Leoc87,
andando più a fondo di questo caso un po'particolare, mi pare che esso sia di una semplicità/complessità estreme
è semplice perchè:
- ognuno di voi due (acquirente e venditore al tempo stesso) ha individuato l'immobile che gli piace e avete trovato anche la quadra per scambiarvi la proprietà degli immobili (ossia con o senza conguaglio di denaro, a seconda del valore che avrete attribuito ai due immobili e di quel che avete deciso in proposito)
- il notaio potrebbe, quindi, procedere alla stipula di un - unico - bel contratto di permuta (art.1552 cod. civ.), ove ciascuno di voi due - tramite apposita prestazione - cederà in permuta il suo immobile all'altro, che lo acquisterà al medesimo titolo, e così in via reciproca
- (in questa prima ipotesi ricostruttiva rimarrebbe da definire l'aspetto dell'eventuale conguaglio in denaro, ma di questo finora non si è parlato e, allo stato della mia ipotesi, mi appare del tutto irrilevante: se la costruzione starà in piedi, si risolverà anche questo aspetto secondario);
- è ancora, semplice perchè:
- per fortuna (guardando il bicchiere mezzo pieno), non c'è solo un immobile con - sopra - acceso un mutuo bancario garantito da ipoteca, ma anche l'altro immobile si trova nella medesima condizione di essere gravato da un mutuo ipotecario;
Ora noi sappiamo che:
- ai sensi dell'art. 1263 cod. civ.(Accessori del credito): "per effetto della cessione il credito è trasferito al cessionario con i privilegi, con le garanzie personali e reali e con gli altri accessori"; e sappiamo che
- l'ipoteca è una garanzia reale.
Inoltre, sappiamo che
- per il principio di accessorietà dell'ipoteca - rispetto al credito garantito - all'ipoteca si estendono in modo automatico le vicende del credito garantito (addirittura a prescindere da un'apposita manifestazione di volontà); e sappiamo pure che
- secondo l'art. 2843, 1° e 2° comma, cod. civ., la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione - che s'ha da annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca - non ha effetto finchè il Conservatore dei Registri Immobiliari non abbia eseguito l'annotazione.
Tutta questa sbrodolata per dire che potete procedere alla permuta dei vs. due immobili con - contestuale - trasferimento dei due vincoli ipotecari sui rispettivi crediti garantiti.
Sarà sufficiente che voi due aspiranti acquirenti/venditori incarichiate un bravo notaio della zona che abbia il tempo e la voglia di studiarsi questa pratica un pochino arzigogolata.
Egli dovrà prendere preventivi ed opportuni contatti con il Conservatore competente per territorio per verificare la possibilità di procedere con un unico atto permutativo non solo allo scambio delle proprietà dei due immobili, ma anche allo scambio dei mutui bancari e delle ipoteche accessorie.
A tal fine occorrerà che all'atto permutativo partecipino anche i due funzionari delle vs. rispettive banche che hanno acceso mutui ipotecari (adeguatamente istruite e convinte dal vs. notaio della zona,
Come si può procedere allo scambio dei mutui bancari e delle ipoteche in contestualità con la permuta degli immobili?
Semplice:
stesso unico atto e, a seguire dopo le permute degli immobili - il notaio procederà con una permuta tra banche dei rispettivi crediti e delle ipoteche accessorie
La permuta è una cessione (ossia una vendita) del credito (art. 1260 cod. civ.), dove - anzichè scambiare cosa con prezzo - si scambia cosa contro cosa.
Le banche permuteranno gratuitamente così come previsto dall'art. 1260 cod. civ., trattandosi di operazione per così dire derivata, collegata strettamente, oserei dire dipendente dalla permuta principale.
Per scriverla in breve:
permuta principale degli immobili e permuta secondaria dei rispettivi crediti bancari e delle ipoteche accessorie