confronti del venditore, specialmente se si tratta di un costruttore. Vogliamo poi discutere del comportamento dell'Agenzia immobiliare che, suppongo, Roberto ha interpellato prima di pagare il saldo prezzo e che con ogni probabilità ha tenuto nascoste circostanze rilevanti in vista della conclusione dell'affare (situazione economica complessiva del venditore, esistenza di procedure esecutive, inesistenza dei presupposti per il frazionamento...)?
Adesso, a frittata quasi fatta, direi che Roberto ha di fronte a sé due strade: a) inviare al venditore una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., e, scaduto inutilmente il termine e, dunque, verificatasi la risoluzione del contratto per colpa del venditore, agire in giudizio per ottenere la restituzione delle somme versate, oltre il risarcimento dei danni; b) concordare con il Notaio un appuntamento e convocare (con telegramma, raccomandata a.r. o atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario) il venditore per la stipula dell'atto previa dimostrazione dell'avvenuto frazionamento del mutuo e estinzione della quota gravante sull'appartamento promesso in vendita; nel caso in cui il venditore non si presenti, far redigere al Notaio un verbale di mancata comparizione; a questo punto, o si chiede giudizialmente la risoluzione del contratto e la restituzione dell'intero prezzo e il pagamento dei danni, o si chiede l'esecuzione in forma specifica della proposta accettata - preliminare, trascrivendo la domanda giudiziale e chiedendo anche la condanna del venditore al pagamento delle somme necessarie per l'estinzione del debito nei confronti della banca. Prima di scegliere l'una o l'altra via, si potrebbe interpellare l'istituto di credito e verificare qual'è l'effettiva situazione: mutuo in sofferenza o in contenzioso? il frazionamento è stato già predisposto? qual'è la quota che dovrebbe essere attribuita all'immobile? Si potrebbe anche concordare con la banca un pagamento a saldo e stralcio e la liberazione dell'immobile, fatta salva la rivalsa nei confronti del venditore. In ogni caso, la difficoltà maggiore è rappresentata dal recupero delle somme pagate (a titolo di prezzo o per estinguere il debito con la banca).
Caro Roberto, qualunque strada tu scelga, armati di pazienza e affidati a un buon professionista.
Buona fortuna.
Ah, dimenticavo: anche se solo a scopo di pressione psicologica, tieni conto che il comportamento del venditore integra gli estremi della c.d. truffa contrattuale: valuta insieme al tuo avvocato l'opportunità di presentare una denuncia in Procura (eventualmente anche nei confronti dell'agente immobiliare, qualora ci sia stato un suo coinvolgimento diretto e dimostrabile nell'indurti a pagare il prezzo prima dell'atto).

Grazie Gaspol.

Prego voler valutare questa ulteriore considerazione:

penso che la soluzione che mi hai indicato nel punto b), non sia purtroppo percorribile perchè il notaio è quello di fiducia del venditore e come tale è stato indicato dall'agente immobiliare, in accordo col venditore, nella "proposta irrevocabile d'acquisto" da me firmata...
Il notaio in questione si è limitato a dirmi soltanto che l'atto non si può fare perchè c'è l'ipoteca, non indicandomi altra soluzione in merito.
Posso, secondo te, nominare un altro notaio di mia fiducia, o intrapendo direttamente la strada che mi hai indicato nel punto a) ?

Ho pensato anche, prima di intraprendere qualunque azione, di interpellare, così come mi hai consigliato anche tu, la banca per conoscere la reale situazione ipotecaria gravante sull'immobile, ma dubito che mi possano fornire informazioni per le solite questioni di "privacy". E' così?...

Grazie ancora, Roberto.

 

[gaspol1960]

La scelta del Notaio spetta al compratore; a prescindere dal fatto che una deroga a questo principio potrebbe integrare una clausola vessatoria (come tale bisognosa di approvazione esplicita e specifica), in questa situazione il tuo obiettivo è quello di precostituirti una prova dell'inadempimento del venditore. La convocazione puoi farla presso un Notaio di tua fiducia, o anche presso quello indicato dal venditore che, se richiesto, non può rifiutarsi di fissarti un appuntamento e di verbalizzare la mancata comparizione (sempre che non decida di fare ostruzionismo, fissandoti un appuntamento per dicembre 2012...).In ogni caso, tieni presente che la diffida ad adempiere (soluzione a)) ha l'effetto di provocare la risoluzione automatica del contratto alla scadenza del termine fissato e comunicato all'altra parte: quindi, una volta risolto il contratto, non potresti agire per il trasferimento coattivo dell'immobile ex art. 2932 c.c., ma solo per ottenere il rimborso del prezzo e il risarcimento del danno. Fai anche una visura ipotecaria a nome del venditore (sia per conoscere la sua consistenza patrimoniale, che per accertare se esistono procedure esecutive a suo carico).
Quanto alla banca, credo che una richiesta di notizie, sostenuta dalla proposta accettata e da un avvocato sufficientemente grintoso, non dovrebbe essere respinta. Certo, anche la Banca può fare ostruzionismo per mille motivi, ma dovrai abituarti a combattere.
Tieni presente che nei confronti dell'agente immobiliare che ti ha così "ben" seguito, puoi presentare anche un esposto alla CCIAA competente, che ha un ruolo di vigilanza su questa professione. Ad essere sinceri, non è che siano la Santa Inquisizione, ma mi sembra sciocco non utilizzare tutti gli strumenti a tua disposizione.
In ogni caso - scusa se sono monotono - prima di agire consultati con un Collega esperto in contrattualistica; anche perché penserà lui a fare i passi necessari, liberandoti da un po' di stress. In bocca al lupo. E, per un consiglio scrivi pure.

 

[roberto5]

Informo sulla situazione attuale; graditi urgenti pareri in merito.
L'agente immobiliare, poichè al momento il rogito non risulta fattibile per il gravamento dell'ipoteca di 1° grado, mi ha proposto di fare di fronte al notaio un atto preliminare di compravendita (che verrà poi registrato presso l'Ufficio del Registro), su cui si farà la fideiussione.
Ammesso che io stesso abbia ben capito , è consigliabile fare quanto mi è stato proposto oppure esigere il rogito al più presto?

Grazie, Roberto

 

[gaspol1960]

Roberto: un preliminare registrato e soprattutto trascritto avrebbe l'unico (non indifferente, ma non risolutivo) effetto di renderti inopponibili eventuali trascrizioni o iscrizioni successive a quella del preliminare (art. 2645 bis c.c.), ma lascia irrisolto il problema dell'esistenza di un'ipoteca di primo grado in favore della Banca. Domanda maligna: non è che il venditore si trova in acque tempestose, e l'Agente sa (o teme...) che da qui a breve prenda avvio qualche procedura esecutiva? Tieni altresì presente che in caso di fallimento (facciamo corna, ma non si sa mai...) la trascrizione del preliminare non impedisce al curatore di liberarsi unilateralmente dal contratto preliminare, e a te spetterebbe soltanto il diritto ad essere ammesso al passivo, con privilegio sull'immobile (sempre salva l'ipoteca della banca).
Comunque, prima di accettare o rifiutare questa proposta, verifica presso la Banca qual'è l'effettiva situazione del mutuo. Un preliminare, anche se trascritto, a cosa ti serve se questo benedetto frazionamento non verrà mai eseguito? Verifica anche, se puoi, la situazione bancaria del venditore (non è molto regolare, ma se hai un amico in un istituto bancario si può fare): potresti venire a sapere cose interessanti (rapporti a sofferenza, esposizioni elevate, segnalazioni come cattivo pagatore etc.).
Quello che mi vien da pensare è che venditore e agente non sappiano bene come andrà a finire (non nei tuoi confronti, ma in generale) e vogliano tenerti buono, sperando che si risolva tutto prima della scadenza che verrebbe fissata nel preliminare.
Chiedi, comunque, che ti si consegni una bozza di questo ipotetico preliminare (senza assumere nessun impegno circa la sua sottoscrizione), ed esaminala, alla luce delle informazioni che avrai raccolto, con un Notaio o un Avvocato di tua fiducia. E' un tuo diritto verificare con un giusto anticipo cosa andresti a firmare.

 

[roberto5]

Grazie mille Gaspol.

Contestualmente al preliminare, fatto di fronte al notaio e poi trascritto, il venditore sarebbe disposto a fare la fidejussione, ma a condizione che le commissioni all'assicurazione (che penso siano abbastanza elevate) siano a mio carico. Visto e considerato che l'inadempiente è proprio il venditore, ti pare lecita tale richiesta, oppure vi è palese malintenzione?

Grazie, Roberto

 

[gaspol1960]

Più che dei costi mi preoccuperei delle condizioni a cui la fideiussione sarebbe concessa: importo, definizione dell'inadempimento al quale la fideiussione dovrebbe porre rimedio; possibilità di opporre nei tuoi confronti eccezioni basate sui rapporti tra venditore e compagnia assicuratrice; eventuali termini a tuo carico per la comunicazione all'assicurazione del mancato adempimento, etc.; talvolta,le fideiussioni si rivelano delle scatole vuote. E vista la "correttezza" finora dimostrata dal venditore, meglio pensar male che ritrovarsi doppiamente fregato. Quindi. chiedi bozza della fideiussione, e preventivo scritto da parte di chi la rilascia. E, comunque, vale sempre il consiglio di verificare attentamente e con tutti i mezzi a tua disposizione la situazione economica del venditore. A questo punto, con un preliminare trascritto e una fideiussione valida, l'unica tua preoccupazione dovrebbe essere un'eventuale dichiarazione di fallimento.
In bocca al lupo. E, comunque, anche se in ferie, sono sempre qui.

 

[roberto5]

L"agente immobiliare" mi ha comunicato che stipula e registrazione dell'atto preliminare di compravendita slitterebbero a metà settembre. Il venditore, inoltre, non sembra intenzionato a validare il saldo mediante fidejussione.... A questo punto ho deciso di pretendere indietro tutta la somma che ho versato. Penso però ci saranno ostacoli da parte dello stesso venditore, sia per restituirmi il versato che, a maggior ragione, per un eventuale risarcimento (utile a pagare spese legali, risarcirmi "spettanze" dell'agente immobiliare finora versate, ecc.). Da informazioni bancarie risulta tra l'altro che il tizio non navighi affatto in buone acque per reiterate inadempienze nelle scadenze, ma non solo...
Qual'è, secondo te, la procedura più corretta per (cercare di) ottenere indietro il versato?
Purtroppo il periodo è critico perchè gli studi legali sono tutti in ferie, ma la situazione mi sembra grave quanto urgente e non so come fare...

Grazie, Roberto.

 

[gaspol1960]

Al punto in cui siamo, credo che un giorno in più o in meno non faccia differenza. Capisco la tua ansia, ma credo che la situazione sia tale da richiedere iniziative ben ponderate e decise.
Credo che la prima mossa sia quella di inviare - per lettera raccomandata a.r., senza busta - una diffida ad adempiere al venditore, intimandogli di esibire, entro quindici giorni dal ricevimento, al Notaio incaricato della stipula tutta la documentazione necessaria per la stipula dell'atto di compravendita (ivi compreso, ovviamente, l'atto di frazionamento del mutuo e la quietanza di saldo della quota imputata all'immobile), di dartene notizia per raccomandata o telegramma tempestivamente, e di confermare la sua disponibilità alla conclusione della vendita alle condizioni derivanti dalla proposta irrevocabile di acquisto perfezionatasi in data xxx. Precisando che, in difetto, il rapporto contrattuale dovrà intendersi risolto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. per fatto e colpa del venditore stesso.
Scaduto il termine fissato senza che questi documenti siano stati prodotti al Notaio, potrai agire in giudizio per la restituzione di quanto versato, e per il risarcimento del danno. Nelle more, potresti chiedere un sequestro conservativo su uno o più immobili di proprietà del venditore (preferibilmente non ipotecati...).
Avrai anche la possibilità di agire nei confronti dell'agente immobiliare per il risarcimento dei danni, sempre che ci siano elementi di prova a suo carico (documenti, telefax, messaggi di posta elettronica, testimonianze) che confermino un suo "silenzio negligente" nei tuoi confronti (in parole povere, che conosceva la situazione e ti ha taciuto circostanze rilevanti ai fini della conclusione del contratto). E' chiaro che in tutto questo dovrai essere assistito da un buon Avvocato. Valuta insieme a lui anche la possibilità di presentare denuncia nei confronti del venditore e dell'agente immobiliare per truffa contrattuale, e di costituirti poi parte civile nel processo penale.
La distanza che ci separa e la conoscenza parziale della situazione mi suggeriscono di non andare oltre nella mia attività di consigliere. Io, comunque, per due clienti che si sono trovati in condizioni analoghe alla tua, ho agito così. I risultati, si vedranno tra un bel po' (grazie alla velocità della Giustizia italiana).
Ancora una volta, in bocca al lupo.

 

[roberto5]

Grazie per la risposta e per la disponibilità non comune.

Gradirei un'ulteriore precisazione riguardo il procedimento che mi hai indicato:

considerato che i termini indicati nella "proposta irrevocabile d'acquisto"* per la stipula del rogito, sono decaduti da oltre un mese, senza che il venditore o l'"agente immobiliare" abbiano provveduto a qualsiasi registrazione o notifica di rinvio e nè tantomeno a "fidejussionare" a garanzia del versato, potrei esplicitamente rinunciare all'acquisto della casa e - come già avvenuto via telefono - chiedere al venditore indietro tutta la somma versata (ossia caparra + saldo finale)? Ciò ovviamente in alternativa alla diffida ad adempiere e relativo periodo d'attesa di 15 gg.

*L'unico "documento" su cui ci si basa è, al momento, il foglio della "proposta irrevocabile d'acquisto" (su cui il venditore ha apposto delle firme per il saldo ricevuto); non c'è nessun atto registrato o notifica di "slittamento" a nuova data del rogito.

Grazie, Roberto.