Probabilmente si potrebbe trattare di un appartamento a tutti gli effetti quindi con le altezze e i rapporti areoilluminanti in ordine (contrariamente si tratterebbe proprio di una cantina vera e propria e non credo il nostro amico che l'avrà pure visionata l'avrebbe mai acquistata) probabilmente, ma ti prego di darci altre notizie, questo immobile è anch e al piano terreno e magari di recente costruzione.
Probabilmente l'impresa costruttrice aveva terminato la volumetria disponibile, ed accatastò detto immobile come cantina... poi tanto si sistema, evidentemente non si è sistemato.
Prova prima di fare qualsiasi cosa ad andare in comune con la concessione edilizia del fabbricato e vedi se è possibile sanare la situazione, sempre chè vi siano glie elementi oggettivi per farlo, ossia le altezze e i rapporti areoilluminanti.
Forse, la cosa è sanabile pagando al comune degli oneri.
A questo punto puoi scalare questo oneri dal prezzo di vendita, in caso contrario tu non sei obbligato a comprare nulla, visto che l'oggetto della compravendita è diverso da quanto ti hanno detto.
L'agenzia è senz'altro responsabile, non si può certo riparare dietro la buona fede, così come è responsabile il venditore.
Qui non si parla di inadempienze contrattuali, ma di vera e propria frode, quin d itutti ti devono ridare tutto, e io chiederei anche i danni.
Comunque, se hai voglia di fare questi accertamenti falli, altrimenti rivolgiti a d un legale.