Compravendita rispettivi immobili

[Enzo rosismi]

Fare una permuta con 2 mutui sui rispettivi immobili, mi sembra molto irrealistico. Io eviterei di perdere tempo e cercherei altro

 

[matusalemme]

spostare il mutuo - Consiglio Notarile di Parma

www.consiglionotarileparma.org

 

[brina82]

Grazie a tutti per i consigli!
Della permuta me ne ha parlato un conoscente che lavora nel campo immobiliare, secondo lui però l'ostacolo gigantesco sono i mutui in essere.
Sarebbe stato molto più semplice se anche solo uno dei due immobili non fosse ancora ipotecato da mutuo, ma in questo caso i residui sono ancora troppo alti per essere coperti (100k e 125k), quindi nessuno dei 2 è in grado di chiudere uno dei mutui per poter svincolare il proprio immobile e permettere la permuta con eventuale differenza.

100k e 125k di mutuo residuo. Quanto valgono gli immobili, grossomodo?

 

[Leoc87]

100k e 125k di mutuo residuo. Quanto valgono gli immobili, grossomodo?

Il mio è stato valutato 120 ( purtroppo l'ho acquistato quando i prezzi erano alle stelle a 150) ed il suo è stato valutato 180

 

[brina82]

Il mio è stato valutato 120 ( purtroppo l'ho acquistato quando i prezzi erano alle stelle a 150) ed il suo è stato valutato 180

E tu hai 100k di residuo?

 

[matusalemme]

Leoc87,

andando più a fondo di questo caso un po'particolare, mi pare che esso sia di una semplicità/complessità estreme

è semplice perchè:
- ognuno di voi due (acquirente e venditore al tempo stesso) ha individuato l'immobile che gli piace e avete trovato anche la quadra per scambiarvi la proprietà degli immobili (ossia con o senza conguaglio di denaro, a seconda del valore che avrete attribuito ai due immobili e di quel che avete deciso in proposito)
- il notaio potrebbe, quindi, procedere alla stipula di un - unico - bel contratto di permuta (art.1552 cod. civ.), ove ciascuno di voi due - tramite apposita prestazione - cederà in permuta il suo immobile all'altro, che lo acquisterà al medesimo titolo, e così in via reciproca
- (in questa prima ipotesi ricostruttiva rimarrebbe da definire l'aspetto dell'eventuale conguaglio in denaro, ma di questo finora non si è parlato e, allo stato della mia ipotesi, mi appare del tutto irrilevante: se la costruzione starà in piedi, si risolverà anche questo aspetto secondario);

- è ancora, semplice perchè:
- per fortuna (guardando il bicchiere mezzo pieno), non c'è solo un immobile con - sopra - acceso un mutuo bancario garantito da ipoteca, ma anche l'altro immobile si trova nella medesima condizione di essere gravato da un mutuo ipotecario;

Ora noi sappiamo che:
- ai sensi dell'art. 1263 cod. civ.(Accessori del credito): "per effetto della cessione il credito è trasferito al cessionario con i privilegi, con le garanzie personali e reali e con gli altri accessori"; e sappiamo che
- l'ipoteca è una garanzia reale.

Inoltre, sappiamo che
- per il principio di accessorietà dell'ipoteca - rispetto al credito garantito - all'ipoteca si estendono in modo automatico le vicende del credito garantito (addirittura a prescindere da un'apposita manifestazione di volontà); e sappiamo pure che
- secondo l'art. 2843, 1° e 2° comma, cod. civ., la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione - che s'ha da annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca - non ha effetto finchè il Conservatore dei Registri Immobiliari non abbia eseguito l'annotazione.

Tutta questa sbrodolata per dire che potete procedere alla permuta dei vs. due immobili con - contestuale - trasferimento dei due vincoli ipotecari sui rispettivi crediti garantiti.

Sarà sufficiente che voi due aspiranti acquirenti/venditori incarichiate un bravo notaio della zona che abbia il tempo e la voglia di studiarsi questa pratica un pochino arzigogolata.
Egli dovrà prendere preventivi ed opportuni contatti con il Conservatore competente per territorio per verificare la possibilità di procedere con un unico atto permutativo non solo allo scambio delle proprietà dei due immobili, ma anche allo scambio dei mutui bancari e delle ipoteche accessorie.
A tal fine occorrerà che all'atto permutativo partecipino anche i due funzionari delle vs. rispettive banche che hanno acceso mutui ipotecari (adeguatamente istruite e convinte dal vs. notaio della zona,

Come si può procedere allo scambio dei mutui bancari e delle ipoteche in contestualità con la permuta degli immobili?

Semplice:
stesso unico atto e, a seguire dopo le permute degli immobili - il notaio procederà con una permuta tra banche dei rispettivi crediti e delle ipoteche accessorie
La permuta è una cessione (ossia una vendita) del credito (art. 1260 cod. civ.), dove - anzichè scambiare cosa con prezzo - si scambia cosa contro cosa.

Le banche permuteranno gratuitamente così come previsto dall'art. 1260 cod. civ., trattandosi di operazione per così dire derivata, collegata strettamente, oserei dire dipendente dalla permuta principale.

Per scriverla in breve:
permuta principale degli immobili e permuta secondaria dei rispettivi crediti bancari e delle ipoteche accessorie

 

[brina82]

Proprio semplice semplice non è, direi fattibile, sì, perchè è come quando si acquista un immobile dal costruttore, con l'accollo del mutuo frazionato in precedenza da costui.

Bisogna stare molto attenti a non rimanere vincolati al contratto di mutuo col vecchio proprietario (liberatoria).

Innanzitutto si devono accordare sul prezzo: ad entrambi sta bene la valutazione di 120k e 180k?

Se così fosse, è come se lui in mano avesse un valore di 20k (120-100) e l'altro di 55k (180-125), quindi la differenza tra il valore dei loro beni è di 35k, che lui dovrà versare a l'altro (ho ipotizzato che il suo mutuo residuo è di 100k, e non di 125k).

Lui ha la disponibilità di tale somma?

A quel punto potrebbe subentrare al mutuo e l'altro al suo mutuo, con liberatoria di entrambe le parti, ma è ovvio che è necessario che venga analizzata da entrambe le banche la loro situazione reddituale, per approvare tale progetto.

Farebbero tutto dal Notaio nel giorno della permuta.

Lui avrà un residuo mutuo di 125k, e l'altro di 100k.

In questo modo si "scambierebbero" semplicemente i mutui, poi se volessero aumentare o diminuire le somme, se la vedrebbero con le banche.

 

[il_dalfo]

reputo che @matusalemme abbia spiegato in maniera splendida l'operazione.

la parte difficile sta nel capire come fare il trasloco (uno dei due dovrà stoccare il mobilio in qualche deposito).

 

[matusalemme]

la parte difficile sta nel capire come fare il trasloco (uno dei due dovrà stoccare il mobilio in qualche deposito).
[/QUOTE]

qualcosa sfugge sempre!!!

 

[eldic]

io non sono così convinto che la banca che ha in canna un immobile da 180 e debito residuo 125 (ltv 70%) voglia scambiarlo con un 120/100 (83%).